解局｜禹洲的“債”

觀點(diǎn)網(wǎng)這家稱(chēng)自己“面臨巨大壓力”的房企，最終還是違約了。

3月8日，禹洲股價(jià)大跌，美元債亦邁向紀(jì)錄新低，當(dāng)日禹洲集團(tuán)股價(jià)跌超10%，收?qǐng)?bào)0.475港元，美元債最大跌幅超35%。

引發(fā)下跌的，是禹洲前一日晚間一份公告，稱(chēng)因2023年到期的一筆美元優(yōu)先票據(jù)未有付息，已構(gòu)成違約。

這是又一家閩系房企違約。

其實(shí)，在此之前，禹洲已通過(guò)出售項(xiàng)目公司股權(quán)以及物業(yè)平臺(tái)回籠資金，釋放流動(dòng)性。但始終未放松的調(diào)控政策疊加高筑的債務(wù)壓力，這些資金仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，為避免違約，禹洲已完成2022年票據(jù)以及2022年票據(jù)II的交換要約，實(shí)現(xiàn)超過(guò)舊債券本金總額95%的舊債券展期，但仍有部分持有舊票據(jù)少數(shù)權(quán)益的人要求禹洲按條件贖回舊票據(jù)，否則將采取法律行動(dòng)。

禹洲曾懇請(qǐng)所有債權(quán)人不要采取任何可能不利于實(shí)現(xiàn)上述整體解決方案，破壞公司穩(wěn)定性的激進(jìn)法律行動(dòng)，公司期望與所有債權(quán)人保持對(duì)話(huà)，懇請(qǐng)所有債權(quán)人協(xié)助公司積極推進(jìn)討論方案。

3月8日晚間，禹洲再次發(fā)布公告表示，應(yīng)公司要求，由于發(fā)生2023年票據(jù)II的某些觸發(fā)事件，2023年票據(jù)II將于3月9日上午9時(shí)起暫停在聯(lián)交所交易，直至另行通知。

美元債違約

“鼓足干勁 背水一戰(zhàn) 確保"活下去"”是禹洲2022年年度工作交流會(huì)的主題，即便付出諸多努力，禹洲的債務(wù)難題仍在不斷加劇。

3月7日晚間，禹洲集團(tuán)于港交所披露，公司于2023年到期的8.5%優(yōu)先票據(jù)（2023年票據(jù)II）的利息2125萬(wàn)美元，已在2022年2月4日到期應(yīng)付。

根據(jù)2023年票據(jù)II的信托契據(jù)，有30天寬限期支付利息以避免違約事件。但在寬限期屆滿(mǎn)后，禹洲并未支付有關(guān)款項(xiàng)。

禹洲集團(tuán)于公告中表示，上述未支付已構(gòu)成2023年票據(jù)II下的違約事件。因此，2023年票據(jù)II的持有人，可以要求即刻償付本金和應(yīng)計(jì)利息。

截至公告發(fā)布日，2023年票據(jù)II的未償還本金為5億美元，禹洲未收到任何關(guān)于2023年票據(jù)II持有人的即刻還款通知，且除上述2023年票據(jù)II，其它征求同意票據(jù)、新票據(jù)及禹洲發(fā)行的3億美元高級(jí)永續(xù)債券未發(fā)生違約事件。觀點(diǎn)新媒體了解到，在此次美元債違約之前，禹洲曾采取對(duì)多筆債券征求交換要約的方式緩解流動(dòng)性壓力。

禹洲集團(tuán)1月12日所發(fā)公告就表示，對(duì)2022年到期、利率6%的優(yōu)先票據(jù)及2022年到期、利率8.625%的優(yōu)先票據(jù)開(kāi)始交換要約，兩筆票據(jù)未償還本金額約5.82億美元，并征求同意包括2022年到期的12%優(yōu)先票據(jù)在內(nèi)的12支票據(jù)，涉及未償還本金合計(jì)約49.155億美元，到期時(shí)間為2022-2027年。

對(duì)于交換要約的原因，禹洲解釋?zhuān)骸白?021年中起，一些房企物業(yè)銷(xiāo)售下降且從境內(nèi)外銀行和境外資本市場(chǎng)獲取外部融資開(kāi)始遭遇困難，本次交換要約以及同意征詢(xún)交易以推遲債務(wù)的到期日、減輕公司現(xiàn)金流的壓力并管理公司的違約風(fēng)險(xiǎn)。”

其在公告中也描述了最壞設(shè)定，如果無(wú)法控制交換票據(jù)違約的影響，將不得不考慮其他債務(wù)重組方案，包括通過(guò)一個(gè)或多個(gè)協(xié)議安排來(lái)重組所有現(xiàn)有票據(jù)和公司其他境外債務(wù)的整體重組方案，公司也不得不面對(duì)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

美元債展期決議最終獲82%高比例通過(guò)。3月1日，禹洲集團(tuán)公布了最新的交換進(jìn)展。前述2022年到期票據(jù)及2022年票據(jù)II，完成了交換要約，實(shí)現(xiàn)超過(guò)舊債券本金總額95%的舊債券展期。

