新動態(tài)：增信發(fā)債范圍擴大至地方優(yōu)質(zhì)民企，地產(chǎn)融資支持多維度升級

近日民營房企不斷迎來好消息。

(相關(guān)資料圖)

11月12日，據(jù)“河南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會”（下稱“河南房協(xié)”）微信公眾號，央行總行將銀行間債券市場發(fā)債范圍擴大至地方優(yōu)質(zhì)民營房企，并組織中債信用增進公司（下稱“中債增進公司”）向擬發(fā)債民營房企給予增信支持。

另據(jù)第一財經(jīng)證實，有省級銀監(jiān)局12日已收到央行、銀保監(jiān)會印發(fā)的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱《通知》），其中在強調(diào)加大資金支持的同時，明確自通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的貸款允許超出原規(guī)定多展期1年，債券按期兌付有困難的可溝通置換或展期。

中信證券FICC分析師丘遠航對記者表示，隨著融資支持政策不斷升級，民營房企融資難度可以有效降低，銀行間市場的發(fā)債房企名單有望擴容?！安贿^具體哪些地方民營房企能夠申報成功，仍需進一步觀察，預(yù)計對于地方政府重要性強、信用履約表現(xiàn)良好、可抵押物充足的地方民營房企機會更大。”丘遠航說。

銀行間市場發(fā)債房企名單擴容

根據(jù)河南房協(xié)消息，將銀行間債券市場發(fā)債房企的范圍由全國性房企擴大至地方優(yōu)質(zhì)民營房企，并組織中債信用增進公司向擬發(fā)債民營房企給予增信支持，系央行總行引導(dǎo)銀行間市場交易商協(xié)會（下稱“交易商協(xié)會”）出臺的專項政策，意在緩解房地產(chǎn)債券市場風(fēng)險情緒，更好助力“保交樓”。

此前，11月8日，交易商協(xié)會表態(tài)，將在央行支持和引導(dǎo)下，繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

9日，中債增進公司便在官網(wǎng)宣布公開受理民營房企增信項目，意向民營房地產(chǎn)企業(yè)可以通過填寫《項目需求意向表》向中債增進公司提出增信需求。

早在11月1日，交易商協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增進公司，召集金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國、大華集團、仁恒置業(yè)、雅居樂等21家民營房企召開座談會，介紹中債增進公司增信支持民營房企發(fā)債融資工作相關(guān)進展，并聽取各方意見建議。這也是交易商協(xié)會8月以來第三次召開民營房企座談會，不過相比此前5月和8月支持示范房企發(fā)債，此次參會企業(yè)已經(jīng)明顯增多。

河南房協(xié)表示，此次銀行間債券市場發(fā)債主體擴展至地方后，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳第一時間將有關(guān)政策要求傳達至各級房地產(chǎn)管理部門，以地市為單位推選出符合要求的優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)。

按照政策要求，地方優(yōu)質(zhì)民營房企即發(fā)債主體須滿足資產(chǎn)充足、信用良好、具有較強市場影響力等條件。符合條件的民營房企可于11月15日前與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門聯(lián)系，由各市統(tǒng)一匯總上報。

從增信方式來看，地方優(yōu)質(zhì)擬發(fā)債民營房企同樣由中債增進公司給予增信支持，并均有反擔(dān)保要求，具體反擔(dān)保有三種模式可選：一是由地方擔(dān)保增信機構(gòu)或地方國企提供反擔(dān)保；二是擬發(fā)債民營房企提供房產(chǎn)、土地、股權(quán)等充足抵質(zhì)押物；三是由中債增進公司會同相關(guān)金融機構(gòu)，為擬發(fā)債民營房企創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證。

對比此前中債增進公司針對全國性民營房企發(fā)布的《項目需求意向表》，意向房企需要在填寫企業(yè)基本信息之外，填寫銷售排名、債務(wù)違約情況，文件附有5種“擬提供的風(fēng)險緩釋方式”，包括金融機構(gòu)風(fēng)險緩釋、國有企業(yè)反擔(dān)保、資產(chǎn)抵押、關(guān)聯(lián)企業(yè)反擔(dān)保、國有擔(dān)保（增進）機構(gòu)反擔(dān)保。

丘遠航指出，截至10月末，今年在交易商協(xié)會發(fā)行債券產(chǎn)品的民營房企均為全國性房企，深耕區(qū)域的中小型房企沒有出現(xiàn)在銀行間債券市場，接下來預(yù)計銀行間市場的發(fā)債房企名單將有所擴容。

