解剖“藍(lán)海引擎” 城市更新的龍湖樣本

路過北京北五環(huán)紅軍營東路的人，很難不注意街邊一棟新建筑。近200米的超長(zhǎng)西立面裝置了23種漸變色的遮陽格柵，明快的玻璃幕墻，熙熙攘攘的年輕人在這里進(jìn)進(jìn)出出。高品質(zhì)、高顏值和充滿科技感的氣質(zhì)，令人眼前一亮，幾乎很難想象這里原本是一家老舊雜亂的汽配城。

（北京龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園）

建筑頂端“龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園”標(biāo)識(shí)牌赫然醒目：外立面設(shè)計(jì)巧妙，漸變色格柵，不僅美觀、防西曬，且不同視角所見是不同風(fēng)景；北向斜坡的玻璃屋頂，專門測(cè)算過角度，能讓天光均勻地灑進(jìn)中庭，還能避免夏季高溫曝曬，低碳節(jié)能；平層展開的大空間，被分割成會(huì)議區(qū)、集中辦公區(qū)、公共協(xié)作區(qū)、茶歇休閑區(qū)等，互相之間既有分隔，又能連通；原木色與白色為主色調(diào)的軟裝設(shè)計(jì)，不僅舒適環(huán)保，也讓整個(gè)空間淡雅明亮。

如今，龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)是紅軍營東路、甚至整個(gè)來廣營區(qū)域的“新地標(biāo)”。這不僅僅因?yàn)樗且粭澒?jié)能環(huán)保且美觀智慧的建筑，更在于它能通過企業(yè)自身的能量，聚集相關(guān)產(chǎn)業(yè)，輻射和影響外部更多人，帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，為“城市洼地”賦予新的價(jià)值。

實(shí)際上，這里還是已經(jīng)躋身《財(cái)富》世界500強(qiáng)的龍湖集團(tuán)新的智慧總部。城市更新浪潮之下，包括騰訊、百度、網(wǎng)易、小米在內(nèi)的企業(yè)先后主動(dòng)搬離城市核心區(qū)。龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園正是這樣一個(gè)縮影。它背后，是一個(gè)企業(yè)在新的時(shí)代背景下，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，以創(chuàng)新模式，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、賦能城市發(fā)展的新故事。

故事里有包容、有創(chuàng)新、有融合、也有預(yù)見未來。

“點(diǎn)石成金”的勇氣與能力

從低端產(chǎn)業(yè)盤踞的價(jià)值洼地，變成炙手可熱的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，需要多長(zhǎng)時(shí)間？龍湖藍(lán)海引擎給出的答案是11個(gè)月。

2020年5月份之前，這里還是北京上世紀(jì)90年代建成的北五環(huán)汽配城，陳舊、擁擠、雜亂。響應(yīng)北京市政府提出的“疏解非首都功能”政策，低端產(chǎn)業(yè)聚集的汽配城被騰退，龍湖集團(tuán)接手進(jìn)行整體空間改造與后續(xù)運(yùn)營。

然而，在舊有建筑基礎(chǔ)上重新改造，既不能大拆大建，簡(jiǎn)單的修補(bǔ)也無濟(jì)于事，若對(duì)建筑改造本身還有非常大的期待，對(duì)于任何一個(gè)運(yùn)營者來說，都是巨大的挑戰(zhàn)。

（改造前后對(duì)比）

與地產(chǎn)開發(fā)不同，城市更新不是平地起高樓，而是在充分保留和尊重原有建筑基底的條件下進(jìn)行功能重塑。同時(shí)，還要面對(duì)很多未知和不確定性，比如，圖紙等原始資料缺失，老舊設(shè)備設(shè)施的重估、消防系統(tǒng)的重構(gòu)、結(jié)構(gòu)加固的測(cè)試、建筑結(jié)構(gòu)形式與新業(yè)態(tài)的適配等。因此，舊改項(xiàng)目執(zhí)行起來更難、更復(fù)雜，也更考驗(yàn)運(yùn)營者的綜合改造能力。

