【世界時(shí)快訊】出險(xiǎn)房企債務(wù)重組，在博弈中實(shí)現(xiàn)“雙贏”

在融資端的“春風(fēng)細(xì)雨”灑向優(yōu)質(zhì)房企的同時(shí)，一些已爆雷房企的債務(wù)展期、重組也取得了進(jìn)展。12月份，龍光集團(tuán)境內(nèi)債整體展期獲得通過(guò)、融創(chuàng)中國(guó)披露境外債初步重組方案、世茂股份擬尋求44億公司債整體展期。

出險(xiǎn)房企的債務(wù)整體展期、重組充滿挑戰(zhàn)，“自救”工作艱難，其整體展期獲得通過(guò)背后，既體現(xiàn)了政策寬松下債權(quán)人信心增強(qiáng)，也是債務(wù)人、債權(quán)人雙方談判與博弈實(shí)現(xiàn)雙贏的一個(gè)結(jié)果。

除了優(yōu)質(zhì)房企融資迎來(lái)利好外，當(dāng)前一些出險(xiǎn)房企的債務(wù)展期、重組也取得了進(jìn)展。資料圖片

【資料圖】

利好政策下房企化債加速

相比于單只債券的展期，債務(wù)的整體展期或者重組，涉及的投資者眾多，更為復(fù)雜。

8月7日，龍光集團(tuán)官宣將暫停支付5筆境外美元優(yōu)先票據(jù)到期的利息，共計(jì)16億美元。

同一日，富力地產(chǎn)刊發(fā)2021年經(jīng)審核業(yè)績(jī)報(bào)告，其中首次披露了其已發(fā)生債務(wù)違約的事實(shí)，截至公告日已有298.83億元的銀行及其他借款違約或交叉違約。而在之前，富力地產(chǎn)的旗下美元債剛剛獲得整體展期。

三個(gè)月后的11月份，富力地產(chǎn)公告披露，公司境內(nèi)公司債券整體展期獲得通過(guò)，8筆公司債券加權(quán)平均到期期限從約4個(gè)月成功延長(zhǎng)至3年以上。這也是首家完成境內(nèi)外債券整體展期的房企。

此后的12月份，龍光集團(tuán)公告稱(chēng)，境內(nèi)債整體展期事項(xiàng)于12月6日獲得債券投資人表決通過(guò)，已展期債券及ABS（資產(chǎn)證券化）展期期限為36個(gè)月，未展期債券及ABS展期期限為48個(gè)月。

不止于此，融創(chuàng)中國(guó)也表示正積極推進(jìn)境內(nèi)公開(kāi)債整體重組，近日已對(duì)債券持有人發(fā)布境內(nèi)債重組方案，并將就展期方案召開(kāi)債券持有人會(huì)議進(jìn)行投票表決。

時(shí)值年底，一些出險(xiǎn)房企境內(nèi)債務(wù)整體展期或者重組取得明顯進(jìn)展，這釋放著積極信號(hào)，不僅體現(xiàn)了“金融支持房地產(chǎn)政策”密集出臺(tái)下債務(wù)解決速度的加快，也為其他出險(xiǎn)房企的化險(xiǎn)提供思路與借鑒。

債務(wù)重組方案不斷優(yōu)化

中證鵬元工商企業(yè)評(píng)級(jí)董事郜宇鴻認(rèn)為，“金融16條”文件中提及對(duì)于按期兌付有困難的，可通過(guò)協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，在政策出臺(tái)前，各家房企與債權(quán)人溝通磋商展期事宜已經(jīng)持續(xù)數(shù)月。龍光在11月初提交境內(nèi)債重組方案后，多部委出臺(tái)了金融支持政策，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的信心有所提升，最終重組能夠順利通過(guò)，政策出臺(tái)的積極引導(dǎo)和監(jiān)管部門(mén)的協(xié)調(diào)起到了很大的作用。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，支持政策頻頻落地，債權(quán)人市場(chǎng)信心增強(qiáng)，這對(duì)于境內(nèi)債務(wù)的整體展期或重組、談判都有積極意義。不過(guò)，債務(wù)人必須誠(chéng)意到位，充分考慮債權(quán)人利益與訴求，不斷優(yōu)化方案，才能推動(dòng)整體債務(wù)的化解，實(shí)現(xiàn)雙方利益雙贏。

從龍光集團(tuán)的展期方案優(yōu)化與調(diào)整，就可以看出其中雙方博弈與共贏的思路。

據(jù)了解，龍光集團(tuán)根據(jù)企業(yè)自身及投資人意見(jiàn)對(duì)境內(nèi)債券的展期方案進(jìn)行了調(diào)整與優(yōu)化，將展期期限從45至54個(gè)月調(diào)整為36至48個(gè)月， 縮短了6-9個(gè)月，展期首年的利息兌付比例提高至50%。

