一、二線二手房成漲價主流 開發(fā)投資增速創(chuàng)新高

3月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年2月，全國70個重點監(jiān)測的大中城市中，新房、二手房價格上漲城市分別達56城和55城，數(shù)量較1月繼續(xù)增長。隨著學(xué)區(qū)房需求量上升，部分城市新建住宅供應(yīng)稀缺，二手房成為一、二線城市交易主市場。值得關(guān)注的是，2月，4個一線城市二手房價格環(huán)比漲幅首次占據(jù)城市榜單前四席。同期，開發(fā)投資增速也創(chuàng)下2004年3月以來新高點。當(dāng)前，活躍的市場表現(xiàn)已引發(fā)新一輪地產(chǎn)政策調(diào)控潮，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上半年房地產(chǎn)漲價仍將持續(xù)，但漲勢終將趨于平緩。

一、二線二手房成漲價主流

2月，在全國70個大中城市中，不論是新房還是二手房價格，進一步印證業(yè)內(nèi)關(guān)于樓市“小陽春”的猜想。

經(jīng)初步測算，2月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.5%、0.9%和0.1%;31個二線城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.4%;35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月增加0.1個百分點。

“從價格漲幅來看，2月新房價格漲幅繼續(xù)上升。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，整體來看，2月受到多地政府“就地過年”號召以及多數(shù)售樓處春節(jié)期間“不打烊”影響，加之政策下的恐慌情緒蔓延，熱點城市市場熱度走高。

從具體城市來看，徐州成為此次房價環(huán)比上漲最快的城市。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，徐州近兩年樓市總體比較強勢，和蘇北市場大崛起有關(guān)，而這也要求其后續(xù)積極做好穩(wěn)房價工作。“表面上看，三線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)需求減弱，房價會偏弱。但從實際情況看，一些三線城市因過去兩年市場相對降溫，當(dāng)前也容易反彈。”嚴(yán)躍進如是說。

需要關(guān)注的是，作為樓市“風(fēng)向標(biāo)”的二手房市場在2月集中釋放出回暖信號。其中，四個一線城市位列全國二手房價上漲前四位。經(jīng)初步測算，4個一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.2%、1.3%、1%和0.9%。

“隨著樓市發(fā)展，當(dāng)下一、二線城市二手房成為主市場，二手房價格的變化相對更能反映一二線城市真實情況，整體看，2021年樓市開年小陽春明顯出現(xiàn)了，房價上漲成為主流，特別是一線城市歷史首次出現(xiàn)了4個城市全部排序二手房上前四。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。

究其原因，張大偉認(rèn)為，疫情影響下，一線城市學(xué)區(qū)房的需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京，這一輪年底翹尾學(xué)區(qū)房表現(xiàn)最明顯，大量的出國讀書人群回流，增加了市場需求;上海、深圳等城市的打新潮涌動，少數(shù)新建住宅供應(yīng)稀缺，投資客入市搶奪了剛需客戶房源，二手房需求增加;一線城市經(jīng)營貸進入樓市，進一步刺激了市場活躍。

開發(fā)投資增速創(chuàng)新高

前兩月旺盛的市場需求也可從商品房銷售面積瞥見一二。據(jù)統(tǒng)計，今年前兩月，商品房銷售面積17363萬平方米，同比增長1.05倍;比2019年1月-2月增長23.1%，兩年平均增長11%。“就實際感受來看，撇去基數(shù)的因素，當(dāng)前全國房屋交易市場表現(xiàn)是好于預(yù)期的。”嚴(yán)躍進指出，尤其是各地?fù)?dān)心信貸政策收緊的當(dāng)下，購房積極性仍是較高的。

由于銷售回升，行業(yè)資金出現(xiàn)明顯改善。前兩月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金30560億元，同比增長51.2%，較2019年前2月增長24.7%，兩年平均增長11.7%。其中，國內(nèi)貸款5201億元，增長14.4%;利用外資10億元，下降14%;自籌資金8268億元，增長34.2%;定金及預(yù)收款11002億元，增長96.3%;個人按揭貸款4961億元，增長63.7%。

市場表現(xiàn)活躍，企業(yè)開發(fā)投資信心也得到較強提振。從統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)看出，前兩月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為38.3%，比2019年前兩月增長15.7%，兩年平均增長7.6%。嚴(yán)躍進指出，數(shù)據(jù)總體體現(xiàn)出“基數(shù)因素導(dǎo)致數(shù)據(jù)偏高、外部環(huán)境改善、后續(xù)數(shù)據(jù)運行將趨穩(wěn)”的特點。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，今年前兩月，全國房地產(chǎn)投資同比增速上升可觀，增速創(chuàng)2004年3月以來新高，主要是受到行業(yè)環(huán)境好轉(zhuǎn)，房企投資信心加強，新開工及竣工增速明顯上升，帶動了開發(fā)投資的上升。

不過嚴(yán)躍進也提醒，土地市場面臨諸多新變動，“雙集中”供地政策或?qū)⒌贡品科蟮饺木€，尤其是百強縣等區(qū)域進行拿地。

今年2月底，國家自然資源部曾發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，提出2021年，全國22個城市將實現(xiàn)住宅用地供應(yīng)“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告，同時集中組織土地出讓，全年集中公告和出讓次數(shù)不得超過3次。

地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)“井噴”

根據(jù)日前發(fā)布的2021年《政府工作報告》，2021年的工作重點在切實增進民生福祉，不斷提高社會建設(shè)水平。保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。解決好大城市住房突出問題，并盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

“小陽春”已至，全國調(diào)控政策呈現(xiàn)“井噴”之勢，這也是繼去年七八月后新一輪政策調(diào)控。僅在開年前兩個月，全國已密集出臺一輪房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，各地與樓市相關(guān)政策調(diào)控次數(shù)已達87次，囊括了北京、上海、深圳、廣州等一線城市及熱點城市。

嚴(yán)躍進指出，從后續(xù)市場的表現(xiàn)看，二手房的監(jiān)管也應(yīng)成為關(guān)鍵。近期，包括深圳、東莞、無錫、杭州等地都對二手房市場進行了監(jiān)管，尤其在價格公開透明方面做出努力。后續(xù)也要防范房東和中介圍繞學(xué)區(qū)房進行炒作。

例如，今年2月8日，深圳市住建局發(fā)布建立二手住房成交參考價格機制，公開全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，敦促中介市場下架高于參考價的掛牌價;2月27日，東莞市發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，也明確進一步完善二手住房網(wǎng)簽交易價格發(fā)布機制。

此外，面對長三角地區(qū)房價漲勢，繼今年1月后，住建部副部長倪虹再于3月3日帶隊赴浙江省杭州市、江蘇省無錫市調(diào)研，會商督導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制落實情況，繼續(xù)強調(diào)了要毫不動搖堅持“房住不炒”，堅決遏制投機炒房。

張大偉指出，從整體趨勢來看，預(yù)計2021年上半年房價繼續(xù)上漲的趨勢依然持續(xù)，但越來越收緊加碼的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場，房價漲幅會繼續(xù)放緩。未來整個市場走向的核心依然要看信貸，尤其是經(jīng)營貸政策。

北京商報記者 陶鳳 劉瀚琳

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