龍頭房企盈利能力強(qiáng) 部分中小房企則走下坡路

凈資產(chǎn)收益率直觀反映房企盈利能力，從數(shù)據(jù)來(lái)看，龍頭房企盈利能力強(qiáng)，部分中小房企則走下坡路

2018年報(bào)發(fā)布已經(jīng)告一段落，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去一年的表現(xiàn)與總結(jié)并未結(jié)束。除了銷(xiāo)售額、營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)、資產(chǎn)負(fù)債等單個(gè)指標(biāo)外，過(guò)去一年整個(gè)行業(yè)和單個(gè)房企的綜合表現(xiàn)如何?可以從凈資產(chǎn)收益率(ROE)這一指標(biāo)中窺探一二。

新京報(bào)房產(chǎn)新聞、新京報(bào)傳媒智庫(kù)聯(lián)合出品的《50家上市房企ROE排行榜》顯示，50家上市房企的平均ROE為19.57%，高于2016年的15.62%和2017年的19.09%。其中，部分大中房企ROE值排名靠前，同比出現(xiàn)增長(zhǎng)狀況，而部分中小房企ROE墊底，并出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)狀況。

巴菲特曾經(jīng)說(shuō)，“我寧愿要一家資本規(guī)模只有1000萬(wàn)美元而凈資產(chǎn)收益率為15%的小公司，也不愿意要一個(gè)資本規(guī)模高達(dá)1億美元而凈資產(chǎn)收益率只有5%的大公司。”

這足以見(jiàn)得，ROE在判斷一個(gè)企業(yè)盈利能力強(qiáng)弱時(shí)的重要性。ROE是指利潤(rùn)額與股東權(quán)益的比值，該指標(biāo)越高，說(shuō)明投資帶來(lái)的收益越高。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，ROE不僅反映了一個(gè)企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資金使用效率，還反映了杠桿使用情況和資產(chǎn)負(fù)債狀況。

根據(jù)《50家上市房企ROE排行榜》，50家上市房企的平均ROE為19.57%，高于2016的15.62%和2017年的19.09%。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年全年全國(guó)排名百?gòu)?qiáng)房企凈利潤(rùn)率、ROE均值分別為11.5%、17.2%，較上年分別提升0.2、0.9個(gè)百分點(diǎn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，受前幾年樓市高增長(zhǎng)影響，2017年、2018年進(jìn)入利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)周期，房企盈利情況較好，使得ROE水平提高。

碧桂園、恒大等盈利能力強(qiáng)

總的來(lái)看，50家上市房企ROE排名出現(xiàn)分化，從ROE數(shù)據(jù)來(lái)看，大中房企ROE值排名靠前、穩(wěn)定，同比出現(xiàn)上漲，而部分中小房企ROE墊底，并出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)狀況。

具體來(lái)看，德信中國(guó)ROE排名第一，為72.89%，新城控股、融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園、龍光地產(chǎn)、中國(guó)恒大、華夏幸福、朗詩(shī)綠色集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)、榮盛發(fā)展排名2-10位，ROE分別為41.05%、32.92%、32.2%、31.54%、30.18%、29.05%、28.26%、27.05%、24.76%。萬(wàn)科、旭輝控股、中國(guó)奧園、龍湖集團(tuán)、招商蛇口等房企的ROE在20%-24%。

如果按照巴菲特甄選企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，15%的凈資產(chǎn)收益率作為一個(gè)“紅線”的話，那么在這個(gè)紅線之上的房企還有正榮地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、融信中國(guó)、金地集團(tuán)、雅居樂(lè)集團(tuán)、金科股份、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)等房企，他們的ROE在15%-20%。

ROE排名最后五位的房企是當(dāng)代置業(yè)、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、綠城中國(guó)等，ROE均在10%之下。

中型房企ROE增速較高

在增長(zhǎng)率方面，部分中型房企增長(zhǎng)率排名靠前。具體看來(lái)，德信中國(guó)、朗詩(shī)集團(tuán)的同比增速超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)，中南建設(shè)、新城控股、金科股份、時(shí)代中國(guó)的同比增速超過(guò)5個(gè)百分點(diǎn)。

而大房企較為穩(wěn)定，諸如華潤(rùn)置地、萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)2018年的ROE與2017年基本持平，中國(guó)恒大、中國(guó)海外雖然有所下降，但是幅度在0.5個(gè)百分點(diǎn)之內(nèi)。分析2016年-2018的ROE增長(zhǎng)情況，萬(wàn)科以及保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等大型央企較為穩(wěn)定，變化幅度并不是很大。而融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園、中國(guó)恒大2017年、2018年的ROE遠(yuǎn)高于2015年。