已經(jīng)于12月9日進(jìn)行境內(nèi)債整體重組方案投票表決的融創(chuàng)中國(guó)，也對(duì)方案進(jìn)行了優(yōu)化。在已到期的債務(wù)方面，最新方案將展期時(shí)間從3.7年降至3年；針對(duì)未到期債務(wù)，將展期時(shí)間從此前的4.5年降至4年。

“從重組的方案上看，展期期限進(jìn)一步延長(zhǎng)到3-4年，壓力進(jìn)一步延后，能夠?yàn)榉科鬆?zhēng)取到更長(zhǎng)的喘息時(shí)間；基本需追加資產(chǎn)抵押或股權(quán)質(zhì)押，因此房企是否能夠成功進(jìn)行債務(wù)重組仍取決于自身存貨的質(zhì)量，擁有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目更能夠增強(qiáng)投資者信心?！臂铠櫲缡钦f(shuō)。

在IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來(lái)，境內(nèi)債整體展期或者是重組能通過(guò)的原因主要就是債權(quán)人對(duì)于當(dāng)前行業(yè)現(xiàn)實(shí)的充分認(rèn)知，其次則是出險(xiǎn)房企盡量考慮債權(quán)人訴求的債務(wù)重組方案讓債權(quán)人更容易接受。

境外債化解仍存難點(diǎn)

在境外債方面，此前12月9日，融創(chuàng)中國(guó)對(duì)外公布了境外債務(wù)重組進(jìn)展，并披露初步重組原則和建議重組框架概要。

據(jù)悉，過(guò)去數(shù)月以來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)一直與本金約91億美元的優(yōu)先票據(jù)及其他境外債務(wù)的部分持有人及其顧問(wèn)進(jìn)行建設(shè)性接洽?，F(xiàn)有債務(wù)持有人已成立境外債權(quán)人小組，對(duì)公司的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了深入調(diào)研，并在制定重組框架、收窄各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)條款的分歧上取得重大進(jìn)展。

雖然融創(chuàng)中國(guó)的境外債重組披露了初步方案，但整體看來(lái)，相比于境內(nèi)債重組，部分已爆雷房企雖然踏上了境外債務(wù)重組的道路，但仍是難點(diǎn)較多、進(jìn)展緩慢。

郜宇鴻表示，境內(nèi)債券市場(chǎng)受政策環(huán)境的影響更大，監(jiān)管機(jī)構(gòu)維穩(wěn)的態(tài)度堅(jiān)決，窗口指導(dǎo)更易操作，因此房企境內(nèi)債成功展期的更多，實(shí)質(zhì)違約的債券數(shù)量相比境外更少。大部分境外發(fā)債主體沒(méi)有實(shí)質(zhì)資產(chǎn)和實(shí)際業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)，境外債權(quán)人缺少維權(quán)抓手，部分債權(quán)人只能通過(guò)申請(qǐng)清盤(pán)呈請(qǐng)的方式向房企施壓。

據(jù)了解，今年以來(lái)，包括恒大、融創(chuàng)、新力、大發(fā)、花樣年、佳源國(guó)際、祥生控股等在內(nèi)的房企遭遇債權(quán)人提出的清盤(pán)呈請(qǐng)。

柏文喜稱(chēng)，難點(diǎn)在于境外債屬于信用債，債權(quán)人手中沒(méi)有足夠的維權(quán)抓手，而且即使按照發(fā)債合約債權(quán)人也很難跨境執(zhí)行相關(guān)條款，所以不少房企出險(xiǎn)后首先選擇對(duì)境外債“躺平”。這就導(dǎo)致境外債權(quán)人很難對(duì)出險(xiǎn)房企產(chǎn)生信任感。

解決境外債的關(guān)鍵點(diǎn)是什么呢？柏文喜認(rèn)為，在于如何在出險(xiǎn)房企與境外債權(quán)人之間建立信任感，一個(gè)辦法是提供相關(guān)增信措施，另一個(gè)辦法是提升回報(bào)條件以降低債權(quán)人的機(jī)會(huì)成本。

“想推動(dòng)境外債務(wù)整體重組成功，發(fā)行人和投資人均需要做出讓步，重組成功的核心還是需要房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售有所恢復(fù)，提振投資人信心?！臂铠櫲缡钦f(shuō)。

新京報(bào)記者 段文平?

編輯 楊娟娟 校對(duì)?付春愔

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