佳兆業(yè)首席財務官吳建新：物業(yè)管理公司不能僅靠規(guī)模增長實現利潤

10月15日，佳兆業(yè)美好（2168.HK）召開了2020年首次投資者開放日活動，佳兆業(yè)集團高級副總裁、首席財務官兼佳兆業(yè)美好集團執(zhí)行董事吳建新出席了此次活動，并就佳兆業(yè)美好的發(fā)展戰(zhàn)略及核心優(yōu)勢與投資者進行了面對面交流。

以下為交流實錄：

凱峰投資：公司提到的佳科智能公司是否有中長期戰(zhàn)略規(guī)劃及目標，比如5-10年期的目標？

吳建新：

關于智能化業(yè)務發(fā)展，從數據和整體介紹可以看出，我們是一家物業(yè)管理企業(yè)，但通過智能化來賦能，支撐公司未來發(fā)展。隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，純粹的基礎物管服務已經無法適應市場發(fā)展的需求。佳兆業(yè)物業(yè)集團之所以更名為佳兆業(yè)美好集團，就是致力于創(chuàng)造美好生活。隨著智能化和5G技術的發(fā)展，通過智能化解決方案，為我們的業(yè)主、客戶、甚至整個社會提供更好的物業(yè)服務。智能化業(yè)務作為集團新的利潤增長點，未來必然將成為佳兆業(yè)美好集團發(fā)展的重要支柱之一。

思遠投資：公司未來三年分紅率、回報預期如何？明確的合約/在管數據情況？舊改規(guī)劃？既然公司業(yè)務版塊較多，那么認為物業(yè)發(fā)展是否存在可持續(xù)性？智能解決方案的產出周期是多久？有沒有考慮過物業(yè)行業(yè)可發(fā)展空間的終局問題？

吳建新：關于分紅政策，從過往數據可以看到，上市兩年來，每年的分紅率都是40%，往年復合的收入增長率也在40%左右。即使上市前利潤增長率也在30%-40%，所以我們的分紅政策不會變，會維持在40%，甚至更高的分紅率。

第二點，剛剛發(fā)問的投資人最感興趣的應該是，物業(yè)管理板塊的規(guī)模、收入、利潤和現金流的關系。其實，擴大來講，如果一個物業(yè)管理公司僅僅依靠規(guī)模增長實現利潤，是不能夠實現長期高毛利率的，雖然33.8%在各位看來可能比較低，但在整個社會平均來看，是比較高的。母公司1638.HK的毛利水平，也在28%左右，佳兆業(yè)美好的毛利率更高，放在全社會來看也比較高。如果單靠規(guī)模增長，在管面積的增長，管理費的增長，通過人工的減少，成本的壓降，來擴大規(guī)模增加利潤，我們認為是不足夠的，所以我們才會著眼于未來，通過佳科智能的智能化解決方案、社區(qū)增值服務等業(yè)務提升利潤的規(guī)模，也只有這樣，才能突破利潤增長的瓶頸，也許我們的毛利率和凈利率還會上升。

另外提到的關于社區(qū)增值服務，上半年雖然增速不高，但這是近兩三年來，整個行業(yè)面臨的普遍難題，比規(guī)劃的增長速度要慢。之前規(guī)劃的業(yè)務（社區(qū)買菜、倉管服務、送貨上門之類業(yè)務），往往面臨社會上更專業(yè)、技術領先的公司的競爭，導致增幅不大。所以通過智能解決方案提高物業(yè)管理水平，通過品牌賦能不斷擴大在管面積，再結合社區(qū)增值服務的提升，都是未來的發(fā)展方向。

交付前及顧問服務是佳兆業(yè)美好的特色業(yè)務，母公司佳兆業(yè)集團在舊改行業(yè)的努力和探索取得了一定成就，目前1638.HK母公司在舊改的投入以及獲取的收入非?？捎^，佳兆業(yè)集團在舊改項目的占地已經超過了4,000萬平，貨值在2萬億以上，所以前期舊改服務是佳兆業(yè)美好利潤及規(guī)模的來源、支撐。

線上提問：很多地產龍頭拆分物業(yè)上市，疫情后還青睞物業(yè)的原因，市場是否還能維持良性競爭？

吳建新：任何行業(yè)都存在競爭，近一年多還有不少地產公司分拆物業(yè)上市，市場很大，一定會有競爭，但也一定會維持在良好的態(tài)勢上。目前有74%的市場由小物業(yè)公司占據，頭部物業(yè)服務公司未來市場很大，會是良性競爭、良性發(fā)展。

線上提問：未來舊改何時發(fā)力，是否因為母公司儲備豐富，可以為佳兆業(yè)美好提供較多的業(yè)務來源？

吳建新：佳兆業(yè)集團是國內最早投身城市更新事業(yè)、最具實力的城市公共服務商，已經連續(xù)兩年蟬聯中國城市更新綜合實力No.1，在社會上有人說佳兆業(yè)是“舊改之王”。城市更新項目的逐步推進持續(xù)為佳兆業(yè)美好提供貫穿城市更新全生命周期的物業(yè)管理相關服務項目。同時，由于母集團的項目主要集中在經濟較為發(fā)達的粵港澳大灣區(qū)，擁有管理費較高的優(yōu)勢。因此，城市更新項目將為佳兆業(yè)美好在項目品質、財務利潤和項目規(guī)模等方面的持續(xù)增長提供良好的支撐。

線上問題：佳兆業(yè)美好有牌照嗎？怎么能做金融類業(yè)務？

吳建新：佳兆業(yè)美好本身是沒有金融牌照的，也不做金融資產的設計、研發(fā)和銷售，只是對金融產品的銷售提供物業(yè)管理服務，比如租房子給銷售人員或者接待購買的客戶的類似增值服務，對金融本身不涉及，只是為交易渠道提供物業(yè)服務，包括安保服務。

關鍵詞： 佳兆業(yè)