值得關(guān)注的是，部分排名靠后的中小房企增長(zhǎng)率呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。從處于39位的佳兆業(yè)開(kāi)始，有10名房企的ROE同比增速呈現(xiàn)下滑狀況，諸如當(dāng)代置業(yè)的ROE同比下降4.7個(gè)百分點(diǎn)、綠城中國(guó)下降4.85個(gè)百分點(diǎn)，首創(chuàng)置業(yè)下降3.55個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)下降3.68個(gè)百分點(diǎn)。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，大房企擁有更好的品牌價(jià)值和營(yíng)銷(xiāo)渠道，其利潤(rùn)數(shù)據(jù)相對(duì)可以把握，部分營(yíng)銷(xiāo)成本得到更好的把控，這也使得其比小房企具有更好的盈利機(jī)會(huì)。

富力ROE下降幅度大

值得關(guān)注的是，在增長(zhǎng)率方面，富力地產(chǎn)ROE同比降幅最大，為27.34個(gè)百分點(diǎn)，從2017年40.24%至2018年的12.9%，接近2016年15.99%的水平。使富力地產(chǎn)ROE出現(xiàn)較大變動(dòng)的原因是其凈利潤(rùn)率出現(xiàn)較大變化，2016-2018年，凈利潤(rùn)率分別為13.13%、36.14%、11.35%。

還有綠城中國(guó)，其ROE在50家上市房企中處于最后一位，為3.71%。事實(shí)上，根據(jù)2018年財(cái)報(bào)，綠城中國(guó)2018年的歸母凈利潤(rùn)10.03億元，較2017年21.9億元同比下降54.2%;凈利潤(rùn)率為3.94%，同比2017年的6.37%下降了2.43個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于同行平均水平。對(duì)此，綠城中國(guó)在年報(bào)中曾解釋稱(chēng)，基于市場(chǎng)環(huán)境變化，計(jì)提的減值虧損撥備對(duì)股東應(yīng)占利潤(rùn)的影響較2017年增加6.51億元;以及因人民幣貶值對(duì)集團(tuán)若干外幣借款計(jì)提未實(shí)現(xiàn)匯兌凈虧損4.88億元。

還有遠(yuǎn)洋集團(tuán)，其2018年ROE為7.38%，同比下降3.68個(gè)百分點(diǎn)，主要是受凈利潤(rùn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率影響。根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2018年的凈利潤(rùn)率為11.26%，同比2017年下降了6.43個(gè)百分點(diǎn);總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率18.8%，同比下降了7.95個(gè)百分點(diǎn)。老牌國(guó)企首創(chuàng)置業(yè)2018年ROE為7.68%，主要是其較低的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，2016-2018年，分別為17.12%、15.52%、13.55%，首創(chuàng)置業(yè)2018的凈利潤(rùn)率也不高，為10.4%。

分析人士表示，隨著2017、2018年樓市調(diào)控的持續(xù)，特別是一二線城市實(shí)行限價(jià)措施，外加房企融資成本高企，房企的盈利水平大概率將會(huì)下滑。反饋到未來(lái)一兩年，其ROE或?qū)⒊尸F(xiàn)下降趨勢(shì)。

■ 分析

利潤(rùn)率、周轉(zhuǎn)率、財(cái)務(wù)杠桿影響ROE

具體到單個(gè)房企，有的房企ROE異常亮眼，有的房企則表現(xiàn)較差。背后的原因是什么呢?哪些指標(biāo)影響著ROE?

根據(jù)杜邦分析法，ROE=利潤(rùn)率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)，如果一個(gè)企業(yè)想提高ROE，需要從這三個(gè)指標(biāo)入手，凈利潤(rùn)率代表的是公司賺錢(qián)能力，需要通過(guò)提高毛利率、降低成本等來(lái)提高，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率代表的是公司資產(chǎn)運(yùn)用的效率，加快去化、優(yōu)化流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)的比例等影響其高低，權(quán)益乘數(shù)反映公司利用杠桿的高低，與負(fù)債有直接關(guān)系，適當(dāng)運(yùn)用杠桿能提高權(quán)益乘數(shù)，但是要使得資本結(jié)構(gòu)合理化，避免財(cái)務(wù)和資金鏈出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

《50家上市房企ROE排行榜》顯示，排名第一位的是德信中國(guó)，2018年剛剛于港交所上市，其ROE高達(dá)72.89%。東方財(cái)富網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，德信中國(guó)2018年毛利率為38%，增加了15個(gè)百分點(diǎn)，凈利率為22%，增加了10個(gè)百分點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率雖然有所下降，但是仍高于行業(yè)平均水平，為86%。

