穆迪確認(rèn)新城控股及新城發(fā)展“Ba1”公司家族評(píng)級(jí)

樂居財(cái)經(jīng)訊 嚴(yán)明會(huì)2月22日，穆迪將新城發(fā)展（01030.HK)、新城控股（601155.SH)及新城環(huán)球有限公司(New Metro Global Limited)的展望由“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”。

穆迪還確認(rèn)了新城發(fā)展的公司家族評(píng)級(jí)為“Ba1”，高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)為“Ba2”，由新城環(huán)球有限公司發(fā)行、新城發(fā)展提供擔(dān)保債券的有支持高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)為“Ba2”。

穆迪還同時(shí)確認(rèn)了新城控股的公司家族評(píng)級(jí)為“Ba1”，由新城環(huán)球有限公司發(fā)行、新城控股提供擔(dān)保債券的有支持高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)為“Ba1”。

新城控股為新城發(fā)展持股67%的子公司，截至2021年上半年，占新城發(fā)展?fàn)I收的99%以及其債務(wù)的89%。這兩家公司統(tǒng)稱為“新城”。

穆迪助理副總裁兼分析師Kelly Chen表示：“負(fù)面展望反映了穆迪對(duì)新城在未來12-18個(gè)月內(nèi)房地產(chǎn)銷售萎縮和信用指標(biāo)減弱的預(yù)期，且運(yùn)營(yíng)環(huán)境和融資條件受限?！?/p>

“評(píng)級(jí)確認(rèn)反映了新城良好的流動(dòng)性狀況，以及該公司持續(xù)的租金收入增長(zhǎng)，這將為其穩(wěn)定現(xiàn)金流提供支撐，”Chen補(bǔ)充道。

評(píng)級(jí)理據(jù)

穆迪預(yù)計(jì)，在未來12-18個(gè)月，由于運(yùn)營(yíng)環(huán)境和融資條件受限，新城的合同銷售額和收入確認(rèn)將減弱。

具體而言，穆迪預(yù)計(jì)，新城的總合同銷售額在2021年下降7%至2340億元人民幣，將分別在2022年和2023年下降至約1850億元人民幣和1800億元人民幣。在市場(chǎng)環(huán)境不佳的情況下，該公司可能會(huì)提供價(jià)格折扣，以支持其合同銷售，從而給其利潤(rùn)率帶來壓力。

因此，新城發(fā)展的EBIT /利息覆蓋率將從截至2021年6月前12個(gè)月的4.7倍下降至未來的1-2年內(nèi)的3.5倍。以收入/調(diào)整后債務(wù)衡量，其債務(wù)杠桿率將從同期的148%降至140%左右。該公司疲軟的指標(biāo)和離岸債券市場(chǎng)準(zhǔn)入的削弱將該公司的評(píng)級(jí)置于Ba1公司家族評(píng)級(jí)。

另一方面，受益于吾悅廣場(chǎng)的開業(yè)以及業(yè)績(jī)推動(dòng)，新城發(fā)展的經(jīng)常性租金收入(不包括商業(yè)物業(yè)管理費(fèi))將從截至2021年6月前12個(gè)月的37億元人民幣分別持續(xù)增長(zhǎng)至2022年和2023年的50億元人民幣及55億元人民幣。因此，該公司的租金收入/利息覆蓋率將在未來1-2年內(nèi)，從截至2021年6月前12個(gè)月的52%提高到80%至85%。此等數(shù)據(jù)將緩和市場(chǎng)對(duì)于新城發(fā)展信用指標(biāo)削弱的擔(dān)憂。

穆迪預(yù)計(jì)新城發(fā)展將保持良好的流動(dòng)性。截至2021年6月，該公司的無限制現(xiàn)金為530億元人民幣。雖然部分現(xiàn)金必須保持在項(xiàng)目層面以支持其運(yùn)營(yíng)，但穆迪預(yù)計(jì)新城發(fā)展將擁有足夠的資源，包括不受限制的現(xiàn)金、運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流和近期配股的收益，以在2023年第二季度之前完全償還到期債務(wù)，同時(shí)無需通過外部融資獲得再融資。該公司的投資性房地產(chǎn)投資組合還將為其提供一定的靈活性，以便從境內(nèi)銀行獲得擔(dān)保貸款等融資。

然而，考慮到該公司進(jìn)入離岸債券市場(chǎng)的渠道有限，新城可能需要利用其內(nèi)部資源償還至少部分2022年到期的13美元債券。這將降低新城的財(cái)務(wù)靈活性和可用于支持其運(yùn)營(yíng)的資金。

