引進(jìn)戰(zhàn)投的奧園還能逆風(fēng)翻盤(pán)嗎
市場(chǎng)的每一次調(diào)整,都會(huì)提供難得的入場(chǎng)機(jī)會(huì)。
過(guò)去的20年里,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn),新房銷(xiāo)售規(guī)模屢創(chuàng)新高,到2020年底,千億房企數(shù)量高達(dá)43家。然而2021年下半年,市場(chǎng)迎來(lái)前所未有的寒冬。過(guò)去意氣風(fēng)發(fā)的房企接連出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)持續(xù)看空引發(fā)銷(xiāo)售市場(chǎng)預(yù)期走低,整個(gè)行業(yè)似乎進(jìn)入一種惡性循環(huán)。
不可否認(rèn),當(dāng)前行業(yè)尚未走出困局,但在政策面已迎來(lái)曙光。相較于去年金融調(diào)控的從嚴(yán)從緊,年后資金面趨于寬松:央行全面降準(zhǔn),全國(guó)有超60城出臺(tái)松綁樓市措施,涉及放松限購(gòu)限貸、降低首付比例、下調(diào)房貸利率等。在企業(yè)端,多家房企獲金融機(jī)構(gòu)百億并購(gòu)融資扶持,出險(xiǎn)企業(yè)也逐漸迎來(lái)“白衣騎士”。4月5日,佳兆業(yè)官宣,與招商蛇口、長(zhǎng)城資產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作;4月11日,花樣年宣布聘請(qǐng)粵民投另類(lèi)為債務(wù)重組潛在戰(zhàn)略投資人。而另一家粵系房企——奧園,已正式拉開(kāi)戰(zhàn)投重組序幕。有消息稱(chēng),已有國(guó)資入場(chǎng)盡調(diào),預(yù)計(jì)近期或有進(jìn)展。
對(duì)于奧園這家粵系房企,相信大家都不陌生。從90年代“奧林匹克花園”一炮走紅,到與中體產(chǎn)業(yè)分家、借殼誠(chéng)成文化、成功香港上市、北京“長(zhǎng)安8號(hào)”風(fēng)波、跨入千億陣營(yíng),到如今再次陷入債務(wù)危機(jī),演繹一段曲折的企業(yè)發(fā)展史,同時(shí)也是民營(yíng)房企絕地求生的一個(gè)真實(shí)寫(xiě)照。
不得不提的是,數(shù)次身陷困境,奧園都展現(xiàn)了極強(qiáng)的韌性與定力,愈挫愈勇,終成千億規(guī)模的中國(guó)民營(yíng)100強(qiáng)企業(yè)。那么,屢次打出漂亮翻身仗的奧園,這回也能再次逢山開(kāi)路,遇水搭橋,重新站起來(lái)轉(zhuǎn)型崛起嗎?
一路披荊斬棘
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮起起落落,歷經(jīng)磨礪的企業(yè)不在少數(shù)。借殼誠(chéng)成文化,可以說(shuō)是奧園早年發(fā)展史上一次困難時(shí)刻。但是,奧園果斷及時(shí)止損,選擇出售誠(chéng)成文化,完成了借殼又脫殼的整套動(dòng)作,在此期間憑借極強(qiáng)的韌性與定力,定下了穩(wěn)步發(fā)展的戰(zhàn)略,即“攻中帶守、守中帶攻、攻守兼?zhèn)洹?,不僅度過(guò)了這場(chǎng)危機(jī),更是于2007年在香港主板成功上市,成為奧園集團(tuán)發(fā)展歷程中的一次“大逆轉(zhuǎn)”。
隨后,奧園于2009年謀得落子北京的契機(jī),以3.7億元收購(gòu)“長(zhǎng)安8號(hào)”。項(xiàng)目位處北京黃金地段,被譽(yù)為“長(zhǎng)安街沿線最后一塊擁有70年產(chǎn)權(quán)的地皮”。如果拿下這個(gè)項(xiàng)目并順利開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售,對(duì)奧園業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將產(chǎn)生重大影響。然而,受當(dāng)時(shí)宏觀調(diào)控及復(fù)雜股權(quán)關(guān)系影響,長(zhǎng)安8號(hào)幾度停工停售。占據(jù)大量資金,又牽絆著奧園自身其他項(xiàng)目的發(fā)展。為此,2012年,奧園果斷退出長(zhǎng)安8號(hào),并實(shí)現(xiàn)了近32億港元的正現(xiàn)金回流。
隨著長(zhǎng)安8號(hào)的順利出售,奧園的發(fā)展出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī),銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅提升。當(dāng)年,奧園另一代表作,也是商業(yè)地產(chǎn)首發(fā)之作——廣州番禺奧園廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。各地項(xiàng)目銷(xiāo)售火爆,2013年銷(xiāo)售額更是同比大漲91%。奧園卸下包袱輕裝上陣,再度崛起。
能否逆勢(shì)翻盤(pán)
逆境重生,轉(zhuǎn)危為機(jī),久經(jīng)戰(zhàn)場(chǎng)的奧園最終觸底反彈,并于2019年正式邁入千億房企陣營(yíng)。
