前11月信托行業(yè)發(fā)生250起違約事件 房地產(chǎn)信托成違約大戶

因違約事件頻發(fā)，2021年信托行業(yè)不平靜，12月6日，北京商報記者從用益信托處獲得的最新數(shù)據(jù)顯示，1-11月信托行業(yè)共發(fā)生250起違約事件，涉及違約金額高達1250.72億元，房地產(chǎn)信托成為違約大戶，涉及違約金額超700億元，排名第一。在“房住不炒”、房地產(chǎn)信托規(guī)?？偭靠刂埔约胺科笕谫Y“三道紅線”的多重監(jiān)管約束下，一些房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，在一定程度上加大了房地產(chǎn)信托違約風險。在分析人士看來，在多數(shù)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務都處于收緊的階段，房地產(chǎn)信托展業(yè)應關注政策導向和融資人資質，避免選擇一些財務杠桿過高、踩政策底線嚴重的房企。

房地產(chǎn)信托成違約大戶

2021年，信托行業(yè)兌付逾期事件頻發(fā)，12月6日，北京商報記者從用益信托處獲得的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，信托行業(yè)共發(fā)生250起違約事件，涉及違約金額高達1250.72億元，其中房地產(chǎn)信托涉及違約金額達707.43億元，排名第一，成為行業(yè)違約“重災區(qū)”。

從具體的時間節(jié)點來看，1月房地產(chǎn)信托違約金額47.49億元，2月攀升至52.14億元，3月、4月，這一數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)信托違約金額分別28.3億元、21.5億元。

在接下來的4個月時間里，房地產(chǎn)信托的違約走向小高峰，從5月的33.56億元攀升至8月的114.99億元，9月雖然違約金額回落至61.85億元，但這一狀況并未持續(xù)多久，11月又增長至141.6億元。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品違約情況增多，主要源自于政策對于房企融資的收緊。2020年8月，限制開發(fā)商融資的“三道紅線”正式劃定，于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行，意在要求控制房地產(chǎn)行業(yè)的有息債務增長。

用益信托研究院研究員喻智在接受北京商報記者采訪時表示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品違約情況增多，主要還是源自于政策對于房企融資的收緊，尤其是在“三道紅線”政策出臺之后，部分頭部房企的資金鏈開始持續(xù)緊繃，加上信托公司在交易對手和房地產(chǎn)項目的選擇上同質化的情況比較嚴重，違約情況比較集中地爆發(fā)。

喻智進一步指出，信托公司后續(xù)在房地產(chǎn)領域的資金投入大概率會持續(xù)減少，這是房地產(chǎn)市場的行情決定的。信托公司作為金融機構，一方面要遵從政策的指導，另一方面產(chǎn)品額度受限且市場風險偏高，不大可能在房地產(chǎn)業(yè)務上投入過多。

資金投入持續(xù)收緊

在“房住不炒”的政策定位下，有關部門對房地產(chǎn)行業(yè)的管控持續(xù)加碼，信托公司在房地產(chǎn)領域的資金投入持續(xù)收緊。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2021年三季度末，投向房地產(chǎn)業(yè)的資金信托余額為1.95萬億元，同比下降18.13%，環(huán)比下降6.30%;房地產(chǎn)業(yè)信托占比降至12.42%，同比降低1.38個百分點，環(huán)比降低0.59個百分點。

個別超大型房企風險暴露，也讓信托公司對房地產(chǎn)行業(yè)的風險偏好不斷下降。近日有市場消息稱，針對恒大集團流動性危機造成的產(chǎn)品違約，且執(zhí)行資產(chǎn)處置速度較慢，有部分信托公司已感受到兌付壓力，或將對涉及恒大集團相關產(chǎn)品打破剛兌。

一位信托行業(yè)分析人士向北京商報記者直言，“恒大集團在2019年、2020年的1年以下借款占比均為46%左右，短期借款較多，長期借款較少，該種融資策略風險性較大”。

“我們只是通道業(yè)務，金額不大，而且是單一機構的通道，不涉及自然人，所以相對來說比較安全，信托公司都在等恒大集團接下來的處置和政府干預情況。”另據(jù)一位信托公司人士透露。

不久前，央行、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會就恒大集團問題齊發(fā)聲，監(jiān)管提到，恒大集團全部債務中金融債務占比約三分之一，結構比較分散，其金融投資數(shù)額很小。因此不會對我國銀行業(yè)保險業(yè)的正常運行造成任何負面影響。廣東省等地方政府和部門正在依法依規(guī)指導督促恒大集團及其所屬企業(yè)穩(wěn)妥有序化解風險。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，信托業(yè)務在房企高歌猛進的過程中，確實有很多比較激進的地方。而房地產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)問題往往就形成了很多壓力和阻力，進而對信托業(yè)務也會產(chǎn)生較大的影響。不過就目前的情況來看，恒大集團實際上當前的發(fā)展環(huán)境是在改善，廣東省政府入駐，很大程度上有助于恒大集團問題的解決，這對于該公司來說，后續(xù)可以更好理順思路，也會對該公司的經(jīng)營環(huán)境起積極作用。

房地產(chǎn)信托未來趨勢如何？

為保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)信托規(guī)模的下降將是大勢所趨。近日，銀保監(jiān)會已向各地方銀保監(jiān)局下發(fā)《關于進一步推進信托公司“兩項業(yè)務”壓降有關事項的通知》重申，各信托公司應嚴格執(zhí)行年初制定的融資類信托業(yè)務壓降計劃，確保完成信托部下達的任務，新增融資業(yè)務應依法合規(guī)，穿透識別底層資產(chǎn)。

一位信托公司人士指出，“房地產(chǎn)信托很多都是融資類規(guī)模，信托公司做房地產(chǎn)信托既要滿足銀保監(jiān)會對融資業(yè)務的壓降任務，也要符合此前國家對地產(chǎn)融資的‘三道紅線’要求。地產(chǎn)信托很多都是融資類規(guī)模，房地產(chǎn)信托不是完全不能做，而是最要以真正的股權投資進行支持，而非目前的融資類信托模式”。

其次，在房地產(chǎn)信托運作過程中，先將資金委托給信托公司，信托公司再委托信托經(jīng)理篩選優(yōu)質房地產(chǎn)項目這一模式，也直接影響房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的安全性。

在金樂函數(shù)分析師廖鶴凱看來，房地產(chǎn)信托傳統(tǒng)融資類業(yè)務在這一輪房地產(chǎn)風險暴露后，涉及的公司風控模式預計會有很大調整，原有的業(yè)務邏輯出現(xiàn)了重大變化。后續(xù)信托公司也將更側重于真正的投資類房地產(chǎn)業(yè)務，更加注重項目本身的選擇和未來現(xiàn)金流測算。預計未來信托公司在交易對手的選擇上也會更加趨于謹慎，很長一段時間國有房地產(chǎn)公司將占據(jù)主流。

談及信托公司如何發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務?一位信托公司相關人士指出，公司將堅持“房住不炒”的定位，支持住房制度改革和長效機制建設，為剛需住房開發(fā)建設項目提供合理的投融資方案。積極參與存量物業(yè)升級改造項目，實現(xiàn)城市區(qū)域功能的升級優(yōu)化，助力提高物業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益。

喻智表示，現(xiàn)在多數(shù)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務都處于收緊的階段，房地產(chǎn)信托展業(yè)需謹慎，展業(yè)時應關注政策導向和融資人資質，避免選擇一些財務杠桿過高、踩政策底線嚴重的房企。

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