一季度樓市小陽春失約 房產(chǎn)市場面臨較大的壓力

全國商品房銷售額繼續(xù)下滑、房企到位資金繼續(xù)下滑、新開工面積的降幅更是超過了兩成……一如外界預(yù)料，4月18日國家統(tǒng)計局發(fā)布的2022年1-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況數(shù)據(jù)驗證了小陽春的失約，樓市的下滑依然在路上。

銷售：跌幅擴(kuò)大 政策見效還需時間

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，2022年一季度全國商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%;其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%;其中，住宅銷售額下降25.6%。

“數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了同比下跌態(tài)勢且跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。”貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，造成當(dāng)前現(xiàn)象的主要原因在于高基數(shù)和疫情反復(fù)對長三角、大灣區(qū)、東北區(qū)域產(chǎn)生了較大的疊加影響。盡管逾70個城市發(fā)布了積極政策，但市場和信心的修復(fù)還需時間，需求端的釋放和松綁政策將更有助于當(dāng)前市場的底部修復(fù)。

不過市場對松綁政策也并非毫無反應(yīng)。官方版數(shù)據(jù)中并沒有給出單月指標(biāo)，但從機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計來看，3月的市場已經(jīng)開始反彈：根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度40城新房銷售面積為4312.68萬平方米，環(huán)比下跌25.84%，其中3月單月40城新房銷售面積為1447.65萬平方米，環(huán)比上漲16.59%。二手房方面，監(jiān)測重點10城二手房成交17.4萬套，較去年同期下降42.3%，但從3月單月成交來看，3月份二手房成交達(dá)年內(nèi)峰值，成交6.8萬套，環(huán)比上漲57.1%，同比下跌46.4%。

數(shù)據(jù)可見，3月份市場銷售已經(jīng)在逐漸好轉(zhuǎn)，雖然同比仍在下降，但是環(huán)比在上漲。“隨著松綁樓市調(diào)控的城市逐漸擴(kuò)圍，預(yù)計在年中銷售數(shù)據(jù)有望迎來同比轉(zhuǎn)正的可能。” 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄分析道。

對于房地產(chǎn)市場未來走勢，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉也表示，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)銷售還在下降，但隨著多地適度開放限購限售、降低公積金使用門檻等，部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售降幅在收窄。隨著房地產(chǎn)長效機(jī)制的完善，積極滿足房地產(chǎn)住房需求，全國房地產(chǎn)銷售下行態(tài)勢會得到緩解。

融資：到位資金創(chuàng)新低 房企壓力仍存

盡管銷售端在一季度末已經(jīng)開始反彈，但并沒有反映到房企的資金端。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金38159億元，同比下降19.6%。創(chuàng)近年來新低。其中，國內(nèi)貸款5525億元，下降23.5%;利用外資10億元，下降7.8%;自籌資金12395億元，下降4.8%;定金及預(yù)收款12252億元，下降31.0%;個人按揭貸款6369億元，下降18.8%。

從各項指標(biāo)來看，國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款等同比均下滑，且同比跌幅呈擴(kuò)大趨勢。房企資金鏈總體仍較緊張且未見好轉(zhuǎn)。除受銷售端影響外，房企還面臨著到期債務(wù)壓力大等難題的困擾。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，資金面總體上表現(xiàn)并不好，對于當(dāng)前各地的金融寬松政策有著反思意義，說明此前一系列的政策放松對于緩解房企資金壓力有限。建議相關(guān)部門近期要加強(qiáng)對房企的調(diào)研，密切了解既有寬松資金的流動方向，讓房企真正感受到流動性改善、資金成本降低的利好。

“除了銷售反彈慢之外，現(xiàn)在困擾房企資金層面的另一個問題就是地方政府的超量監(jiān)管。”華東某民營房企融資副總裁向北京商報記者介紹，以該公司的項目為例，目前無論是一二線城市，還是更下面的地方，地方政府一律采用全額預(yù)售資金監(jiān)管的政策，即所有購房者的首付款、封頂后貸款均進(jìn)入監(jiān)管賬戶。“這個監(jiān)管的量遠(yuǎn)超建安成本，好一點的地方封頂開始分階段放款，嚴(yán)的地方干脆就耗到交房，這對于房地產(chǎn)這種天量資金的行業(yè)并不適合。”這位負(fù)責(zé)人直言，建議在預(yù)售資金監(jiān)管方面，可以考慮以建安成本為標(biāo)尺，盡快給超量監(jiān)管的資金放款。

投資：增速繼續(xù)下滑 信心仍未恢復(fù)

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27765億元，同比增長0.7%，其中住宅投資20761億元，增長0.7%。開發(fā)投資增速繼續(xù)下滑，連續(xù)12個月回落，且增速水平創(chuàng)近20個月新低。

自年初以來，從中央端到地方端頻頻釋放利好信號，截止至目前全國超70城松綁調(diào)控，但是從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，當(dāng)前開發(fā)投資增速位于5%以下的水平，且接近零軸，開發(fā)投資數(shù)據(jù)依舊偏冷，房企的投資信心仍未見明顯恢復(fù)。對此陳霄表示，從政策端傳遞到投資端仍需要一定的時間。同時，近期以來新冠疫情反復(fù)進(jìn)一步加劇了行業(yè)下行壓力，預(yù)計4月份開發(fā)投資增速仍難見回升。

上述華東房企的負(fù)責(zé)人也坦言，投資下滑一方面來源于銷售端的壓力，另一方面來自前期暴雷企業(yè)帶來的信心損傷。“目前市場對暴雷企業(yè)的物業(yè)收購價格很低，市場都想壓資產(chǎn)價格，在這個環(huán)境下，大家都在對賭可能會更低。”

嚴(yán)躍進(jìn)也提到，一季度房地產(chǎn)市場面臨較大的壓力，包括一些既有政策的效應(yīng)還沒完全釋放、房企和購房者的信心偏弱、疫情等帶來了新的干擾帶來偏弱的數(shù)據(jù)，預(yù)計二季度對于房地產(chǎn)的政策會進(jìn)一步放松，以此防范房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)失速或進(jìn)入負(fù)區(qū)間。(記者 盧揚 實習(xí)記者 孫永志)

關(guān)鍵詞： 樓市小陽春 房產(chǎn)市場 下行壓力 購房者信心