北五環(huán)汽配城改造，是龍湖第一個(gè)“商改辦”的綜合性城市更新項(xiàng)目，非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，項(xiàng)目目標(biāo)明確——打造一個(gè)面向未來的辦公場(chǎng)所；改造工期只有11個(gè)月，又恰逢北京疫情反復(fù)，整個(gè)工程必須做到防疫“零感染”、施工安全“零事故”。這即便是對(duì)于地產(chǎn)界公認(rèn)的優(yōu)等生龍湖，也是一項(xiàng)難度巨大的系統(tǒng)性工程。

如何完成既定目標(biāo)？龍湖生態(tài)體系內(nèi)強(qiáng)大的聯(lián)動(dòng)機(jī)制發(fā)揮了關(guān)鍵作用。從提出需求、到反饋方案、再到施工改造，這得益于其聯(lián)動(dòng)機(jī)制順利運(yùn)轉(zhuǎn)，背后支撐的，是龍湖過硬的產(chǎn)品打造能力、管理能力以及不同航道之間強(qiáng)大的業(yè)務(wù)協(xié)作能力。

（改造前后對(duì)比）

對(duì)城市和客戶的解讀是改造的第一步?！俺鞘懈率且豁?xiàng)復(fù)雜工程，不能套用傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理思維。城市片區(qū)的淵源，產(chǎn)業(yè)人文的基底，以及未來可能的產(chǎn)業(yè)變化都要考慮。在藍(lán)海引擎的實(shí)施過程中，我們一直如履薄冰地看待每一個(gè)細(xì)節(jié)，但促進(jìn)城市發(fā)展、帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)的初衷從未改變。”龍湖產(chǎn)城更新業(yè)務(wù)總經(jīng)理劉理如是說。

“同時(shí)，我們也觀察到，越來越多的新興產(chǎn)業(yè)，比如新零售、互聯(lián)網(wǎng)等，他們是經(jīng)濟(jì)重要的新增力量，但他們對(duì)傳統(tǒng)辦公模式已經(jīng)有些厭倦，希望辦公空間能夠契合自身的價(jià)值主張，更加平等、高效、開放和人性化。而這正是藍(lán)海引擎追求的空間形式。”

有了準(zhǔn)確解讀，接下來就是產(chǎn)品呈現(xiàn)。在空間研發(fā)過程中，龍湖團(tuán)隊(duì)下足功夫，用大量時(shí)間調(diào)研和解讀新興科技類企業(yè)的辦公需求，將一個(gè)巨型“盒子”的建筑，打造成一個(gè)內(nèi)外交互，辦公、商務(wù)、休閑于一體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

實(shí)際上，這是一個(gè)解構(gòu)和再創(chuàng)造的過程。龍湖最終的方案是，通過打造采光中庭和制造交通節(jié)點(diǎn)的方式，對(duì)原有單一的空間形態(tài)進(jìn)行多層次創(chuàng)造：構(gòu)建“廣場(chǎng)（中庭）+集會(huì)空間（集中會(huì)議區(qū)）+城市街道（公區(qū)通道）”的空間骨架；由五大中庭為節(jié)點(diǎn)的全新場(chǎng)域，串聯(lián)整個(gè)公共空間，通過“一個(gè)大中庭+四個(gè)小中庭+一個(gè)環(huán)形坡道”的步行交通，結(jié)合4組垂直電梯構(gòu)架快速通達(dá)體系，使豎向聯(lián)系效率最大化，實(shí)現(xiàn)空間與人的高效鏈接，以及功能性與體驗(yàn)性的完美結(jié)合；更讓人驚喜的是，龍湖還在建筑樓頂上打造了一個(gè)樓頂花園，有標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)、健康跑道、多功能人工草坪（龍小湖聚場(chǎng)）、草坪看臺(tái)、運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、辦公休閑區(qū)等，其中運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)布置乒乓球臺(tái)、戶外健身器械等裝置。

這么復(fù)雜的業(yè)態(tài)又要短時(shí)間內(nèi)完成，龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園工程師告訴我們，項(xiàng)目改造采用了三維掃描技術(shù)復(fù)建改造前建筑本體信息，構(gòu)筑起一個(gè)“數(shù)字孿生”虛擬空間，搭建建筑+機(jī)電+結(jié)構(gòu)+幕墻+景觀全量BIM模型；BIM成果線上審核，指導(dǎo)算量采購、施工安裝；IBMS系統(tǒng)搭載幾千臺(tái)設(shè)備設(shè)施、1萬多點(diǎn)位，IOT系統(tǒng)設(shè)置200余個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，集成樓宇設(shè)備設(shè)施管理，包括暖通、照明、電梯、消防、安防等。自主研發(fā)的互聯(lián)網(wǎng)智能化設(shè)備系統(tǒng)，在通行平臺(tái)（含訪客）、智慧食堂、員工服務(wù)中心、智能衛(wèi)生間、智能大屏（屏聯(lián)網(wǎng)）等方面均有探索性應(yīng)用，支持后期運(yùn)營智慧樓宇管理。

