房企優(yōu)化架構(gòu) 加快資金回籠

房企2018年業(yè)績(jī)整體樂觀，而今年前兩個(gè)月銷售業(yè)績(jī)分化，集中度再提高。開發(fā)商境內(nèi)融資有收縮跡象，而境外發(fā)債卻回升。

因此，對(duì)多數(shù)房企來說，今年的第一要?jiǎng)?wù)就是加快資金回籠。

2月份，A股很熱鬧，上證指數(shù)當(dāng)月漲幅達(dá)到14%。房企也很熱鬧，一方面，各大開發(fā)商陸續(xù)公布年度業(yè)績(jī);另一方面，新年銷售布局、架構(gòu)調(diào)整、融資變化等也備受市場(chǎng)關(guān)注。

銷售分化

業(yè)績(jī)?cè)鏊倩貧w理性

“從企業(yè)的角度看，今年銷售目標(biāo)還會(huì)提升。但從行業(yè)來看，集中度繼續(xù)提升可能不會(huì)改變。只是步伐會(huì)放緩一點(diǎn)。”一位不愿透露身份的開發(fā)商人士表示。

有最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，銷售前100家房企累計(jì)銷售額超過1萬億元，而整體趨勢(shì)繼續(xù)回歸理性，且行業(yè)集中度繼續(xù)提高。

來自上市公司的數(shù)據(jù)也顯示，目前房企銷售出現(xiàn)新的變化。萬科今年1月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積 317.7萬平方米，合同銷售金額 488.8億元。而2018年同期，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積 444.4 萬平方米，合同銷售金額 679.8 億元。去年12月份，該公司銷售面積 438.7 萬平方米，合同銷售金額 630.1 億元。這也意味著，無論是同比，還是環(huán)比，龍頭房企的銷售業(yè)績(jī)也出現(xiàn)放緩跡象。

實(shí)際上，全國(guó)房企銷售增速已經(jīng)連續(xù)放緩。記者對(duì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)為1.3%，而2017年同期為7.7%，2016年同期為22.50%。去年全國(guó)商品房銷售金額14.99萬億元，同比增長(zhǎng)12.20%，但同期2017年和2016年同期相比，增幅均出現(xiàn)減速。而未來走勢(shì)，中金公司分析師張宇表示，預(yù)計(jì)今年全國(guó)商品房銷售面積將還會(huì)有10%以上同比調(diào)整。

2018年四季度，房企出現(xiàn)一波融資熱，并延續(xù)到現(xiàn)在。不過，記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，房企的融資方向已經(jīng)發(fā)生變化，其中，境內(nèi)融資規(guī)模明顯收縮，而境外發(fā)債卻大幅回升，今年前兩個(gè)月，房企境外融資已經(jīng)超過1500億元。而境內(nèi)受追捧的ABS融資出現(xiàn)多單“被中止審查”。有分析認(rèn)為，今年是房企償債高峰，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)2月25日的表態(tài)，預(yù)計(jì)行業(yè)資金缺口依然較大。

房地產(chǎn)業(yè)凈融資仍較弱

金地集團(tuán)發(fā)行2019年度第一期超短期融資券，萬科一宗ABS計(jì)劃狀態(tài)變更為“已受理”，碧桂園在2019年公開發(fā)行的58億元公司債券狀態(tài)更新為“已回復(fù)交易所意見”，時(shí)代中國(guó)發(fā)行5億美元優(yōu)先票據(jù)?？此品科笤诮衲?月份融資不斷，但整體而言，房地產(chǎn)行業(yè)凈融資仍然較弱。數(shù)據(jù)顯示，今年1月ABS發(fā)行總數(shù)為94只，2月僅有13只。據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，在1月不到半個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，已有6個(gè)房地產(chǎn)類的ABS被暫停。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，包括 ABS在內(nèi)的房企境內(nèi)融資走弱或許與監(jiān)管趨嚴(yán)有關(guān)。近日，央行、銀保監(jiān)會(huì)均提到了房地產(chǎn)金融管理問題，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)成為監(jiān)管部門防范的重點(diǎn)。

因此，多數(shù)機(jī)構(gòu)人士表示，雖然目前信貸規(guī)模增長(zhǎng)較快，但資金流入樓市的難度較大，后續(xù)房地產(chǎn)信貸全面寬松的可能性較小。

值得注意的是，面對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀，房企如何應(yīng)對(duì)?記者發(fā)現(xiàn)，今年以來房企動(dòng)作頻繁，恒大宣布對(duì)旗下項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)惠促銷，碧桂園對(duì)業(yè)務(wù)架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。老牌龍頭萬科則發(fā)出“收斂和聚焦”的基調(diào)，穩(wěn)住基本盤。

根據(jù)記者了解，“謹(jǐn)慎”成為多數(shù)房企的主基調(diào)，今年的第一要?jiǎng)?wù)就是加快資金回籠。

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