老豪宅“翻新” 入市情非得已？

隨著葛洲壩北京中國(guó)府、北京莊園等新晉10萬(wàn)+豪宅接連取證，以及內(nèi)城限競(jìng)房低密度產(chǎn)品不斷入市，北京一些沉寂多年的老豪宅也開(kāi)始躍躍欲試。近日，位于海淀西三環(huán)的西釣魚(yú)臺(tái)御園即將取證，該項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)可追溯到2006年。此外，東三環(huán)老牌豪宅合生·霄云路8號(hào)也在近日公開(kāi)520平方米樣板間。

分析顯示，受前兩年北京嚴(yán)格調(diào)控政策，北京頂豪市場(chǎng)基本陷入沉寂，10萬(wàn)+樓盤(pán)鮮有成交。一段時(shí)間內(nèi)，北京頂豪已經(jīng)進(jìn)入斷檔期。但事實(shí)上，北京高端置業(yè)需求卻一直存在，隨著當(dāng)前政策對(duì)高端樓盤(pán)適當(dāng)松綁，加上長(zhǎng)期以來(lái)累計(jì)的高端供給與需求的矛盾，老牌豪宅們也渴望把握難能可貴的豪宅窗口期，分一杯羹。

老豪宅的機(jī)會(huì)

“最近一些老牌頂豪樓盤(pán)把壓箱底的房源拿出來(lái)賣(mài)了。”一位樓市觀察者告訴北京商報(bào)記者，之前北京調(diào)控政策很?chē)?yán)，高端項(xiàng)目取證困難，現(xiàn)在雖然價(jià)格隱形紅線仍在，但高端市場(chǎng)的確出現(xiàn)一個(gè)窗口期。

據(jù)北京住建委官網(wǎng)上披露的預(yù)售許可預(yù)告信息顯示，西釣魚(yú)臺(tái)御園即將在近日取證入市，該項(xiàng)目正是從2006年就開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售的西釣魚(yú)臺(tái)嘉園。該項(xiàng)目位于西三環(huán)玉淵潭附近，位置優(yōu)越，時(shí)隔多年再度出山，很多業(yè)內(nèi)人士感嘆，這個(gè)項(xiàng)目居然沒(méi)清盤(pán)。該項(xiàng)目推出產(chǎn)品為175-252平方米的三居、四居產(chǎn)品。據(jù)相關(guān)人士透露，預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)會(huì)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。

另一家東三環(huán)豪宅合生·霄云路8號(hào)也開(kāi)始推盤(pán)。據(jù)了解，項(xiàng)目本輪推出的戶型包括450平方米、520平方米產(chǎn)品，520平方米樓王產(chǎn)品的樣板間也對(duì)外開(kāi)放。合生·霄云路8號(hào)在北京頂豪市場(chǎng)上歷來(lái)被業(yè)界戲稱為“話題之王”。人們至今對(duì)該項(xiàng)目最高單價(jià)高達(dá)50萬(wàn)元/平方米的空中四合院印象深刻。不久前，網(wǎng)上流傳的合生·霄云路8號(hào)內(nèi)部發(fā)出一則內(nèi)容為“新品開(kāi)盤(pán)單價(jià)18萬(wàn)元/平方米，接下來(lái)將對(duì)部分已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的房源提價(jià)15%”的《漲價(jià)通知》再度引來(lái)一片嘩然。

“造勢(shì)也好、炒作也罷，都顯示出老豪宅推盤(pán)的強(qiáng)烈意愿”，上述人士分析，一些老豪宅沉寂多年后再次回到公眾視野，最怕的就是被市場(chǎng)遺忘，沒(méi)有話題難以引起市場(chǎng)的關(guān)注。

入市情非得已？

一位業(yè)內(nèi)人士分析，一些老豪宅著急入市可能也是“情非得已”。近期葛洲壩中國(guó)府的預(yù)售許可證批復(fù)的最高銷(xiāo)售價(jià)僅有11.5萬(wàn)元，遠(yuǎn)低行業(yè)預(yù)期。這在開(kāi)發(fā)商的內(nèi)心已產(chǎn)生出投射效應(yīng)。不久前孫河板塊絕版低密度純住宅用地土地出讓時(shí)，溢價(jià)率僅為23%，就能說(shuō)明問(wèn)題。該人士預(yù)測(cè)，就算土地市場(chǎng)逐漸放開(kāi)限價(jià)管制，在一個(gè)時(shí)期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)面對(duì)高價(jià)地也會(huì)小心再三。

