試水其他多元化業(yè)務(wù)，房企轉(zhuǎn)型之路能否順利走通？

在主營(yíng)業(yè)務(wù)之外，積極試水其他多元化業(yè)務(wù)，成為越來(lái)越多房企的選擇。業(yè)內(nèi)將房企這種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向稱為“多元化”探索抑或是“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+”運(yùn)營(yíng)模式。北京商報(bào)記者梳理重點(diǎn)房企近年來(lái)探索多元化的路徑發(fā)現(xiàn)，盡管為謀求新的發(fā)展出路，諸多房企動(dòng)作不斷，但這條轉(zhuǎn)型之路能否順利走通，則考驗(yàn)著各家的運(yùn)營(yíng)功力：新業(yè)務(wù)是否與自身能力高度匹配、家底是否足夠殷實(shí)能供以持續(xù)財(cái)力支持等。而從目前房企涉足“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+”運(yùn)營(yíng)模式的現(xiàn)狀來(lái)看，則呈現(xiàn)出“幾家歡喜幾家愁”的境況。

多賽道原則

在行業(yè)增速放緩、規(guī)模見(jiàn)頂?shù)漠?dāng)下，越來(lái)越多的房企選擇“不把雞蛋放在同一個(gè)籃子里”。尤其是隨著房企競(jìng)爭(zhēng)白熱化，與住宅銷(xiāo)售關(guān)聯(lián)度較高的商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)，成為部分房企轉(zhuǎn)向“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+”運(yùn)營(yíng)模式下的發(fā)力點(diǎn)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，30家重點(diǎn)房企多元化業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入的平均占比由11.94%提升至12.06%。

市場(chǎng)分析指出，過(guò)去10年房企多元化方向逐步明確，基本做了三步走：即從跨界多元到全面布局，再到逐步聚焦。目前基本圍繞房地產(chǎn)上下游，圍繞房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)布局，而后逐步聚焦。以TOP30房企為例，目前已經(jīng)形成了四類(lèi)成熟的“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+”的運(yùn)營(yíng)模式，分別是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+城市運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+城市更新、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+商業(yè)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+代建四類(lèi)。

具體來(lái)看，30家重點(diǎn)房企營(yíng)收中拆分出的多元化業(yè)務(wù)主要有5個(gè)方面，分別是物業(yè)管理、投資物業(yè)(包含商業(yè)地產(chǎn)和酒店)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、代建。另?yè)?jù)克而瑞相關(guān)研報(bào)，除產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之外，其余4項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)企業(yè)營(yíng)收的平均貢獻(xiàn)占比都出現(xiàn)了穩(wěn)步上升。

“對(duì)業(yè)務(wù)多元化的探索，是企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后的必然選擇。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，可以將房企的多元化按關(guān)聯(lián)性劃分為兩大類(lèi)，第一類(lèi)是與地產(chǎn)業(yè)務(wù)緊密相關(guān)的板塊，第二類(lèi)為脫離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的跨界板塊。

在潘浩看來(lái)，房企布局第一類(lèi)多元化業(yè)務(wù)屬于順勢(shì)而為，比如物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園等，實(shí)質(zhì)上并沒(méi)有離開(kāi)“房地產(chǎn)”領(lǐng)域。第二類(lèi)多元化業(yè)務(wù)主要是基于房企對(duì)于全行業(yè)前景和趨勢(shì)的預(yù)判，目前主要集中在頭部房企中，比如碧桂園的“三駕馬車(chē)”戰(zhàn)略，除了地產(chǎn)外的機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，恒大的新能源汽車(chē)以及萬(wàn)科的物流等。

“對(duì)于有資源支持的房企而言，其多元化道路可以是資源的整合與利用;對(duì)于有專業(yè)能力的房企而言，專業(yè)領(lǐng)域就是其轉(zhuǎn)型多元化的核心抓手等。一般來(lái)看，資金實(shí)力強(qiáng)的房企在多元化的轉(zhuǎn)型方面，可以通過(guò)收購(gòu)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。” 談及房企多元化轉(zhuǎn)型的影響因素，同策研究院資深分析師肖云祥如是說(shuō)道。

