土地市場(chǎng)降溫 助力深化調(diào)控

今年以來(lái)，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的降溫趨勢(shì)，一二線城市土地流標(biāo)現(xiàn)象增加。截至目前，一線城市流標(biāo)8宗，流標(biāo)數(shù)量同比上漲166%，流標(biāo)面積同比上漲幅度達(dá)700%;二線城市流標(biāo)68宗，流標(biāo)規(guī)劃建筑面積達(dá)796.66萬(wàn)平方米，相比2017年同期上漲了53%。

以北京為例，今年已經(jīng)有6宗土地出現(xiàn)流標(biāo)。流標(biāo)原因，一方面在于這些地塊吸引力不大。六宗地塊都是限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)房，房?jī)r(jià)受限的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商需圍繞自持比例展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，而且還有配建和還建等要求，加大了開(kāi)發(fā)商的成本支出并拖累回款速度。另一方面則由于房企資金鏈緊張。去年北京大規(guī)模供地，已消耗了開(kāi)發(fā)商的大量資金，而今年銀行對(duì)房企貸款資質(zhì)審核要求越來(lái)越高，非標(biāo)融資通道又被堵死，導(dǎo)致房企拿地更為謹(jǐn)慎。

在此之前的十余年中，北京土地流標(biāo)、流拍數(shù)量?jī)H為31宗，屬于絕對(duì)的賣方市場(chǎng)。即使一些地塊開(kāi)發(fā)前景并不誘人，但房企出于鞏固市場(chǎng)占有率、占據(jù)品牌傳播高點(diǎn)等因素仍然趨之若鶩。今年以來(lái)，北京土地市場(chǎng)流標(biāo)現(xiàn)象驟增，開(kāi)發(fā)商明顯趨于理性。從全國(guó)來(lái)看，土地市場(chǎng)也在低位徘徊，前4個(gè)月百城土地成交面積同比增長(zhǎng)16.9%，但溢價(jià)率已經(jīng)由去年的40%左右降至20%左右。

土地市場(chǎng)降溫的同時(shí)，我們還要看到，最新公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比仍在上漲，且環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大，“房荒”現(xiàn)象在不少城市接連出現(xiàn)。可以看出，政策從土地市場(chǎng)向房屋市場(chǎng)的傳導(dǎo)并不順暢，究其原因，在于竣工面積的大幅下降和供地結(jié)構(gòu)的明顯失衡。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前4個(gè)月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積仍在7.3%的水平，高于去年末的7.0%，房企拿地之后會(huì)選擇盡快開(kāi)工，但施工面積增速已降至1.6%的低位，竣工面積增速更是降至-10.7%。由于竣工面積減少，4月末全國(guó)住宅待售面積已降至2.85億平方米，庫(kù)存去化時(shí)間僅為2.4個(gè)月。而在2016年10月新一輪調(diào)控啟動(dòng)之前，這個(gè)數(shù)字是6.8個(gè)月。社科院近日發(fā)布的《2018年房地產(chǎn)" style="color: rgb(102, 102, 102); text-decoration: none; cursor: default;" href="http://house.china.com.cn/" target="_blank">房地產(chǎn)藍(lán)皮書》認(rèn)為，由于地方政府規(guī)定新房?jī)r(jià)格不能高于周邊、二期不得高于一期等限制，開(kāi)發(fā)商推盤積極性不高，轉(zhuǎn)而拉長(zhǎng)施工周期，延緩項(xiàng)目竣工。

在庫(kù)存減少的同時(shí)，地方政府應(yīng)根據(jù)住建部和國(guó)土部去年4月份發(fā)布的通知要求，加大土地供應(yīng)的數(shù)量，但地方政府出于招商引資等因素考慮，往往會(huì)加大非住宅用地特別是工業(yè)用地比重，減少住宅用地比重。以中南某省會(huì)城市為例，2017年該市市內(nèi)六區(qū)掛牌108宗土地，(純)住宅用地僅有13宗，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于非住宅用地。

所以，如果要確保房地產(chǎn)調(diào)控收到效果，就需要在加大供地力度的同時(shí)加快開(kāi)發(fā)速度。近期住建部就房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題相繼約談了12個(gè)城市，即要求有針對(duì)性地增加有效供給，抓緊調(diào)整土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展中小套型普通住房。約談問(wèn)責(zé)有助于推動(dòng)地方政府落實(shí)調(diào)控主體責(zé)任，同時(shí)也預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)保持“從嚴(yán)”邏輯，不會(huì)放松。

短期來(lái)說(shuō)，對(duì)地方政府而言，應(yīng)致力于增加住宅用地?cái)?shù)量，并相應(yīng)調(diào)低入市土地價(jià)格，繼續(xù)為土地市場(chǎng)降溫;對(duì)房企來(lái)說(shuō)，則須放棄調(diào)控將會(huì)放松的幻想，加快推盤速度，實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，進(jìn)而減少自身的資金壓力。

從長(zhǎng)期來(lái)看，必須關(guān)注到以“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售”為標(biāo)志的行政調(diào)控措施對(duì)市場(chǎng)的扭曲，未來(lái)應(yīng)著重發(fā)揮市場(chǎng)手段，理順供求關(guān)系，解決土地錯(cuò)配問(wèn)題，真正形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)行政措施的替代。

關(guān)鍵詞： 土地市場(chǎng)