佳源服務(wù)通過(guò)上市聆訊：在管建面2760萬(wàn)平 物管費(fèi)收取率持續(xù)走低

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)11月25日訊：據(jù)港交所11月24日披露，佳源國(guó)際旗下佳源服務(wù)控股有限公司（下稱“佳源服務(wù)或公司”）通過(guò)港交所聆訊，并披露聆訊后資料集。

資料顯示，海通國(guó)際和國(guó)泰君安國(guó)際擔(dān)任其聯(lián)席保薦人。

中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)排名第35

超八成在管面積在長(zhǎng)江三角

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)從公布的聆訊資料獲悉，佳源服務(wù)是一家位于浙江省的綜合物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，總部在嘉興，植根于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，通過(guò)逾15年的運(yùn)營(yíng)，已從地區(qū)物業(yè)管理供應(yīng)商成長(zhǎng)為具有全國(guó)性業(yè)務(wù)的綜合物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商。

重組完的股權(quán)結(jié)構(gòu)看，佳源服務(wù)由佳源國(guó)際100%持股，其背后為創(chuàng)始人沈天晴直接或間接持有佳源服務(wù)股份比例為69.74%，公眾股東30.26%。

另，根據(jù)中指院的排名，于2020年，佳源服務(wù)在2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第35及在2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)成長(zhǎng)性領(lǐng)先企業(yè)中排名第13。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)及上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心的資料，于2018年，佳源服務(wù)于2018中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力50強(qiáng)中排名第33。2019年，其獲中指院認(rèn)可為“2019嘉興市、泰興市、宿遷市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)地位領(lǐng)先企業(yè)”。截至2019年12月31日，公司在管總建筑面積約84.3%位于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)。

規(guī)模：在管面積2760萬(wàn)平、154個(gè)在管項(xiàng)目

截至2020年6月30日，佳源服務(wù)的合約總建筑面積約為40.3百萬(wàn)平方米，涵蓋中國(guó)42個(gè)城市及16個(gè)省份，共有154個(gè)在管項(xiàng)目，在管總建筑面積約27.6百萬(wàn)平方米，涵蓋中國(guó)28個(gè)城市及十個(gè)省份。

收入：上半年2.8億

佳源服務(wù)于2017年、2018年及2019年的收入分別為2.09億元、3.31億元及4.54億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為47.2%，截至2020年6月30日止六個(gè)月，佳源服務(wù)的收入為2.8億元，同比增長(zhǎng)33.0%。

值得注意的是，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)分別包含三個(gè)板塊，分別是物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入為公司營(yíng)收的主要來(lái)源，2017年至2020年6月30日的上半年，公司物業(yè)管理服務(wù)收入分別為1.34億元、2.0億元、2.82億元以及1.66億元；分別占到公司總營(yíng)收的81.6%、79.1%、81.4%以及85.5%。

凈利復(fù)合年增長(zhǎng)率65.4%

于同期，凈利潤(rùn)分別為1834萬(wàn)元、3577萬(wàn)元及5021萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為65.4%，今年中期，該公司的凈利潤(rùn)為3630萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)27.0%。

于2017年、2018年及2019年，佳源服務(wù)的毛利分別為4578萬(wàn)元、7889萬(wàn)元及1.08億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為54.1%，2020年中期為8590萬(wàn)元。

佳源服務(wù)已訂約管理的物業(yè)總建筑面積，由截至2017年2610萬(wàn)平方米，增至截至2018年的3290萬(wàn)平方米，并進(jìn)一步增至截至2019年的3880萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為21.8%，該公司已訂約管理的物業(yè)的總建筑面積增加至截至2020年6月30日的4030萬(wàn)平方米。

風(fēng)險(xiǎn)1：超八成收入局限于長(zhǎng)三角區(qū)域

資料風(fēng)險(xiǎn)提示：佳源服務(wù)的大部分業(yè)務(wù)集中于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，容易因該地區(qū)的政府政策或經(jīng)營(yíng)環(huán)境出現(xiàn)任何不利發(fā)展而受到影響。其專注于在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)人口密集的城市發(fā)展業(yè)務(wù)，且大部分業(yè)務(wù)集中于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年6月30日，佳源服務(wù)于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的在管總建筑面積分別約為1290萬(wàn)平方米、1780萬(wàn)平方米、2200萬(wàn)平方米及2340萬(wàn)平方米，分別約占公司截至該等日期在管總建筑面積的92.1%、92.6%、84.3%及84.5%，以及分別占佳源服務(wù)于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個(gè)月來(lái)自覆蓋長(zhǎng)江三角洲地區(qū)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)總收入的95.5%、93.3%、94.0%及82.5%。

此外，佳源服務(wù)表示，由于業(yè)務(wù)集中，該地區(qū)的政府政策或經(jīng)營(yíng)環(huán)境如出現(xiàn)任何不利發(fā)展，將會(huì)對(duì)其的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)斐芍卮蟛焕绊?。公司的?jīng)營(yíng)在很大程度上依賴長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的以下發(fā)展因素，其中大部分因素并非其所能控制。