幾家歡喜幾家愁

“目前三個(gè)方向是相對(duì)走通了，即商業(yè)、物業(yè)和公寓租賃。” 基于行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱概括出了房企多元化業(yè)務(wù)探索中較為成型的三大熱門(mén)領(lǐng)域。

然而，房企們“不把雞蛋放在同一個(gè)籃子里”的過(guò)程也會(huì)遭遇現(xiàn)實(shí)難題，比如不同實(shí)力企業(yè)間產(chǎn)生了“優(yōu)等生”與“掉隊(duì)生”的差異。

以當(dāng)下最受資本青睞的物業(yè)管理領(lǐng)域?yàn)槔M管2020年內(nèi)涌現(xiàn)的物業(yè)上市熱潮被業(yè)內(nèi)視為近年來(lái)“最佳表現(xiàn)”，但物企間也存在著上市股價(jià)“冷熱不均”的情況。據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年已有7只物業(yè)新股開(kāi)盤(pán)破發(fā)，破發(fā)率接近46.7%。今年四季度上市的世茂服務(wù)、合景悠活、第一服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)等企業(yè)均遭遇上市首日“破發(fā)”，稍早些敲鐘的卓越商企服務(wù)盡管在上市首日的股價(jià)表現(xiàn)尚可，但在上市4日后亦跌破首日發(fā)行價(jià)。尤以10月22日上市的第一服務(wù)跌幅最大，上市首日跌約27%，刷新紀(jì)錄。

而2020年下半年以來(lái)股價(jià)表現(xiàn)較為出彩的物企，則以華潤(rùn)萬(wàn)象生活以及融創(chuàng)服務(wù)等為代表：12月9日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活上市首日收盤(pán)價(jià)報(bào)28港元，漲25.56%，盤(pán)中最高漲幅一度超過(guò)40%;11月19日，融創(chuàng)服務(wù)上市首日盤(pán)中最高漲幅達(dá)22.76%。

長(zhǎng)租公寓是年內(nèi)爭(zhēng)議最大，但仍被行業(yè)看好的一大房企多元化業(yè)務(wù)探索領(lǐng)域。從房企布局情況來(lái)看，截至2019年，TOP100房企中約25%直接或間接參與長(zhǎng)租公寓，TOP30房企中逾六成公司涉足長(zhǎng)租公寓。

北京商報(bào)記者梳理行業(yè)信息發(fā)現(xiàn)，截至三季度末，萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓規(guī)模繼續(xù)領(lǐng)跑增長(zhǎng)。在收入方面，2020年上半年，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收超過(guò)10億元，占多元化業(yè)務(wù)營(yíng)收比例約1/3;龍湖冠寓上半年實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入33.6億元，其中租賃住房占比達(dá)到21.8%。

而在商業(yè)方面，在此領(lǐng)域發(fā)展勢(shì)頭較好的企業(yè)包括新城、龍湖、華潤(rùn)等為代表的“地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)型房企。以新城控股為例，其2020年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年中期，新城控股實(shí)現(xiàn)總簽約面積為877.5萬(wàn)方，其中綜合體銷(xiāo)售359.2萬(wàn)方，占比達(dá)到了41%。

丁祖昱表示，多元化之路中，房企已經(jīng)開(kāi)始全面入局商業(yè)，但差距拉開(kāi)，前20%的商業(yè)地產(chǎn)布局的投資規(guī)模超過(guò)后面80%布局商業(yè)的投資總和。

“隔行如隔山，房企多元化轉(zhuǎn)型，面臨的最關(guān)鍵問(wèn)題不是選擇哪個(gè)行業(yè)進(jìn)入，而是如何去運(yùn)營(yíng)。”基于現(xiàn)階段房企多元化轉(zhuǎn)型的成果，肖云祥指出，目前房企切入多元化業(yè)務(wù)，是不是還是搞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的那一套，這是值得房企去思考和探究的。