（龍湖藍(lán)海引擎數(shù)字化辦公體驗(yàn)）

在城市洼地打造“新地標(biāo)”

以上還只是改造所應(yīng)用的一部分核心能力。這背后其實(shí)還涉及到強(qiáng)大的工程建設(shè)、裝配式裝修、低碳環(huán)保、服務(wù)運(yùn)營等能力。例如，改造采用了裝配式整裝化建造工藝，裝配率近75%，即裝即住，有效保證了工期及質(zhì)量；項(xiàng)目改造還尤其重視環(huán)保節(jié)能，在熱工系統(tǒng)模擬及優(yōu)化、高效機(jī)電設(shè)備選型、環(huán)保材料等方面都做了系統(tǒng)性應(yīng)用，保證了整個(gè)樓宇高舒適度下高效、環(huán)保運(yùn)行。

“城市更新是系統(tǒng)性工作，對(duì)綜合能力要求非常高，就像一個(gè)木桶，每一塊板都不能短。而龍湖的優(yōu)勢(shì)在于均衡、沒有偏頗，供應(yīng)鏈的整合效率很高、很靈活，多航道協(xié)同能力讓我們能在短時(shí)間內(nèi)提供一個(gè)集成的解決方案。整個(gè)過程其實(shí)更像乘法，每一個(gè)環(huán)節(jié)都不出錯(cuò)，才能做出來一個(gè)成本可控、完整的、高品質(zhì)的作品。”劉理說。

（龍湖藍(lán)海引擎室內(nèi)辦公環(huán)境）

發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)造力與想象力，精準(zhǔn)洞察市場(chǎng)需求，精確提出改造策略，精細(xì)實(shí)施改造動(dòng)作，以有限的成本，最大化實(shí)現(xiàn)空間效率和品質(zhì)提升，讓不符合時(shí)代需求的存量建筑重生，成為前沿的、被市場(chǎng)認(rèn)可和接受的產(chǎn)品，在城市洼地打造出“新地標(biāo)”，形成新的產(chǎn)業(yè)集群。這就是龍湖的城市更新路徑，清晰而務(wù)實(shí)。

他們希望為區(qū)域打造的地標(biāo)不僅僅是物理形態(tài)的，更能成為新經(jīng)濟(jì)下前沿高潛企業(yè)的能量引擎，是生態(tài)集聚的高能產(chǎn)業(yè)內(nèi)容地標(biāo)。龍湖集團(tuán)作為世界500強(qiáng)，協(xié)同旗下生態(tài)企業(yè)入駐，形成一流企業(yè)集群效應(yīng)，不僅為朝陽區(qū)持續(xù)貢獻(xiàn)稅收，還能帶動(dòng)片區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

因?yàn)椤褒埡{(lán)海引擎”，來廣營區(qū)域這塊“城市洼地”的價(jià)值逐步兌現(xiàn)。最先顯現(xiàn)的變化是周邊商業(yè)品質(zhì)的提升，比如，Tim Hortons、The woods等很多原本只開在繁華商務(wù)區(qū)的品牌，也伴隨一起落地，為周邊居民提供了更豐富優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)選擇。

如今，園區(qū)里目前已容納了6000多名高素質(zhì)人才，其中不乏來自斯坦福、卡耐基梅隆、加州伯克利等海內(nèi)外名校的年輕人?！霸谶@個(gè)園區(qū)里辦公，有回到了硅谷的感覺”。區(qū)域高知、高消費(fèi)人流的持續(xù)涌入，也讓片區(qū)的人文氣質(zhì)煥然一新。

城市發(fā)展有一種現(xiàn)象叫做集聚效應(yīng)。這是指各種產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在空間上集中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效果以及吸引經(jīng)濟(jì)活動(dòng)向一定地區(qū)靠近的向心力，是導(dǎo)致城市形成和不斷擴(kuò)大的基本因素。