風(fēng)險(xiǎn)2：包干制收費(fèi)下收入不增加，成本反升

資料顯示，若公司無(wú)法估計(jì)或控制提供物業(yè)管理服務(wù)的成本，其可能會(huì)蒙受損失。于業(yè)績(jī)紀(jì)錄期，佳源服務(wù)大部分收益主要來(lái)自包干制物業(yè)管理服務(wù)，其中以預(yù)先確定的每平方米每月價(jià)格收取物業(yè)管理費(fèi)，即所提供物業(yè)管理服務(wù)的“全包”費(fèi)用。該等物業(yè)管理費(fèi)不會(huì)隨著公司產(chǎn)生的實(shí)際物業(yè)管理成本金額而改變。

相關(guān)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)顯示，如物業(yè)管理費(fèi)下降5%，推算其2020年上半年物業(yè)管理服務(wù)收入將減少1183萬(wàn)元，相應(yīng)的利潤(rùn)減少887萬(wàn)；而下降10%，則相應(yīng)分別減少2367萬(wàn)與1775萬(wàn)元。

人力成本持續(xù)上漲至總成本的76.7%

此外，關(guān)于公司最大成本支出人員成本方面，佳源服務(wù)表示，于業(yè)績(jī)紀(jì)錄期，公司的雇員福利開(kāi)支大幅增加，乃由于擴(kuò)展業(yè)務(wù)、員工人數(shù)增加及中國(guó)勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)格上漲所致。于2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六個(gè)月，佳源服務(wù)的總開(kāi)支下確認(rèn)的雇員福利開(kāi)支分別為1.25億元、1.88億元、2.74億元、1.25億元及1.54億元，分別占公司總開(kāi)支合計(jì)金額的70.0%、67.9%、71.5%、73.0%及67.6%。與此同時(shí)，于業(yè)績(jī)紀(jì)錄期，公司服務(wù)成本下的雇員福利開(kāi)支分別為1.22億元、1.82億元、2.6億元及1.49億元，分別占公司服務(wù)成本總額的74.4%、72.0%、75.1%及76.7%。

風(fēng)險(xiǎn)3：七成收入來(lái)自母公司

資料顯示，于業(yè)績(jī)紀(jì)錄期，佳源服務(wù)的大部分物業(yè)管理服務(wù)合約涉及由佳源地產(chǎn)品牌開(kāi)發(fā)的物業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個(gè)月，來(lái)自該等物業(yè)的收入分別約占其物業(yè)管理服務(wù)總收入的96.3%、90.8%、79.4%及70.1%。

風(fēng)險(xiǎn)4：物業(yè)管理費(fèi)收取率持續(xù)走低

資料中，有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)收取風(fēng)險(xiǎn)，佳源服務(wù)表示，公司未必能向業(yè)主、住戶及物業(yè)開(kāi)發(fā)商收取物業(yè)管理費(fèi)，因此可能產(chǎn)生應(yīng)收款項(xiàng)減值虧損。我們?cè)谙驑I(yè)主或住戶（尤其是在閑置率相對(duì)較高的小區(qū)）收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí)可能會(huì)遇到困難。盡管我們力求通過(guò)多種收款措施收取逾期物業(yè)管理費(fèi)，但我們無(wú)法向閣下保證該等措施將會(huì)奏效或能使我們準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)的收取率。截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年6月30日，我們的應(yīng)收貿(mào)易款項(xiàng)減值準(zhǔn)備分別為840萬(wàn)元、1570萬(wàn)元、2060萬(wàn)元及2470萬(wàn)元。截至2020年6月30日，我們于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)收取率（按某一期間實(shí)際收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)占同一期間物業(yè)管理服務(wù)總收入的百分比計(jì)算）分別為90.5%、95.6%、87.6%及63.5%。于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個(gè)月，我們的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收貿(mào)易款項(xiàng)周轉(zhuǎn)日數(shù)分別為210日、112日、89日及212日，而第三方的應(yīng)收貿(mào)易款項(xiàng)周轉(zhuǎn)日數(shù)分別為57日、75日、88日及88日。

在管建面復(fù)合年增長(zhǎng)率為36.5%

不過(guò)，佳源服務(wù)在管物業(yè)的總建筑面積，由截至2017年1400萬(wàn)平方米，增至截至2018年的1920萬(wàn)平方米，并進(jìn)一步增至截至2019年的2610萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為36.5%，該公司在管物業(yè)的總建筑面積增加至截至2020年6月30日的2760萬(wàn)平方米。

值得注意的是，對(duì)于上市后的發(fā)展目標(biāo)，佳源服務(wù)表示將尋求選擇性投資以及收購(gòu)機(jī)會(huì)以進(jìn)一步發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟，豐富自身產(chǎn)品；投資于智能化運(yùn)營(yíng)及內(nèi)部管理系統(tǒng)以提升服務(wù)質(zhì)量及客戶體驗(yàn)以及用作部分運(yùn)營(yíng)資金。

有關(guān)佳源服務(wù)上市動(dòng)態(tài)及運(yùn)營(yíng)，中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)將繼續(xù)關(guān)注。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/丁一）

關(guān)鍵詞： 佳源服務(wù) IPO 佳