新城的Ba1公司家族評(píng)級(jí)反映了該公司穩(wěn)健的銷售業(yè)績(jī)、支持其現(xiàn)金流穩(wěn)定的不斷增長(zhǎng)的經(jīng)常性租金收入，以及良好的流動(dòng)性。

然而，Ba1公司家族評(píng)級(jí)受到新城有限的利潤(rùn)率、債務(wù)資本市場(chǎng)融資的渠道收窄以及其對(duì)合資企業(yè)(JV)的重大敞口的限制，這增加了該公司的或有負(fù)債，并限制了其公司透明度。

從治理角度來看，公司的所有權(quán)集中在其前董事長(zhǎng)身上，后者持有新城發(fā)展 70.3%的股份，而新城發(fā)展又持有新城控股 67.1%的股份。公司設(shè)立的管理團(tuán)隊(duì)，以及港交所和上海證券交易所所要求的良好的機(jī)構(gòu)治理結(jié)構(gòu)和標(biāo)準(zhǔn)，減輕了這一風(fēng)險(xiǎn)。

由于結(jié)構(gòu)性次級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，新城發(fā)展的Ba2高級(jí)無抵押債券評(píng)級(jí)比其公司家族評(píng)級(jí)低一個(gè)子級(jí)。新城發(fā)展的大部分債權(quán)屬于子公司級(jí)別，在破產(chǎn)情況下優(yōu)先于控股公司的債權(quán)。此外，控股公司缺乏緩解結(jié)構(gòu)性次級(jí)風(fēng)險(xiǎn)的重大因素。

新城環(huán)球有限公司發(fā)行并由新城控股擔(dān)保的Ba1高級(jí)無抵押債券評(píng)級(jí)反映了其高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)不受運(yùn)營(yíng)公司級(jí)別債權(quán)次級(jí)關(guān)系的影響，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性次級(jí)風(fēng)險(xiǎn)通過業(yè)務(wù)多元化得到緩解。雖然該公司是一家中間控股公司，多數(shù)債權(quán)位于運(yùn)營(yíng)子公司和項(xiàng)目層面，但新城控股的債權(quán)人受益于該集團(tuán)的多元化業(yè)務(wù)，通過大量經(jīng)營(yíng)子公司產(chǎn)生現(xiàn)金流，地理位置高度多樣化，以及投資性房地產(chǎn)投資組合產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收入。

可能導(dǎo)致評(píng)級(jí)上調(diào)或下調(diào)的因素

鑒于負(fù)面展望，新城發(fā)展和新城控股的評(píng)級(jí)不太可能上調(diào)。然而，如果這些公司獲得離岸債券融資的渠道改善，如果它們能夠改善合同銷售、加強(qiáng)信用指標(biāo)、保持租金收入增長(zhǎng)和良好的流動(dòng)性，穆迪可能會(huì)將評(píng)級(jí)展望恢復(fù)穩(wěn)定。

預(yù)示評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定的信用指標(biāo)包括：EBIT/利息覆蓋率恢復(fù)到4.0倍，收入/調(diào)整后債務(wù)持續(xù)超過80%，租金收入/利息持續(xù)超過50%，以及不受限制的現(xiàn)金/短期債務(wù)持續(xù)超過125%。

如果新城發(fā)展和新城控股的融資渠道惡化;該公司合同銷售額大幅下降或追求強(qiáng)勁增長(zhǎng)，導(dǎo)致其信用指標(biāo)下降，EBIT/利息覆蓋率不太可能恢復(fù)到4.0倍，收入/調(diào)整后債務(wù)持續(xù)低于75%-80%，或租金收入/利息持續(xù)低于50%，穆迪可能會(huì)下調(diào)它們的評(píng)級(jí)。

如果公司的流動(dòng)性減弱，評(píng)級(jí)下調(diào)壓力也可能增加，這反映在公司的無限制現(xiàn)金/短期債務(wù)降至125%以下，其與合資企業(yè)相關(guān)的或有負(fù)債或向合資企業(yè)提供融資支持的可能性顯著增加。

發(fā)行人概況

新城發(fā)展通過其持有67.1%股份的大陸子公司新城控股運(yùn)營(yíng)，主要從事中國(guó)的住宅開發(fā)。新城發(fā)展由其與新城控股前董事長(zhǎng)王振華于1996年創(chuàng)立。王振華是新城發(fā)展的最大股東，持有該公司70.3%的股份，自1993年以來一直參與中國(guó)(A1/穩(wěn)定)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。截至2021年6月，該公司的土地儲(chǔ)備遍布中國(guó)115個(gè)城市，總樓面面積(GFA)1.5億平方米。

文章來源:樂居財(cái)經(jīng)

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