新力服務(wù)赴港上市：2020年凈利潤(rùn)1.02億 應(yīng)收款減值達(dá)約23%

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)3月5日訊：昨日（3月4日），新力服務(wù)(控股)有限公司(簡(jiǎn)稱“新力服務(wù)”)向港交所遞交招股說明書，招銀國(guó)際為其獨(dú)家保薦人。

中國(guó)百強(qiáng)居第35位、江西占有領(lǐng)先市場(chǎng)地位

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)翻閱招股書了解到，新力服務(wù)為綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商，于江西占有領(lǐng)先市場(chǎng)地位，亦是江西最大的城市綜合服務(wù)提供商。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2018年至2020年，新力服務(wù)連續(xù)三年被評(píng)為中國(guó)物業(yè)管理公司綜合實(shí)力百強(qiáng)企業(yè)之一，并且于2020年，按綜合實(shí)力計(jì)，在中國(guó)百強(qiáng)物業(yè)管理公司中位居第35位。

在管建筑面積約3230萬方

截至2020年12月31日，新力服務(wù)共管理233個(gè)物業(yè)，遍及6個(gè)省的20個(gè)城市，在管建筑面積約為3230萬平方米；截至同時(shí)，新力服務(wù)已簽約管理物業(yè)400個(gè)，合同總建筑面積約為6760萬平方米。

新力服務(wù)在管面積的擴(kuò)大，與獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模增加不無關(guān)系。2018-2020年，新力服務(wù)由獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的在管總建筑面積分別為300萬平方米、790萬平方米和2340萬平方米；同年就獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)合共提交14份、40份及72份物業(yè)管理標(biāo)書，中標(biāo)率分別為71.4%、82.5%及83.3%。

凈利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率169.5%

業(yè)績(jī)方面，2018-2020年，新力服務(wù)收入分別為2.48億元、5.37億元和10.05億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率101.4%；凈利潤(rùn)分別為1410萬元、3530萬元和1.02億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率169.5%。新力服務(wù)稱，公司收益主要來源于四條業(yè)務(wù)線，分別為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和其他專業(yè)服務(wù)，其中物業(yè)管理服務(wù)所貢獻(xiàn)的收入占比分別為41.8%、44.4%和42%。

超七成在管面積、87%物管收入來自江西

對(duì)于公司經(jīng)營(yíng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，招股書顯示，目前新力服務(wù)大部分業(yè)務(wù)集中在江西，截至2018年、2019年及2020年12月31日，新力服務(wù)于江西的在管建筑面積分別為600萬平方米、1300萬平方米及2340萬平方米，分別占截至該等日期我們?cè)诠芸偨ㄖ娣e的約99.4%、86.8%及72.5%。

收入方面，2018-2020年來自江西的物業(yè)管理服務(wù)收益占比分別為99.3%、93.5%和87.5%。新力服務(wù)稱，公司擬繼續(xù)加強(qiáng)作為江西省城市綜合服務(wù)提供商的市場(chǎng)地位，并進(jìn)一步擴(kuò)大在大灣區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)及中西部地區(qū)的影響力。

物業(yè)合同續(xù)約率走低

招股書顯示，于2018年、2019年及2020年，新力服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議留存率分別為97.6%、98.1%及96.7%。新力服務(wù)表示，于往績(jī)記錄期間，其在物業(yè)開發(fā)初期與物業(yè)開發(fā)商訂立前期管理服務(wù)協(xié)議。有關(guān)協(xié)議為過渡性協(xié)議，有助于將物業(yè)的法定及實(shí)際控制權(quán)由物業(yè)開發(fā)商轉(zhuǎn)移至業(yè)主。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議通常將于業(yè)主委員會(huì)成立及新物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議訂立后屆滿。為對(duì)物業(yè)進(jìn)行持續(xù)管理，公司需與業(yè)主委員會(huì)訂立新的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。概不保證業(yè)主委員會(huì)將與公司而非與公司的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手訂立新的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

物業(yè)管理費(fèi)收繳率走低、應(yīng)收款項(xiàng)周轉(zhuǎn)天數(shù)持續(xù)拉長(zhǎng)

另外，招股書中新力服務(wù)表示，在物業(yè)費(fèi)、社區(qū)增值服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用收取方面遇到收繳方面遇到困難。于2018年、2019年及2020年，公司的平均貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為34天、59天及100天。同年，物業(yè)管理費(fèi)收繳率分別為89.0%、90.6%及80.1%。

2020年應(yīng)收款減值占年利潤(rùn)達(dá)約23%

此外，亦可能因各種公司無法控制的原因于就非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及其他專業(yè)服務(wù)及時(shí)收取服務(wù)費(fèi)面臨問題，從而導(dǎo)致貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)平均周轉(zhuǎn)天數(shù)延長(zhǎng)及潛在減值虧損，這會(huì)對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、現(xiàn)金流量及我們滿足營(yíng)運(yùn)資金需求的能力造成重大不利影響。截至2018年、2019年及2020年12月31日，新力服務(wù)的貿(mào)易及應(yīng)收票據(jù)減值撥備分別為200萬元、720萬元及2330萬元。

對(duì)于此次IPO募資用途，新力服務(wù)表示，一部分資金用于通過發(fā)掘可擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)規(guī)模的戰(zhàn)略收購、投資及其他機(jī)會(huì)，鞏固作為城市綜合服務(wù)提供商的市場(chǎng)地位；一部分資金用于改善及豐富公司的服務(wù)，涵蓋增值服務(wù)及專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈；一部分資金用于改進(jìn)公司的信息系統(tǒng)，以提高管理及營(yíng)運(yùn)效率；此外，一部分資金用于2021年及2022年到期的短期銀行貸款；以及一部分資金用于公司營(yíng)運(yùn)資金及其他一般企業(yè)用途。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/劉星）

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