龍湖藍(lán)海引擎就產(chǎn)生了強(qiáng)大的集聚效應(yīng)。從龍湖入駐以來，周圍商業(yè)新品牌日益豐富。大部分老商家卻對(duì)此表示樂觀：“龍湖來了之后，一下子過來幾千人，消費(fèi)需求和消費(fèi)能力都很強(qiáng)，生意比起過去有了明顯起色?！?/p>

如今，慕名到龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園參觀的各界人士絡(luò)繹不絕。他們大多感受是，改造后令區(qū)域變化耳目一新，空間利用合理、注重節(jié)能、處處彰顯人性化但又注重高效。這樣的改造也讓龍湖收獲了跨界領(lǐng)域客戶。一家知名互聯(lián)網(wǎng)巨頭企業(yè)非常喜歡龍湖藍(lán)海引擎的產(chǎn)品和氛圍，他們主動(dòng)提出合作意向。此外，周邊大概40萬方的存量商業(yè)空間也會(huì)陸續(xù)交給龍湖藍(lán)海引擎進(jìn)行城市更新改造。

以可持續(xù)的模式，推動(dòng)城市有機(jī)更新

從更宏觀的視角看，城市更新已經(jīng)成為時(shí)代共識(shí)。2020年底，中國常住人口城鎮(zhèn)化率超過60%，大拆大建成為過去時(shí)，城鎮(zhèn)化建設(shè)從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，進(jìn)入更精細(xì)的高質(zhì)量發(fā)展階段。“十四五”規(guī)劃綱要更是明確提出，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。

實(shí)際上，城市更新等相關(guān)國家政策出臺(tái)之前，龍湖已經(jīng)洞察到行業(yè)的趨勢(shì)變化。早在2017年，龍湖已經(jīng)開始嘗試對(duì)存量地產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)改造。對(duì)于龍湖而言，城市更新一方面是政策風(fēng)口，另一方面也遵從了企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在邏輯?！盎貧w到龍湖‘善待你一生’的企業(yè)使命以及‘空間即服務(wù)’的發(fā)展戰(zhàn)略，城市更新是龍湖與城市共生長(zhǎng)、持續(xù)根植空間加服務(wù)、多航道協(xié)同發(fā)展能力的最佳呈現(xiàn)，長(zhǎng)期主義是龍湖發(fā)展城市更新事業(yè)的底層思考。”劉理說。

龍湖藍(lán)海引擎模式在于以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市更新，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與城市更新的有機(jī)結(jié)合，這一模式在各個(gè)城市已經(jīng)得到了陸續(xù)的驗(yàn)證。除了北京的龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園，龍湖在上海、杭州等城市也做了不同的探索和實(shí)踐。與上海交大毗鄰的龍湖藍(lán)海引擎淡水河畔科創(chuàng)園，將原來的黃二村老舊廠房改造升級(jí)成集辦公、研發(fā)、智能制造為一體的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園，吸引了一大批產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的硬科技企業(yè)入駐；在杭州濱江，藍(lán)海引擎則把舊工業(yè)園區(qū)升級(jí)改造成科創(chuàng)孵化器，成為濱江移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新橋頭?！俺鞘懈虏荒芘繌?fù)制，不能簡(jiǎn)單的以現(xiàn)代的、裝飾性的空間模板去套用。千人千面，深度洞察和精雕細(xì)琢，喚醒產(chǎn)業(yè)和片區(qū)內(nèi)在的生命力，這樣一個(gè)項(xiàng)目才能具備持久的活力?！皠⒗碚f。

（上海藍(lán)海引擎淡水河畔科創(chuàng)園）

顯然，這些都是龍湖集團(tuán)“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略之下長(zhǎng)期價(jià)值的呈現(xiàn)。

通過對(duì)城市低效存量空間改造升級(jí)，改變空間功能、引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、植入豐富內(nèi)容場(chǎng)景，提升整個(gè)區(qū)域的城市氛圍和產(chǎn)業(yè)氛圍，用更可持續(xù)的方式，推動(dòng)城市有機(jī)更新，這是龍湖的目標(biāo)。關(guān)于城市更新，龍湖藍(lán)海引擎的故事還在繼續(xù)。

關(guān)鍵詞： 龍湖集團(tuán) 城市更新