從全面普漲到熱點(diǎn)輪動 房價格局正發(fā)生明顯變化

自2017年以來，中國大中城市已連續(xù)多年不再出現(xiàn)房價普漲格局，多地樓市漲跌互現(xiàn)，股市當(dāng)中為人熟知的“熱點(diǎn)輪動”效應(yīng)也開始在房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)。

中國國家統(tǒng)計(jì)局15日公布2020年中國70個大中城市房價數(shù)據(jù)。與2019年同期相比，2020年12月份，70個城市的新房和二手房價指數(shù)平均漲幅分別為3.7%和2.1%，均處于近幾年歷史低位。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，70城新房同比漲幅連續(xù)6個月收窄，同時二手房漲幅也較上月收窄，說明總體上房價漲幅可控。

民銀智庫宏觀分析師趙金鑫指出，2020年12月份，多地樓市整體處于低位盤整階段，大部分城市房價仍處于微漲區(qū)間，但上漲動能明顯不足，市場未出現(xiàn)過熱、過冷現(xiàn)象，整體平穩(wěn)運(yùn)行，價格穩(wěn)中略升。

縱觀全年，在疫情影響、調(diào)控從嚴(yán)的背景下，中國商品房銷售總額仍有望創(chuàng)歷史新高。但趙金鑫發(fā)現(xiàn)，房價格局正發(fā)生明顯的變化：從過去的全面普漲、局部暴漲，到如今的熱點(diǎn)輪動、漲跌互現(xiàn)。

“房價只漲不跌”的神話被進(jìn)一步打破。官方數(shù)據(jù)顯示，2020年12月份，太原、濟(jì)南、鄭州、安慶等地房價同比小幅下跌。如果將時間維度拉長，與歷史最高點(diǎn)房價相比，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了較深幅度房價調(diào)整。根據(jù)中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組的一份報告，廊坊房價距離2017年4月份的最高點(diǎn)下跌46.9%，青島、天津距離歷史最高點(diǎn)也有超過20%的跌幅。

漲跌分化的同時，樓市熱度繼續(xù)向核心城市聚焦。2020年，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市房價“堅(jiān)挺”。2020年12月份，一線四城新房、二手房分別環(huán)比上漲0.6%和0.3%，漲幅均小幅擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，一線城市房價堅(jiān)挺拉動了年末70個大中城市房價的翹尾行情。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，四個一線城市12月二手住宅成交量環(huán)比增逾兩成。特別是上海，12月份，上海二手住宅成交量環(huán)比增加20.3%，同比增加95%，月度成交絕對水平是2017年以來最大值。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，疫情影響下，一線城市學(xué)區(qū)房的需求明顯上升，這是推升其樓市熱度和二手房價的重要因素，深圳、上海、廣州、北京年底翹尾大多由學(xué)區(qū)房拉動，大量的出國讀書人群回流，增加了市場需求。

除一線城市外，長江中下游部分城市房價熱度也相對集中。去年12月份，新房和二手房環(huán)比“領(lǐng)漲”全國的城市都是揚(yáng)州。此外，同區(qū)域的合肥新房及二手房價格漲幅也居前。

許小樂認(rèn)為，2020年下半年以來，在貨幣政策回歸中性以及“一城一策”持續(xù)深化的背景下，全國城市房價漲幅逐步收窄，不過局部仍面臨上漲的壓力。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年首周市場景氣指數(shù)高的城市主要分布在長江中下游區(qū)域，上海、合肥等景氣指數(shù)較高，后期房價上漲壓力相對較大。以上海為例，2021年1月前13天，鏈家二手房成交量比去年12月同期增加42%，上海二手房業(yè)主調(diào)價中漲價占比上升至67%，比去年12月水平提高12個百分點(diǎn)。

趙金鑫則表示，展望2021年，房地產(chǎn)行業(yè)影響投資和消費(fèi)，事關(guān)民生和發(fā)展，其經(jīng)濟(jì)壓艙石和穩(wěn)定器作用不可否認(rèn)。在長效機(jī)制指導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)將平穩(wěn)發(fā)展，商品房銷售大概率維持高位，開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長。“房住不炒、因城施策”指引下，預(yù)計(jì)全國整體房價漲幅維持低位，延續(xù)漲多跌少、區(qū)域板塊輪動趨勢。但不同量級城市市場將明顯分化，其中，核心一二線城市房價在需求和資產(chǎn)配置優(yōu)勢支撐下表現(xiàn)更加突出，因而其調(diào)控將趨緊、趨嚴(yán)、更為精細(xì)。(記者 龐無忌)

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