克制擴(kuò)張欲望成為房企發(fā)展穩(wěn)定劑

有些房企去年下半年就大幅減少了拿地投資金融，從某種程度上來說，克制擴(kuò)張欲望成為房企發(fā)展的穩(wěn)定劑。

實(shí)際上，自2018年下半年起，全國各城市土地流拍現(xiàn)象明顯增多，土地市場呈現(xiàn)降溫趨勢。2018年全國土地出讓收入6.5萬億元，較2017年同期下降15.7個(gè)百分點(diǎn)。

進(jìn)入2019年，熱點(diǎn)城市整體土地市場依然處于相對(duì)低迷狀態(tài)中。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月18日，全國賣地最多的50大城市合計(jì)賣地土地成交金額為5966.9億元，同比減少了20%。其中，35個(gè)城市土地出讓溢價(jià)率下調(diào)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體看，2019年樓市調(diào)控將繼續(xù)保持較為嚴(yán)厲的狀態(tài)，因此大部分房企對(duì)土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低，導(dǎo)致土地市場的溢價(jià)率有所降低。以北京為例，大量的共有產(chǎn)權(quán)和限競房明顯降低了房企拿地積極性。

另據(jù)易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從土地出讓金來看，2019年1月份至2月份，40城土地出讓金累計(jì)收入3553.5億元，同比大幅下降20.9%，延續(xù)2018年下半年的下降態(tài)勢。

從土地成交均價(jià)來看，2018年4月份以來，40城土地成交均價(jià)穩(wěn)定在4200元/平方米左右。2019年2月份，40城土地成交均價(jià)為4194元/平方米，同比下跌11.3%，這已是連續(xù)第12個(gè)月同比下跌。從土地成交溢價(jià)率來看，2016年9月份，政策開始由松轉(zhuǎn)緊，市場逐漸降溫，溢價(jià)率也進(jìn)入下行通道。2018年11月份至今，40城土地成交溢價(jià)率已處于歷史低點(diǎn)附近，目前已有企穩(wěn)的趨勢。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份至2月份，“房企拿地金額TOP50”的門檻僅為22億元，較上年同期額30億元下降26.7%。

更重要的是，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為2019年是房地產(chǎn)行業(yè)“小年”，是房企還債高峰期。開年之后，房企整體都在忙著融資儲(chǔ)備糧食，但并未大規(guī)模出擊土地市場，一方面有各地土地市場供應(yīng)并未大規(guī)模放量;另一方面則是開發(fā)商的資金鏈確實(shí)壓力很大，導(dǎo)致不敢大量買地，這是收縮戰(zhàn)線應(yīng)對(duì)市場調(diào)整期的投資策略。

不過，張大偉也表示，房企目前更青睞住宅用地，一、二線城市仍是開發(fā)商布局的重要區(qū)域。實(shí)際上，北京、上海等地的優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目一直是各家房企爭奪的對(duì)象，而對(duì)于增加二線以下城市的土地儲(chǔ)備，房企之間就表現(xiàn)出了不同的態(tài)度。恒大、碧桂園等房地產(chǎn)企業(yè)除了大城市外，還在不少三線城市也大量進(jìn)購?fù)恋亍５行┓科髣t認(rèn)為既然沒有搭上三、四線城市的樓市銷售快車，接下來也不應(yīng)該盲目投資，反而更應(yīng)該深耕熱點(diǎn)城市。

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