萬(wàn)科擬分拆子公司上市 進(jìn)一步提升萬(wàn)物云競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

在物管成為暴雷企業(yè)求生稻草的時(shí)候，萬(wàn)科的物管卻有了不一樣的意義。11月5日晚間，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，擬分拆所屬子公司萬(wàn)物云到香港聯(lián)交所上市。若此次分拆上市成功，地產(chǎn)四天王“碧恒萬(wàn)融”終于在物管板塊聚首。對(duì)于此次分拆上市，萬(wàn)科方面也回應(yīng)稱，通過(guò)本次分拆上市，可以有效增強(qiáng)萬(wàn)物云的資本實(shí)力，并擁有獨(dú)立的資本運(yùn)作平臺(tái)以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬(wàn)物云競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

“科技”標(biāo)簽

公告顯示，萬(wàn)物云發(fā)行規(guī)模將根據(jù)香港聯(lián)交所關(guān)于最低流通比例的規(guī)定和萬(wàn)物云未來(lái)發(fā)展的資金需求，本次發(fā)行的H股股數(shù)不高于萬(wàn)物云發(fā)行后總股本的15%(超額配售選擇權(quán)行使前)，并授予承銷商不超過(guò)上述發(fā)行的H股股數(shù)15%的超額配售選擇權(quán)。

截至該公告日，萬(wàn)科直接或間接合計(jì)持有萬(wàn)物云62.889%股權(quán)。萬(wàn)科方面表示，本次分拆上市完成后，該公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)不會(huì)發(fā)生變化，且仍將維持對(duì)萬(wàn)物云的控股權(quán)。

記者了解到，萬(wàn)物云成立于2001年2月，主要經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)服務(wù)、家政服務(wù);與物業(yè)管理相關(guān)的房屋維修、養(yǎng)護(hù)，樓宇機(jī)電設(shè)備，環(huán)境衛(wèi)生及園林綠化設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。此外，萬(wàn)物云還從事廣告業(yè)務(wù)(法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)進(jìn)行廣告經(jīng)營(yíng)審批登記的，另行辦理審批登記后方可經(jīng)營(yíng));企業(yè)管理方案策劃;計(jì)算機(jī)技術(shù)領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓，勞務(wù)派遣等等。

與其他物管企業(yè)不同，萬(wàn)物云更多“科技”標(biāo)簽。去年10月，萬(wàn)科物業(yè)正式更名“萬(wàn)物云”，邁出了其向科技服務(wù)公司轉(zhuǎn)型的重要一步。萬(wàn)物云CEO朱保全曾介紹稱，從業(yè)務(wù)板塊細(xì)分來(lái)看，萬(wàn)科云旗下將有萬(wàn)科物業(yè)、萬(wàn)物梁行、樸臨發(fā)展、萬(wàn)睿科技、第五空間、萬(wàn)物云城、萬(wàn)物成長(zhǎng)等七大板塊。

截至2021年6月30日(未經(jīng)審計(jì))，萬(wàn)物云的總資產(chǎn)190.1億元，總負(fù)債119.3億元。2021年上半年，萬(wàn)物云錄得營(yíng)收103.8億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)10.4億元。

對(duì)于此次分拆上市，萬(wàn)科方面接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)直言，目前萬(wàn)物云在住宅服務(wù)、商寫(xiě)服務(wù)、城市服務(wù)三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭，公司認(rèn)為上市時(shí)機(jī)成熟，董事會(huì)已審議通過(guò)，下一步將提請(qǐng)股東大會(huì)審議。“公司相信如果此次分拆上市得以實(shí)現(xiàn)，將有助于突出公司在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，提高公司及萬(wàn)物云的持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力，釋放其內(nèi)在價(jià)值，同時(shí)有利于公司向開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的轉(zhuǎn)型發(fā)展。同時(shí)通過(guò)本次分拆上市，可以有效增強(qiáng)萬(wàn)物云的資本實(shí)力，并擁有獨(dú)立的資本運(yùn)作平臺(tái)以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬(wàn)物云競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。”

“不著急”的上市

地產(chǎn)四天王“碧恒萬(wàn)融”，除萬(wàn)科物業(yè)還沒(méi)有上市外，其他三家均已成功拆分上市。在此之前，對(duì)于分拆物業(yè)上市的安排，萬(wàn)科方面一直表現(xiàn)“佛系”，“不著急”時(shí)常掛在嘴邊。

