探索“定制化服務(wù)”新模式，百瑞紀(jì)集團助力國企保租房籌建運營

全國保障性租賃住房籌建如火如荼，預(yù)計全國“十四五”目標(biāo)已完成65%左右。其中，作為“壓艙石”和“穩(wěn)定器”的地方國企，正著力通過尋求與專業(yè)化運營商合作助力籌建任務(wù)的完成。百瑞紀(jì)集團則憑借其卓越的定制化服務(wù)能力，成為助力各大國企保租房籌建運營的關(guān)鍵力量。

一、截至2023年年底，全國將籌集保租房564萬套，“十四五”目標(biāo)完成65%

2023年9月，住建部表示，2023年全國籌建保租房204萬套(間)的任務(wù)已完成72%。根據(jù)前兩年均超額完成年度任務(wù)，2023年的籌建任務(wù)也將如期或超額完成。按照如期完成目標(biāo)計算，截至2023年底，全國將累計籌建保租房564萬套(間)，“十四五”目標(biāo)完成65%，未來兩年待籌建保租房任務(wù)還有306萬套(間)。

圖：2021-2023年全國保障性租賃住房籌建完成情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理，2023年完成量為預(yù)估

二、后期“存量房屋盤活”或成供應(yīng)主流，國企保租房籌建運營中定制化的服務(wù)必不可少

1.“存盤房屋盤活”將成未來兩年保租房籌集的主要方式

住建部表示，未來將繼續(xù)鼓勵各地利用閑置商業(yè)辦公樓等建設(shè)保租房。過去幾年，全國一二線城市出讓了大量涉租賃用地，但隨著地方財政壓力的增加，租賃用地供應(yīng)下降趨勢不可避免。2023年，北京、上海等地公開出讓的涉租賃用地已大幅下降。從市場來看，各地商辦樓及商品住宅都存在大量閑置，為此，多地明確保租房籌集“以存量為主，新建為輔”，并出臺相關(guān)配套政策。相對于新建，這種方式不僅更加經(jīng)濟，而且能夠提高資源利用效率、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。因此，盤活存量房屋將是未來保租房籌集的主流方式。

與此同時，中央近兩年在金融端也加大了對盤活存量房屋用作租賃住房的支持力度。2023年年初央行專門設(shè)立1000億元“租賃住房貸款支持計劃”，2024年年初“住房租賃金融17條”正式發(fā)布，創(chuàng)新設(shè)立團體批量購買租賃住房信貸產(chǎn)品，均是支持盤活存量房屋、擴大租賃住房供給。

2.國企對存量轉(zhuǎn)化類保租房建設(shè)運營的定制化服務(wù)需求提升

相對一般企業(yè)而言，地方國企兼具盈利性和社會功能性，因此其投資活動具有一定特殊性，既要實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，又要起到調(diào)和國民經(jīng)濟的作用。保租房是我國住房保障體系的重要組成部分，具有顯著的民生屬性。因此，各地方國企均肩負(fù)著保租房籌建的重要使命。

通過盤活自有存量資產(chǎn)或社會存量房屋是各地國企籌集保租房的重要方式，相較于新建，非居改保等存量資產(chǎn)盤活用作保租房的審批手續(xù)更復(fù)雜、空間設(shè)計改造能力要求更高。同時，隨著保租房市場化運營的深入，新市民、青年人對私人空間、居住環(huán)境、社交場景、租住服務(wù)、商業(yè)配套等方面的需求不斷升級，這無疑對建設(shè)方和運營方提出了更高的挑戰(zhàn)和要求。

好的產(chǎn)品和出色的運營是確保項目成功的兩大基石，產(chǎn)品的卓越性源于對用戶需求的深入洞察和精準(zhǔn)滿足，而優(yōu)質(zhì)的運營則是將產(chǎn)品推向目標(biāo)市場，并持續(xù)優(yōu)化用戶體驗。顯然，這些并不是國企的強項，大多數(shù)國企沒有住房租賃項目建設(shè)及管理經(jīng)驗，在客戶研究、產(chǎn)品設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)化改造、成本管控、精細(xì)化管理等方面存在一定短板。因此，尋求與專業(yè)的運營商合作成為國企提升保租房運營效率和滿足市場需求的重要途徑。

國企的合作需求主要包括客戶調(diào)研、產(chǎn)品定位、裝修改造和運營管理，部分項目還有融資背書、共同投資需求。不同資產(chǎn)類型和狀態(tài)的項目需要不同的服務(wù)，而不同階段的合作形式也有所差異。

