多地發(fā)布商品房預售資金管理細則 進一步穩(wěn)定市場信心

近段時間以來，部分樓盤因延期交付引發(fā)的問題被廣泛關注，強化預售資金監(jiān)管、銀行放貸政策一再被提及。8月7日，北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前已有包括西安、長沙、紹興、東莞在內的多地發(fā)布商品房預售資金管理細則，明確各方責任，要求預售資金應存入銀行專用監(jiān)管賬戶，不得隨意支取、使用。

多地推出監(jiān)管細則

預售資金監(jiān)管指的是房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監(jiān)管，房地產開發(fā)商需要將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。

在“爛尾樓”風波伊始，多地業(yè)主發(fā)布的停貸告知書中就曾質疑銀行存在違規(guī)放貸以及預售資金監(jiān)管不力的情形，為防患于未然，對于這筆交房“保險金”已有多地推出細則，明確壓實各方責任。

北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，各地發(fā)布的預售資金監(jiān)管細則主要明確了監(jiān)管賬戶設立、監(jiān)管額度、開發(fā)商違規(guī)挪用將如何追責、監(jiān)管部門各自權責等多個方面的內容。

具體來看，長沙市政府辦公廳近日出臺的《關于進一步加強商品房預售資金監(jiān)管的通知》對全市商品房預售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測監(jiān)管”方式，強化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式。

為防止開發(fā)商截留、收存購房款，東莞市住建局提出，對已取得商品房預售許可的項目，由購房人根據預售資金監(jiān)管系統(tǒng)生成的《房屋繳款通知單》信息，通過關聯(lián)預售資金監(jiān)管系統(tǒng)的POS機刷卡、銀行柜臺轉賬、網上銀行轉賬等方式，將購房款(含定金、首期款、分期付款、一次性付款等)直接存入相應房屋的商品房預售資金監(jiān)管子賬戶。

除了對開發(fā)商可能存在的違規(guī)問題“劃紅線”之外，銀行也必須在預售資金流程中承擔起責任。例如河北滄州也發(fā)布了《滄州市商品房預售資金監(jiān)管辦法》(征求意見稿)。

從相應條款來看，各地均明確監(jiān)管銀行不得擅自扣劃，房地產開發(fā)商不得擅自將資金挪作他用，試圖封堵可能挪用預售資金的各個環(huán)節(jié)。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼指出，現(xiàn)階段，有一些該進監(jiān)管賬戶的資金并沒有進來。例如一個大的樓盤，往往有多家做按揭的銀行，把錢轉入同一家銀行賬戶中，這些銀行沒有動力。此外，開發(fā)商也不愿意將資金轉到監(jiān)管賬戶，因為會受到多種約束。下階段，要對該轉進監(jiān)管賬戶資金但未轉進的情況加以明確各方應承擔的責任。

青島放貸必須封頂

在“爛尾樓”事件發(fā)生后，銀保監(jiān)會曾多次“喊話”指導銀行在地方黨委政府“保交樓”工作安排的總體框架下，堅持摸清情況、實事求是、科學分類、精準施策，主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進項目快復工、早復工、早交付。

為規(guī)范房企拿地、保護購房者權益，已有地區(qū)對銀行放貸政策進行了調整。8月7日，北京商報記者從青島地區(qū)多家開發(fā)商處獲悉，青島地區(qū)要求所有樓盤封頂之后銀行才可以發(fā)放按揭貸款。

“目前青島要求所有的項目，不管是大型開發(fā)商還是小型開發(fā)商全部都要封頂之后才可以發(fā)放貸款。”青島地區(qū)一位開發(fā)商相關人士介紹，“按照建筑方常規(guī)的操作，封頂之后開發(fā)商要把土建工程款全額結給建筑方，在結清之后開發(fā)商還能正常運營，那么銀行才會發(fā)放貸款，如果封頂之后開發(fā)商不能正常運營，銀行便不會放貸。”

“這個政策比之前嚴格了很多，現(xiàn)在明確規(guī)定必須要執(zhí)行，而且是以政府為主導進行干預。”上述開發(fā)商人士強調，“目前收到的通知是要求青島地區(qū)所有銀行都按照這一規(guī)定執(zhí)行。這個要求是制約開發(fā)商的，對購房者的保障力度會更大，如果開發(fā)商出現(xiàn)‘爛尾’情況，購房者可以申請解除購房合同。”

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，嚴格執(zhí)行“先封頂才可以放貸”政策對防范“爛尾樓”、資金監(jiān)管方面將起到重要作用，該政策也為購房者提供了一個重要保障。在執(zhí)行過程中，開發(fā)商需要注意資金略收緊帶來的影響以及資金回款問題。

事實上，封頂之后才可以發(fā)放貸款并不是一個新政，早在2003年出臺的《通知》中就明確提出，為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。

但由于各地區(qū)實際情況不同，對這一政策的執(zhí)行情況也不一。一位銀行業(yè)人士在接受北京商報記者采訪時直言，很早就有“先封頂才可以放貸”這個政策，但在執(zhí)行過程中確實也遇到一些難點，比如：可能影響到部分房企現(xiàn)金周轉，房企項目開工，進而對個別房企拿地造成影響;另外，也不排除個別房企采取一些規(guī)避監(jiān)管的措施。

今年以來，亦有多家銀行因向未封頂樓盤發(fā)放貸款被罰。經北京商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，僅4月以來，就有多家銀行分行因向購買主體結構未封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款而被監(jiān)管機構處罰，其中，既包括國有大行亦有股份制銀行。

消費者權益保護工作提速

“保交樓”是穩(wěn)民生的前提，中共中央政治局7月28日召開會議強調，要穩(wěn)定房地產市場，堅持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善住房需求，壓實地方政府責任，“保交樓”、穩(wěn)民生。

針對房地產金融政策，董希淼建議，首先，要對現(xiàn)有政策進行優(yōu)化。比如，階段性放松開發(fā)商融資“三條紅線”約束，階段性放松房地產貸款集中度管理制度，給銀行留出更多的整改時間。對于實力較弱的開發(fā)商，現(xiàn)階段要及時收縮業(yè)務線，將精力放在保證樓盤交付的工作上。地方政府要起到綜合協(xié)調的作用，主動推動各方解決問題，同時加強預售資金監(jiān)管。

“此外，對制度可以進行創(chuàng)新。”董希淼進一步指出，比如，支持一些銀行發(fā)放房地產并購主題債，支持合理的并購。針對可能爛尾的樓盤，央行可以創(chuàng)設“保交樓”專項再貸款，給銀行提供低成本資金支持，銀行獲得資金支持后加大為樓盤定向輸血。

上述銀行業(yè)人士進一步表示，后續(xù)“保交樓”還需要壓實主體責任，房企積極作為，金融、產業(yè)等部門政策積極配合地方政府，處理好個別“爛尾樓”盤，保護業(yè)主合法權益，穩(wěn)定市場信心。

在此前的回應中，也有多家銀行表示，未來將全面持續(xù)跟進涉及樓盤情況，積極采取措施，與客戶做好溝通和住房消費者權益的保護工作，努力促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。(宋亦桐)

關鍵詞： 商品房預售資金管理 爛尾風險 穩(wěn)定市場信心 消費者權益保護