企業(yè)經(jīng)營(yíng)避免不了伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。2021年以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)寒冬,多家房企遭遇評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)頻頻下調(diào),疊加疫情持續(xù)因素,導(dǎo)致消費(fèi)信心嚴(yán)重不足,房企普遍出現(xiàn)銷(xiāo)售困難、融資困難等資金流動(dòng)性困境。奧園亦在此列。在悲觀情緒彌漫背景下,奧園管理層堅(jiān)定表明,要在逆境中更加堅(jiān)定信念,通過(guò)積極自救、積極引入戰(zhàn)投、積極溝通債務(wù)重組,以戰(zhàn)勝困難、化解債務(wù)危機(jī),向“小而美”穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型,成為粵系房企在困境中重新站起來(lái)成功轉(zhuǎn)型的典范。
在過(guò)去的半年時(shí)間里,奧園管理層迅速行動(dòng),實(shí)施了一系列自我紓困措施。從去年開(kāi)始就展開(kāi)了“保交付”、“保銷(xiāo)售”、“保兌付”、“保運(yùn)營(yíng)”和“保穩(wěn)定”的“五?!弊跃刃袆?dòng)。同時(shí),還加快資產(chǎn)處置,大力推進(jìn)債務(wù)化解和提高內(nèi)部管理效能,積極制訂有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。
從今年1月,市場(chǎng)上就有消息稱(chēng)奧園在與多家國(guó)企接洽引戰(zhàn)重組事宜,而最新消息是已有國(guó)資進(jìn)駐奧園開(kāi)展盡調(diào)商洽工作兩個(gè)月之久,預(yù)計(jì)4?底或5?初能有公告?案。可見(jiàn),奧園較早就下定決心引戰(zhàn)重組。
坦率地講,站在戰(zhàn)投方的角度來(lái)看,此時(shí)此刻入主奧園獲取控股權(quán)還是非常有吸引力的:
第一,奧園整體市值不到35億港元,通過(guò)半年來(lái)的債務(wù)體系梳理,情況也比較透明,排雷已經(jīng)進(jìn)行得差不多,這時(shí)無(wú)論通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓還是參與股權(quán)配售,都可以以比較低的對(duì)價(jià)獲得控股權(quán)。
第二,奧園旗下還有兩家上市公司,分別是香港上市的奧園健康,和A股上市的奧園美谷。從奧園健康看,物業(yè)的經(jīng)營(yíng)層面是還是可以產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流,是較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn);從奧園美谷看,醫(yī)美概念比較純粹,旗下?lián)碛袃?yōu)質(zhì)醫(yī)美機(jī)構(gòu)連天美、奧若拉等能產(chǎn)生穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。也就說(shuō),拿下奧園的控股權(quán),同時(shí)可以間接控股兩家經(jīng)營(yíng)狀況尚佳的上市公司平臺(tái)。而且,無(wú)論物業(yè)還是醫(yī)美,賽道都不錯(cuò),低成本切入這兩個(gè)賽道,還是具有很大吸引力。
第三,根據(jù)奧園所公布的數(shù)據(jù),截至去年底,奧園擁有城市更新項(xiàng)目超70個(gè),貨值約9000億,絕大多數(shù)位于廣州、深圳、珠海、東莞、佛山等大灣區(qū)核心城市。去年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)整體銷(xiāo)售金額達(dá)到18萬(wàn)億,基本已經(jīng)是天花板,以后再向上突破恐怕很難,城市更新大概率成為下一輪爭(zhēng)搶對(duì)象。無(wú)論接盤(pán)方是本地房企還是非大灣區(qū)內(nèi)企業(yè),都可以進(jìn)一步鞏固大灣區(qū)城市更新版圖。從這個(gè)層面看,之前沒(méi)有布局大灣區(qū)或者較少涉足大灣區(qū)的企業(yè)恐怕更有興趣。
所以,若此次引戰(zhàn)重組成功,奧園既可保留民營(yíng)企業(yè)精細(xì)化管理,又可以聯(lián)合國(guó)企央企的資源優(yōu)勢(shì)?!皣?guó)企+民企”的合作模式也將在一定程度上起到示范作用,對(duì)困難房企紓困或轉(zhuǎn)型都具有一定的參考價(jià)值。
商業(yè)的大潮起起落落,行業(yè)的變遷不可捉摸。這20多年,奧園經(jīng)歷了數(shù)次大起大落。每當(dāng)面臨疾風(fēng)暴雨般的壓力與挑戰(zhàn),奧園管理團(tuán)隊(duì)卻在一次次危機(jī)中探出前行新戰(zhàn)略,錨定發(fā)展新方向,展現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性與定力,愈戰(zhàn)愈勇,愈戰(zhàn)愈強(qiáng)。
期待奧園再一次涅槃重生。
關(guān)鍵詞: 中國(guó)奧園
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