“嚴防死守”房地產(chǎn)信托的融資風險

伴隨金融防風險等政策的不斷深入，作為房企和信托公司重要“吸金”工具的房地產(chǎn)信托正面臨“按下葫蘆浮起瓢”的局面。用益信托最新數(shù)據(jù)顯示，今年來，房企通過信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品大增近7成至2309只，融資規(guī)模近3500億元。與此同時，相關部門也加大了對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管力度，“嚴防死守”房地產(chǎn)信托的融資風險。

銀保監(jiān)會日前正式發(fā)布銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號文《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》，強調(diào)不得向四證不全、開發(fā)商/股東資質(zhì)不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產(chǎn)收益權等方式變相提供融資。

事實上，近年來，在“房住不炒”的總基調(diào)下，我國有關房企融資的政策持續(xù)在收緊，但在資本趨利和監(jiān)管不成熟等因素影響下，近來信托產(chǎn)品的發(fā)行有所“抬頭”。用益信托最新數(shù)據(jù)顯示，截至記者發(fā)稿，今年來，我國集合信托市場共成立7477只信托產(chǎn)品，募集資金規(guī)模為8779.2億元，年化平均收益率為8.24%。就投資領域來看，房地產(chǎn)信托共成立2309只產(chǎn)品，募集資金最多，為3456.9億元，占比為39.4%。

“自去年下半年以來，信托幾乎是滿血復活，雖然從總量看規(guī)模沒有增長，但實際信托主動管理的地產(chǎn)項目大幅度增長，尤其在股權或者明股實債層面的活動空間和政策邊界業(yè)務較多。所以此次監(jiān)管重點對房地產(chǎn)業(yè)務進行點名。”北京某信托業(yè)內(nèi)人士表示。

一面是發(fā)行規(guī)模的不斷擴圍，一面卻是發(fā)行價格的飆升。根據(jù)普益標準監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月份，投資于房地產(chǎn)、基礎設施、工商企業(yè)領域的信托產(chǎn)品收益率略有上升，投資于金融機構領域的產(chǎn)品收益率略有下降。其中，房地產(chǎn)領域1至2(不含)年期產(chǎn)品平均最高預期收益率環(huán)比上升0.10個百分點至 8.66%。

值得一提的是，雖然今年以來，房地產(chǎn)信托發(fā)行較去年同期在總規(guī)模上，增長明顯。不過，從3月份開始，房企通過信托渠道每月融資額度卻是在逐月遞減的。“在監(jiān)管不斷加碼的環(huán)境下，未來幾個月，房地產(chǎn)類集合信托發(fā)行肯定還會‘降溫’。這不是說房企不需要資金了，而是隨著整體融資渠道的增加，不少企業(yè)選擇發(fā)債、信貸等其他成本更低的方式。”上述信托業(yè)內(nèi)人士表示。

關鍵詞： 房地產(chǎn)信托 融資風險