更重要的是，從當(dāng)前金融和地產(chǎn)政策走向看，未來(lái)樓市調(diào)控的基調(diào)不會(huì)輕易改變，高端樓盤(pán)的批復(fù)價(jià)格不可能有太多“驚喜”。老豪宅們一味囤盤(pán)的意義不大。

老豪宅著急入市的另一個(gè)原因就是競(jìng)品增多。

近兩年，雖然純新頂豪入市不多，但“次新”豪宅還有一定存量。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，“近兩年，商品住宅的地段、產(chǎn)品、售價(jià)在開(kāi)發(fā)源頭的土地市場(chǎng)便被全面限制，限競(jìng)房以壓頂之勢(shì)擋住了豪宅開(kāi)發(fā)的去路。曾經(jīng)風(fēng)生水起的豪宅市場(chǎng)一下子偃旗息鼓。當(dāng)前北京豪宅處境略顯尷尬，其中尷尬之一就是明明是豪宅，項(xiàng)目位置和產(chǎn)品都很好，市場(chǎng)卻偏偏被外界拿來(lái)與5公里外的限競(jìng)房項(xiàng)目對(duì)比”。

實(shí)際上，近兩年，北京限競(jìng)房供應(yīng)呈井噴之勢(shì)，不少項(xiàng)目為實(shí)現(xiàn)效益最大化，采用拉高排低的做法，匹配了不少低密產(chǎn)品。而這些類別墅產(chǎn)品在總價(jià)上有明顯優(yōu)勢(shì)，對(duì)豪宅的確形成倒逼態(tài)勢(shì)。

老豪宅的幾道關(guān)

從前5個(gè)月北京高端項(xiàng)目成交情況來(lái)看，據(jù)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)月包括恒大麗宮、中糧瑞府、潤(rùn)澤御府、遠(yuǎn)洋lavie等老盤(pán)別墅項(xiàng)目都有還算不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。其中恒大麗宮成交24套，33.6億元的成交業(yè)績(jī)。此外，內(nèi)城平層頂豪項(xiàng)目則除了泛海國(guó)際、霞公府、使館壹號(hào)院外再無(wú)10萬(wàn)+項(xiàng)目形成有規(guī)模的成交。而且以上這些老豪宅已近乎清盤(pán)。

老豪宅此時(shí)出馬，確實(shí)有機(jī)會(huì)打開(kāi)局面。例如，西釣魚(yú)臺(tái)御園附近的公主墳板塊二手房?jī)r(jià)為8.7萬(wàn)元/平方米。項(xiàng)目南側(cè)的翠微西里，掛牌價(jià)10.9萬(wàn)元/平方米。西釣魚(yú)臺(tái)御園開(kāi)出10萬(wàn)+的銷(xiāo)售單價(jià)，去化可能沒(méi)有太大問(wèn)題。

業(yè)內(nèi)人士表示，老豪宅們通常具有地段優(yōu)勢(shì)，但若想取得熱銷(xiāo)還有幾道關(guān)要過(guò)。首先豪宅之間的競(jìng)爭(zhēng)早已從區(qū)域板塊蔓延到全北京范圍;同時(shí)，老項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期跨度大，社區(qū)整體配套設(shè)施很難做到與當(dāng)下最新市場(chǎng)潮流和品質(zhì)同步升級(jí);此外，由于市場(chǎng)新鮮度已過(guò)，客戶存在審美疲勞的可能;部分老豪宅前期產(chǎn)品負(fù)面纏身，也給后續(xù)銷(xiāo)售帶來(lái)不小的抗性。

地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人出品人韓樂(lè)分析表示，高單價(jià)、高總價(jià)項(xiàng)目網(wǎng)簽有所釋放，但簽約有滯后性，并不能簡(jiǎn)單歸結(jié)為高端住宅市場(chǎng)的回暖。頂豪市場(chǎng)能否把握這一輪窗口期，除了依靠項(xiàng)目地段配套優(yōu)勢(shì)外，產(chǎn)品品質(zhì)也將是成敗的關(guān)鍵因素。

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