以閑置商辦樓改造為保租房的項目為例，由于這類項目需要重新改造裝修，國企與運營商通常采用租賃分成模式合作。在合作模式下，業(yè)主方負(fù)責(zé)精裝修投資，而專業(yè)化運營商則提供客戶調(diào)研、產(chǎn)品規(guī)劃及設(shè)計方案、軟裝及電器投資、后期項目的運營管理工作。對于國企新建租賃社區(qū)，其核心訴求在于產(chǎn)品規(guī)劃和運營管理，因此雙方多采用委托管理模式合作。而與具備一定運營經(jīng)驗的國企品牌合作時，則多采用共同運營模式。

由此可見，國企在合作過程中更傾向于尋找具備定制化服務(wù)能力的運營商，以滿足其多樣化的需求。這種定制化的服務(wù)能力意味著運營商能夠根據(jù)國企的具體需求和項目特點，提供針對性的解決方案，從而實現(xiàn)更好的合作效果。隨著各地保租房籌建工作的加速推進(jìn)，國企對于定制化服務(wù)的需求也在不斷增長。

三、百瑞紀(jì)集團憑借其專業(yè)且靈活的定制化服務(wù)，成為國企籌建保租房的首選伙伴

百瑞紀(jì)集團深耕行業(yè)8年，布局全國近40個城市，開業(yè)規(guī)模居全國前十，擁有保租房大社區(qū)、人才公寓、員工宿舍等各類新建和改建租賃住房項目的管理經(jīng)驗，目前已形成多元化的產(chǎn)品線，具備全鏈條的運營管理體系，并創(chuàng)新了多種合作模式，在行業(yè)內(nèi)具有顯著的優(yōu)勢和競爭力。

百瑞紀(jì)集團的全鏈條管理能力和多元化合作模式，正是當(dāng)下國企籌建保租房時所迫切需要的。百瑞紀(jì)集團根據(jù)國企不同項目的需求，量身定制委托管理、合作投資、合作運營、咨詢服務(wù)、資產(chǎn)管理、系統(tǒng)定制開發(fā)、品牌建設(shè)、模塊化服務(wù)等多種服務(wù)方案，使其成為眾多國企的理想合作伙伴。正是憑借這種專業(yè)和靈活的服務(wù)，百瑞紀(jì)集團近年來與越來越多的國企建立了穩(wěn)固的合作關(guān)系，成功推出了眾多優(yōu)質(zhì)項目，為國企的發(fā)展注入了新的活力。

以長沙湘江科創(chuàng)園窩趣輕社區(qū)為例，該項目是百瑞紀(jì)集團窩趣與湘江集團下屬全資子公司大科城公司合作運營的保租房試點項目，湘江科創(chuàng)園是湖南湘江新區(qū)著力構(gòu)建“一城五基地”中唯一的科創(chuàng)基地，負(fù)著承載科創(chuàng)資源和構(gòu)建核心競爭力的重任。為了更好地吸引科創(chuàng)人才和科技成果匯聚長沙，湘江科創(chuàng)園配建了保租房。為了更好地服務(wù)園區(qū)企業(yè)和人才，湘江集團選擇引入專業(yè)化品牌公寓合力打造項目，經(jīng)過對眾多公寓品牌進(jìn)行深入了解和比較，百瑞紀(jì)集團憑借其在項目管理、品牌口碑、數(shù)字化管理以及合作模式等方面的顯著優(yōu)勢，成為最終合伙伙伴。

雙方以租賃分成的模式進(jìn)行合作，業(yè)主方提供精裝交付房源，百瑞紀(jì)集團負(fù)責(zé)投入軟裝和電器物資，之所以由百瑞紀(jì)負(fù)責(zé)軟裝及電器投資，是因為百瑞紀(jì)具備標(biāo)準(zhǔn)化改造能力和穩(wěn)定的供應(yīng)鏈，能夠提供更低成本、更高效率的軟裝及電器解決方案，同時也降低業(yè)主方的資金投入。在項目營收方面，雙方按照一定比例進(jìn)行分成。百瑞紀(jì)集團的分成比例包含運營成本及管理費用，但不包含租金。這種合作模式有助于降低雙方的風(fēng)險，提高項目的盈利水平，同時也有利于提升保租房項目的整體品質(zhì)和服務(wù)水平。

