電建地產(chǎn)債務(wù)籌資44.39億小公募獲反饋 19家子公司曾違規(guī)被罰

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)2月24日訊：據(jù)深交所披露信息顯示，中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2021年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券項(xiàng)目狀態(tài)變更為“已反饋”，同時(shí)，發(fā)行金額從48.60億元下調(diào)至44.39億元。

信息顯示，上述公司債類別為小公募，發(fā)行人為中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡稱“電建地產(chǎn)”），在1月15日，電建地產(chǎn)首次公布本次債券的募集說明書表示，本次債券發(fā)行總額不超過人民幣48.60億元（含48.60億元），分期發(fā)行，債券期限不超過5年（含5年），可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。

另，在2月22日，該公司更新了反饋回復(fù)稿，內(nèi)文提及，本次債券發(fā)行總額不超過人民幣44.39億元（含44.39億元），分期發(fā)行。

對于此次募集用途，募集說明書顯示，本次債券募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，擬用于償還公司債務(wù)，調(diào)整公司債務(wù)結(jié)構(gòu)。

有息債務(wù)余額511.66億

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)從公開的募集說明書了解到，截至2020年9月末，發(fā)行人有息債務(wù)余額為511.66億元。以公司2020年9月末有息債務(wù)為基礎(chǔ)，在債券不提前回售的情況下，公司將于未來1年以內(nèi)、1~2年、2~3年、3~5年和5年以上到期的有息債務(wù)分別為106.55億元、59.31億元、191.87億元、118.94億元和34.99億元。

存貨占總資產(chǎn)70.89%存貨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

募集說明書顯示，截至2020年9月末，公司合并口徑的存貨金額為9,824,716.36萬元，占總資產(chǎn)的比例為70.89%。公司存貨主要由房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品構(gòu)成。公司存貨的價(jià)值會(huì)因房地產(chǎn)市場的波動(dòng)而發(fā)生變動(dòng)。

對此，電建地產(chǎn)表示，若在未來的資產(chǎn)負(fù)債表日，存貨的賬面價(jià)值高于其可變現(xiàn)價(jià)值，公司存在計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的風(fēng)險(xiǎn)。近年來，中央及地方政府針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，各項(xiàng)調(diào)控措施的實(shí)施對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展造成了一定壓力，發(fā)行人的存貨去化將面臨一定挑戰(zhàn)，同時(shí)存在一定的存貨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

所有權(quán)受限資產(chǎn)占凈資產(chǎn)38.23%

募集說明書顯示，截至2020年9月末，發(fā)行人所有權(quán)受限的資產(chǎn)金額為1,123,760.29萬元，占同期發(fā)行人總資產(chǎn)的8.11%，凈資產(chǎn)的38.23%。發(fā)行人受限資產(chǎn)來源于公司部分下屬子公司以自有的房屋建筑物、土地使用權(quán)等為抵押分別向各金融機(jī)構(gòu)借款，筆數(shù)較多，抵押物較分散。目前發(fā)行人經(jīng)營情況良好，但若下屬公司經(jīng)營狀況發(fā)生不利變化，將可能給公司資產(chǎn)帶來一定損失。

總負(fù)債1092億

公司最近三年及一期末總負(fù)債分別為8,202,687.32萬元、10,247,886.36萬元、11,988,492.83萬元和10,918,682.20萬元;資產(chǎn)負(fù)債率分別為83.35%、83.54%、83.43%和78.79%。隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，為滿足本公司的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金需求，未來公司的債務(wù)規(guī)模可能繼續(xù)增長，使得公司面臨一定的償債壓力。

19家子公司違規(guī)被罰

發(fā)行人下屬北京金水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等19家子公司存在超越房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)開發(fā)建設(shè)的問題。但未因超越開發(fā)資質(zhì)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)行為受到主管部門的行政處罰。其中部分子公司已取得相關(guān)建設(shè)主管部門出具的合規(guī)證明，部分子公司因?qū)儆跀M建項(xiàng)目，暫未辦理完畢項(xiàng)目建設(shè)所需的全部建設(shè)手續(xù)，其他子公司開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)證書正常辦理中。未來如果上述公司因“超資質(zhì)”開發(fā)被當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門處罰，可能對發(fā)行人公司的經(jīng)營造成一定程度的負(fù)面影響。

此外，募集說明書顯示，截至2020年9月末，發(fā)行人納入合并報(bào)表范圍的一級子公司共計(jì)49家，其中全資子公司24家，剩余25家為控股或?qū)嶋H控制的子公司。

值得注意的是，電建地產(chǎn)就是否存在被媒體質(zhì)疑的重大事項(xiàng)”中對是否涉及“地王”等相關(guān)輿情報(bào)道發(fā)表意見表示：“發(fā)行人子公司2019年6月參與競買成交的北京市石景山區(qū)古城南街東側(cè)1612-761、764等地塊曾在個(gè)別報(bào)道中出現(xiàn)“地王”表述字樣，經(jīng)核查，該地塊成交總價(jià)為73.4億元，溢價(jià)率僅為11.63%，未達(dá)到該地塊的土地合理上限價(jià)格；同時(shí)，根據(jù)公開信息，在該地塊成交年度，北京市成交的其他宗地曾出現(xiàn)土地成交總價(jià)或樓面單價(jià)超過該地塊的情形，該區(qū)域內(nèi)亦曾出現(xiàn)土地成交樓面單價(jià)超出該地塊的情形，發(fā)行人不屬于以不合理的價(jià)格高價(jià)拿地、惡意競拍“地王”的情形?！?/p>

此外，募集說明書顯示，2018年和2019年，發(fā)行人凈利潤分別為124,761.99萬元和67,623.13萬元，最近一年凈利潤下滑。2019年凈利潤較2018年下滑，主要原因?yàn)椋簩κ召從蠂脴I(yè)形成的商譽(yù)計(jì)提減值6,818.45萬元;南國置業(yè)2019年度出現(xiàn)大幅虧損;結(jié)利的部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因預(yù)售期間區(qū)位市場變化、銷售限價(jià)政策等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率降低;公司業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，期間費(fèi)用規(guī)模有所上升。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/葛亮）

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