不過(guò)，仍有部分債權(quán)人態(tài)度強(qiáng)硬。禹洲稱(chēng)有持有舊票據(jù)少數(shù)權(quán)益的人士表示，如果不按他們的條件贖回舊票據(jù)，將采取法律行動(dòng)。

禹洲的“債”

2021年下半年開(kāi)始，包括禹洲在內(nèi)不少地產(chǎn)企業(yè)均遭遇流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，禹洲曾于公告中指，公司遇到境內(nèi)外融資困難，已無(wú)法利用慣常的融資管道，如銀行借貸及資本市場(chǎng)股本及債務(wù)融資等，使公司的短期流動(dòng)性面臨巨大壓力。銀行縮減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商獲得的境內(nèi)資本減少。

與此同時(shí)，銀行減按揭貸款以及買(mǎi)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能否完成項(xiàng)目的擔(dān)憂(yōu)導(dǎo)致物業(yè)銷(xiāo)售下滑。境外資本市場(chǎng)對(duì)這些境內(nèi)事件的反應(yīng)負(fù)面，限制了公司用以?xún)斶€到期債務(wù)的資金來(lái)源。

市況持續(xù)惡化令現(xiàn)金流量及流動(dòng)性下降。數(shù)據(jù)顯示，禹洲2021年實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷(xiāo)售金額為1050.19億元；累計(jì)銷(xiāo)售面積為529.4萬(wàn)平方米，完成1100億元銷(xiāo)售目標(biāo)95.47%，錄得累積已售建筑面積減少15.5%。

目前這一困境仍在持續(xù)，今年1月，禹洲合約銷(xiāo)售金額為45.2億元，同比下降32.66%；銷(xiāo)售面積為25.29萬(wàn)平方米，同比下降44.43%。

“市場(chǎng)低迷也嚴(yán)重妨礙公司變現(xiàn)存貨或處置任何重大投資物業(yè)以產(chǎn)生充足的現(xiàn)金， 及時(shí)償還債務(wù)和維持營(yíng)運(yùn)?！?/p>

這一背景下，不少房企遭國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)。今年1月，惠譽(yù)評(píng)級(jí)宣布將禹洲集團(tuán)長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從“B/負(fù)面”下調(diào)至“CCC-”，再于2月將禹洲評(píng)級(jí)長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)從“C”下調(diào)至“RD”(限制性違約)，同時(shí)確認(rèn)禹洲集團(tuán)高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)為“C”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。

惠譽(yù)認(rèn)為，禹洲目前基本無(wú)法進(jìn)入資本市場(chǎng)，并將不得不依靠資產(chǎn)處置、債務(wù)交換或內(nèi)部現(xiàn)金資源來(lái)償還債務(wù)，并預(yù)計(jì)其在未來(lái)6-9個(gè)月內(nèi)將持續(xù)面臨資本市場(chǎng)債務(wù)的再融資壓力。如果市場(chǎng)融資渠道持續(xù)緊閉，為償還在岸及離岸資本市場(chǎng)債務(wù)，禹洲集團(tuán)或?qū)⒑谋M內(nèi)部現(xiàn)金。

根據(jù)2021年半年報(bào)數(shù)據(jù)，2021年上半年禹洲流動(dòng)負(fù)債898.07億元，占總負(fù)債比例為65%，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)151.71億元。

同期其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有209.44億元，應(yīng)付賬款及票據(jù)116.5億元，一年內(nèi)需按要求償還75.21億元。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，若加上永續(xù)債，禹洲美元債待償還金額超50億美元，境內(nèi)債主要由其子公司禹洲鴻圖地產(chǎn)發(fā)行，存續(xù)債券7只，總存續(xù)規(guī)模為69.0895億元。

禹洲稱(chēng)，對(duì)民營(yíng)中國(guó)開(kāi)發(fā)商而言，公司賴(lài)以獲得再融資及發(fā)展資金的境外債券市場(chǎng)實(shí)際上已經(jīng)關(guān)閉。因此，公司在境內(nèi)外融資面臨巨大困難，大大加重了公司當(dāng)前的流動(dòng)性壓力。

資金監(jiān)管亦是重要一點(diǎn)，境內(nèi)外銀行大幅收緊對(duì)公司現(xiàn)金結(jié)余的監(jiān)管，大大減少禹洲不受限制的可動(dòng)用現(xiàn)金，嚴(yán)重限制其向境外匯款的能力。

資產(chǎn)處置成為回流現(xiàn)金最快速的方式。為回籠資金，1月林龍安將其寄予厚望的物管業(yè)務(wù)以不高于10.6億元售予華潤(rùn)萬(wàn)象生活。2月以3.05億港元出售香港九龍旭日街樓宇項(xiàng)目股權(quán)予泰捷。

另外，禹洲近期亦面臨人事變動(dòng)。據(jù)悉，分管集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)、品牌、客研及慈善基金會(huì)工作的副總裁張巖已于近期離職。

在加入禹洲之前，他曾先后任奧山控股集團(tuán)副總裁兼區(qū)域集團(tuán)總裁、融僑集團(tuán)首席營(yíng)銷(xiāo)官兼首席品牌官、雨潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)副總裁及融創(chuàng)中國(guó)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)中心總監(jiān)。

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