百瑞紀(jì)集團在合作鏈條中全面參與，涵蓋了投資、建設(shè)和管理的各個環(huán)節(jié)。在投資端，百瑞紀(jì)集團負(fù)責(zé)提供軟裝和電器物資，為項目提供必要的投入和支持;建設(shè)端，百瑞紀(jì)集團提供產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計方案以及落地指導(dǎo)，確保項目的高品質(zhì);管理端，百瑞紀(jì)引入自有品牌、數(shù)字化系統(tǒng)及管理團隊，全面負(fù)責(zé)項目的運營管理。

在百瑞紀(jì)集團的專業(yè)支持下，該項目展現(xiàn)出令人矚目的表現(xiàn)，在解決職住平衡、青年人租住問題的同時，兼顧運營效率和服務(wù)品質(zhì)，打造超高門店人效比。百瑞紀(jì)集團根據(jù)園區(qū)運營需求，通過標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、科技化的運營管理模式，度身定制科學(xué)高效的工作流程，并結(jié)合自身豐富的管理經(jīng)驗，幫助園區(qū)實現(xiàn)商業(yè)模式增值運營的變革，提高盈利能力;此外，運營團隊通過IT技術(shù)實現(xiàn)數(shù)字營銷化，最大限度覆蓋目標(biāo)人群，導(dǎo)入百瑞紀(jì)集團的優(yōu)勢資源，采用特有的“自主銷售中臺+線下定點推廣”的銷售模式，完成項目開業(yè)3個月即滿租+溢價22%的亮眼業(yè)績。

圖：長沙湘江科創(chuàng)園窩趣輕社區(qū)實景

而窩趣國際社區(qū)·濟南禹瀚城店則通過委托管理模式合作，資產(chǎn)方是濟南市軌道交通集團。該項目定位為住宅類大型保租房社區(qū)，共有1689套房源，由于項目所處區(qū)域還在建設(shè)發(fā)展當(dāng)中，周邊交通、商業(yè)配套、辦公寫字樓等配套較匱乏，項目招租和運營難度較大，做好產(chǎn)品規(guī)劃及運營管理是業(yè)主方的兩大核心訴求，而這正是專業(yè)運營商所擅長的。

百瑞紀(jì)集團在眾多知名運營商的競爭中脫穎而出，獲得該項目的運營管理服務(wù)合同。在建設(shè)端，百瑞紀(jì)集團為項目提供產(chǎn)品規(guī)劃及軟裝配置方案，根據(jù)物業(yè)條件優(yōu)化戶型配置，增加了25%的一房一廳或單間戶型，提高了坪效同時拓展了目標(biāo)客群;在管理端，百瑞紀(jì)集團對接了政府保租房的價格核定、資格審查、公積金劃扣接入，負(fù)責(zé)租客服務(wù)和日常經(jīng)營管理。

針對項目運營難點，運營團隊在項目開業(yè)之前就開始鎖定客源，拓展企業(yè)客戶，正式開業(yè)前2個月就已經(jīng)獲得占房量近30%的意向協(xié)議，目前開業(yè)不到兩個月，出租情況非常樂觀，預(yù)計提前4個月就可以完成首年目標(biāo)，運營效率直線提升。

圖：窩趣國際社區(qū)·濟南禹瀚城店實景

此外，百瑞紀(jì)集團還參與城中村規(guī)?；y(tǒng)租保障房和人才公寓運營。2023年，深圳啟動城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升行動，某地方國企聯(lián)合百瑞紀(jì)集團參與城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造項目，雙方采取成立合資公司、共同投資共同運營的模式合作，合資公司將作為運營主體，向百瑞紀(jì)集團采購專項服務(wù)。百瑞紀(jì)集團成為深圳市三大城中村改造實施主體之一，也是全國少數(shù)實施城中村規(guī)?；脑斓倪\營商之一。可見其具備了向各類項目輸出專業(yè)化定制化服務(wù)的能力。

由此，越來越多的國企選擇與百瑞紀(jì)合作，近期鄭州城發(fā)安居公司正式宣布與百瑞紀(jì)集團開展戰(zhàn)略合作，共同運營管理旗下“美寓”人才公寓品牌，房量約17000間。

四、小結(jié)

保障性租賃住房是落實“租購并舉”的重要抓手，也是盤活房地產(chǎn)存量市場、探索新型發(fā)展模式的有效方式。在未來兩年，預(yù)計存量盤活將成為保租房籌建的主要方式，在此趨勢下，中央及地方政府也不斷完善相關(guān)政策。為保租房籌建的主力軍，國有企業(yè)承擔(dān)著巨大的籌建任務(wù)和運營管理壓力，迫切需要像百瑞紀(jì)集團這樣的全鏈條租賃住房品牌運營商提供定制化服務(wù)合作。

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