值得關(guān)注的是，新城控股ROE排名第二，為41.05%。根據(jù)新城控股年報(bào)，2018年業(yè)績(jī)大增，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)104.91億元，同比增長(zhǎng)74.02%;實(shí)現(xiàn)歸母扣非凈利潤(rùn)75.97億元，同比增長(zhǎng)51.87%;凈利潤(rùn)率為22.5%，同比增加了7.1個(gè)百分點(diǎn)。盈利大增引來(lái)了監(jiān)管層的關(guān)注，問(wèn)詢問(wèn)題涉及投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)、合并報(bào)表等對(duì)于凈利潤(rùn)的影響。

新城控股ROE較高的另一個(gè)原因是快速加杠桿，2015年新城控股的資產(chǎn)負(fù)債率為79.5%，2018年已經(jīng)達(dá)到84.6%。

2018年50家上市房企凈資產(chǎn)收益率（ROE）排行榜

排序 房企名稱(chēng) 2018年ROE(%) 同比增速(百分點(diǎn))

1 德信中國(guó) 72.89 16.14

2 新城控股 41.05 7.06

3 融創(chuàng)中國(guó) 32.92 0.11

4 碧桂園 32.20 0.38

5 龍光地產(chǎn) 31.54 0.99

6 中國(guó)恒大 30.18 -0.47

7 華夏幸福 29.05 0.93

8 朗詩(shī)綠色集團(tuán) 28.26 10.10

9 時(shí)代中國(guó)控股 27.05 5.46

10 榮盛發(fā)展 24.76 2.25

11 美的置業(yè) 24.37 -6.34

12 中駿集團(tuán)控股 24.23 -2.99

13 萬(wàn)科A 23.42 0.62

14 旭輝控股集團(tuán) 23.26 -3.65

15 中國(guó)奧園 21.87 4.68

16 龍湖集團(tuán) 21.33 2.29

17 招商蛇口 21.13 1.54

18 禹洲地產(chǎn) 19.54 -1.09

19 正榮地產(chǎn) 19.54 2.10

20 華僑城A 19.05 1.00

21 融信中國(guó) 18.71 -0.27

22 金地集團(tuán) 18.57 1.07

23 華潤(rùn)置地 18.38 0.64

24 雅居樂(lè)集團(tuán) 18.37 1.55

25 建發(fā)股份 18.26 3.50

26 金科股份 18.10 8.02

27 綠地控股 17.15 1.94

28 華發(fā)股份 17.08 4.05

29 保利地產(chǎn) 16.52 0.59

30 中國(guó)海外發(fā)展 16.35 -0.36

31 中國(guó)金茂 15.18 2.84

32 世茂房地產(chǎn) 15.12 0.88

33 泰禾集團(tuán) 14.78 0.78

34 藍(lán)光發(fā)展 14.68 3.54

35 陽(yáng)光城 14.33 1.58

36 合景泰富集團(tuán) 14.31 0.27

37 建業(yè)地產(chǎn) 13.96 2.47

38 中南建設(shè) 13.95 9.57

39 佳兆業(yè)集團(tuán) 13.51 -7.00

40 弘陽(yáng)地產(chǎn) 13.45 -4.04

41 富力地產(chǎn) 12.90 -27.34

42 中國(guó)鐵建 11.23 -0.21

43 寶龍地產(chǎn) 10.78 -3.13

44 首開(kāi)股份 10.44 2.23

45 當(dāng)代置業(yè) 9.67 -4.70

46 越秀地產(chǎn) 8.24 1.07

47 濱江集團(tuán) 8.24 -4.40

48 首創(chuàng)置業(yè) 7.68 -3.55

49 遠(yuǎn)洋集團(tuán) 7.38 -3.68

50 綠城中國(guó) 3.71 -4.85

新京報(bào)房產(chǎn)新聞部、新京報(bào)傳媒智庫(kù)聯(lián)合出品

說(shuō)明：

1、上述所列房企是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，屬于內(nèi)資房企且已經(jīng)在內(nèi)地或者香港上市;所選房企樣本以上市房企2018年銷(xiāo)售額為基礎(chǔ)，從高到低(未披露銷(xiāo)售額的參考各大機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù))選出50家企業(yè)。

2、數(shù)據(jù)來(lái)源wind、企業(yè)財(cái)報(bào)，截止時(shí)間為2019年4月30日，數(shù)據(jù)為平均凈資產(chǎn)收益率(ROE)，同比增速為2018年ROE減去2017年ROE。

3、暫不考慮中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不同帶來(lái)的影響。

關(guān)鍵詞： 龍頭房企 中小房企 下坡路