哪些房企有望受益

從政策出臺節(jié)奏和落地細節(jié)來看，對民營房企的融資支持都在持續(xù)升級。

在全國性民營房企層面，此次中債增進公司受理企業(yè)增信需求的方式較5月和8月的“名單制”更為開放，且意向表未明確限制接收時間。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責(zé)人劉水對記者表示，從時間線可以看出，支持民營房企發(fā)債融資措施落地迅速。加上中債增進公司將在收到郵件后3個工作日內(nèi)予以郵件反饋，表明支持措施將高效開展。

執(zhí)行細節(jié)方面，和此前的擔(dān)保發(fā)債、創(chuàng)設(shè)CRMW等案例相比，此次交易商協(xié)會對“第二支箭”的擴容有兩點變化值得關(guān)注：第一是“人民銀行再貸款提供資金支持”，第二是增加了“直接購買債券”的支持方式。對此，丘遠航認為，前者可以降低金融機構(gòu)投資民營房企債券的資金成本，形成正向的激勵機制；后者有助于修復(fù)民營房企債券價格，進而降低一級發(fā)行的難度。

不過對于最終的實際受益范圍，業(yè)內(nèi)人士普遍還有擔(dān)憂。劉水認為，民營房企提供上述幾種風(fēng)險緩釋工具，需要資金費用、資產(chǎn)、信用資源等作為條件支持，一些民營房企可能因此受限，或許只有部分企業(yè)有條件申請支持。

截至11月13日，近期已申請注冊發(fā)債的民營房企包括龍湖集團（200億元）和新城控股（150億元）。其中，龍湖集團是交易商協(xié)會公布的第二輪增信發(fā)債的首個案例，協(xié)會10日在官網(wǎng)宣布受理龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行，中債增進公司同步受理了企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向；新城控股則在11日發(fā)布公告稱，公司擬向交易商協(xié)會申請新增150億元債務(wù)融資工具的注冊額度。

對于此次發(fā)債支持從全國性民營房企擴展至地方，有地產(chǎn)行業(yè)研究人士對記者表示，這標志著政策支持力度有了實質(zhì)性提升。據(jù)了解，此次民營房企發(fā)行債務(wù)融資工具募集的資金，可用于普通商品房項目建設(shè)、購回，以及償還境內(nèi)外債券、補充流動資金等。

“具體哪些地方民營房企能夠申報成功，仍需進一步觀察，預(yù)計對于地方政府重要性強、信用履約表現(xiàn)良好、可抵押物充足的地方民營房企機會更大?！钡胤矫駹I房企方面，丘遠航認為實際落地情況也還需要進一步觀察。

利好政策帶來緩沖空間

除了債券融資，房企在信貸方面的資金需求正在得到多維度支持，債務(wù)壓力也有望得到緩解。

《通知》共有16條重點內(nèi)容，明確要穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款，對國有和民營企業(yè)一視同仁；鼓勵金融機構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。

在海外債發(fā)行遇冷后，境內(nèi)信用債成為房企非銀融資的主要支撐，據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，10月信用債規(guī)模在非銀融資中占比進一步提升至57.4%。雖然10月僅金科地產(chǎn)1家房企發(fā)生境內(nèi)債實質(zhì)性違約，但最近陸續(xù)有房企宣布暫停境外債償付，或申請債務(wù)展期，其中包括億達中國、弘陽地產(chǎn)、旭輝集團、上坤地產(chǎn)等。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年年內(nèi)房企到期債券余額還有1230.8億元，加上明年1月到期余額1194.0億元，房企正面臨新一輪償債高峰。

《通知》的下發(fā)或帶來一定緩沖空間。對于存量債務(wù)，文件強調(diào)在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機構(gòu)（銀行、信托等）與房企基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，自《通知》印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

對于債券融資，《通知》再次強調(diào)，推動專業(yè)信用增進機構(gòu)為財務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。在債務(wù)償還方面，《通知》明確，按期兌付有困難的，可以通過協(xié)商作出合理展期、置換等安排，主動化解風(fēng)險，支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場回購債券。

“未來樓市大概率面臨緩慢回暖進程，其間將加劇對房企自身經(jīng)營能力、融資能力的考驗，房企之間會出現(xiàn)進一步分化?！睎|方金誠分析師唐曉琳、閆駿在研報中指出。

劉水預(yù)測，在房企債務(wù)展期和增信發(fā)債后，企業(yè)資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑?，實現(xiàn)以時間換空間。下一步更重要的是促進市場銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。

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