潘浩則指出，在地產(chǎn)主業(yè)之外分散布局，不僅挑戰(zhàn)房企的運(yùn)營(yíng)能力，更是對(duì)資金實(shí)力的考驗(yàn)。當(dāng)前階段，房企銷(xiāo)售增速放緩，金融監(jiān)管不斷升級(jí)，房企快速周轉(zhuǎn)模式承壓，影響房企的資金流動(dòng)性。要充分考慮多元化業(yè)務(wù)的前期投入與收益周期，高負(fù)債型房企進(jìn)軍新賽道面臨風(fēng)險(xiǎn)較大。

地產(chǎn)主業(yè)地位仍堅(jiān)挺

克而瑞研究中心分析師沈曉玲透露，現(xiàn)階段房企多元業(yè)務(wù)基本上每年可以為企業(yè)貢獻(xiàn)30%左右的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。不過(guò)她也指出，近年來(lái)，從很多房企開(kāi)展多元化業(yè)務(wù)的實(shí)際效果來(lái)看，“很多創(chuàng)新業(yè)務(wù)并不適合房企”。

潘浩也向北京商報(bào)記者表示，從收入角度來(lái)看，當(dāng)前重點(diǎn)房企的主要收入來(lái)源仍以物業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售為主，暫時(shí)沒(méi)有多元化業(yè)務(wù)可以匹敵地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)地位。

據(jù)貝殼研究院梳理數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、恒大、萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)5家頭部房企中期營(yíng)業(yè)收入中物業(yè)銷(xiāo)售占比分別為97.3%、97.9%、99.0%、91.3%、94.5%。與上一年同期的占比相差無(wú)幾，新冠疫情對(duì)頭部房企的收入結(jié)構(gòu)影響較小。頭部房企仍以物業(yè)銷(xiāo)售為主營(yíng)業(yè)務(wù)，多元化收入規(guī)模較少。

“但近幾年物管板塊熱度高漲，會(huì)存在像綠城中國(guó)、雅居樂(lè)等房企的旗下物業(yè)公司節(jié)點(diǎn)性市值超越母公司的現(xiàn)象。” 潘浩說(shuō)道。

北京商報(bào)記者了解到，融創(chuàng)管理層不止一次在公開(kāi)場(chǎng)合表態(tài)，從2017年“控投資，降杠桿”的思路開(kāi)始，“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍是公司的核心主業(yè)”。今年10月，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮也在多場(chǎng)媒體交流會(huì)中表示，“萬(wàn)科未來(lái)準(zhǔn)備在房地產(chǎn)業(yè)里‘一根筋’地走下去，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)仍有很大的發(fā)展空間”。

在潘浩看來(lái)，房企從“活下去”到回歸基本盤(pán)，體現(xiàn)出中期行業(yè)的主要發(fā)展仍需要依靠開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的模式，房企多元業(yè)務(wù)“遠(yuǎn)水不解近渴”的現(xiàn)狀，促使房企回歸基本盤(pán)意愿上升。結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，房地產(chǎn)以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)仍具有較長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)間。其認(rèn)為，現(xiàn)階段房企對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以及多元化業(yè)務(wù)，尚不存在“厚此薄彼”的情況。

值得一提的是，市場(chǎng)有觀點(diǎn)認(rèn)為，不久前落地的 “三道紅線”，在一定程度上將影響到更多房企探路并發(fā)展新賽道的步伐。對(duì)此，潘浩分析稱，“三道紅線”主要針對(duì)房企“降負(fù)債”層面，對(duì)房企尋找新賽道的直接關(guān)聯(lián)性有限。相反，房企選擇和進(jìn)入一個(gè)新賽道，前期都需要大量的資本投入，在融資新規(guī)“降負(fù)債”的要求下，房企進(jìn)入新賽道會(huì)更加謹(jǐn)慎。

“短期來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍然是房企的主要業(yè)務(wù)模塊，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)多元化業(yè)務(wù)起到‘孵化’和‘供血’的作用。‘三道紅線’在短期內(nèi)不會(huì)影響到房企多元化的戰(zhàn)略。”不過(guò)肖云祥也指出，若“三道紅線”政策長(zhǎng)期存在，或?qū)⒊蔀橥苿?dòng)房企多元化轉(zhuǎn)型的影響因素之一。

關(guān)鍵詞： 房企轉(zhuǎn)型之路 物業(yè)企業(yè)