朱保全給出的解釋是，上市本身不是目的，這是件水到渠成的事。“如果上市是為了融資，那么萬(wàn)科物業(yè)不上市也可以融資，如果上市是為了提高知名度，至少在當(dāng)下不需要通過(guò)IPO，客戶也會(huì)選擇我們。”

即便在今年中旬，萬(wàn)科對(duì)于分拆物業(yè)上市的態(tài)度仍沒(méi)有過(guò)多的“進(jìn)取”之心。

今年6月30日，萬(wàn)科在深圳召開(kāi)2020年度股東大會(huì)暨2021年第一次A股類別股東大會(huì)及2021年第一次H股類別股東大會(huì)，彼時(shí)萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮直言，“萬(wàn)科會(huì)考慮在未來(lái)適當(dāng)?shù)臅r(shí)候給萬(wàn)物云做上市安排，但目前還沒(méi)有上市計(jì)劃。”

在郁亮看來(lái)，衡量一個(gè)業(yè)務(wù)值不值錢(qián)，不能簡(jiǎn)單用同一個(gè)指標(biāo)去衡量，但是可以用一個(gè)標(biāo)尺，也就是從長(zhǎng)期最大化市場(chǎng)價(jià)值去衡量它。這包括收入增長(zhǎng)、要盈利，還有未來(lái)前景等等構(gòu)成因素。要盯著這些基礎(chǔ)東西，下功夫做事情。

但據(jù)萬(wàn)科內(nèi)部人士透露，作為全行業(yè)最早成立會(huì)員制系統(tǒng)的萬(wàn)科，在物業(yè)方面的系統(tǒng)化布局早已形成，之前并不急于實(shí)現(xiàn)物業(yè)板塊上市，主要是不希望僅僅是一家傳統(tǒng)意義上的物業(yè)公司。

看漲對(duì)沖

“不著急上市”猶在耳邊，但沒(méi)想到來(lái)的這么快。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，萬(wàn)科突然轉(zhuǎn)變的態(tài)度，也是房地產(chǎn)行業(yè)冬天最真實(shí)的寫(xiě)照。此前萬(wàn)科凈利潤(rùn)下滑給了市場(chǎng)“看空”情緒，分拆物業(yè)板塊上市則更像是“看漲”對(duì)沖。

地產(chǎn)行業(yè)凈利潤(rùn)下降，“老大哥”萬(wàn)科也未能幸免。2021年前三季度，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2714.9億元，同比增長(zhǎng)12.4%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)166.9億元，同比減少16%。

今年1-9月，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率(已扣除稅金及附加)為17.5%，較2020年同期下降5.4個(gè)百分點(diǎn)。加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為7.31%，較去年同期減少2.82個(gè)百分點(diǎn)。萬(wàn)科在三季報(bào)中指出，毛利率下滑主要和近年來(lái)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例提高有關(guān)。

整體來(lái)看，萬(wàn)科所交出的三季度成績(jī)單并不理想，凈利潤(rùn)、毛利率等多個(gè)核心指標(biāo)均遜于去年同期。

萬(wàn)科集團(tuán)總裁祝九勝此前也在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上進(jìn)行了深刻反思。他認(rèn)為，導(dǎo)致萬(wàn)科凈利潤(rùn)下滑主要有三方面原因：一是銷售規(guī)模增長(zhǎng)有限，二是毛利率下降稍快，三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)所帶來(lái)的“回饋”不足。

“與同行相比，萬(wàn)科增速處于比較低的水平。而地價(jià)占比不斷升高，2017-2020年地售比漲了17%，以后會(huì)逐步體現(xiàn)在結(jié)算收入和結(jié)算利潤(rùn)上，銷售增長(zhǎng)對(duì)毛利下降的對(duì)沖效果有限。此外，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)效果還沒(méi)真正體現(xiàn)，或者說(shuō)體現(xiàn)出來(lái)還需要時(shí)間。”祝九勝稱。

物業(yè)股“真香”，萬(wàn)科也準(zhǔn)備入局了!但與之前“高昂”的狀態(tài)不同，如今物業(yè)板塊情緒已回歸理性。萬(wàn)物云如果能上市成功，在物業(yè)股中又大概排什么位置呢?

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