中報觀察 | 充滿挑戰(zhàn)的市場，雅生活多元“突圍”

觀點網(wǎng) 8月29日，雅生活發(fā)布中期業(yè)績。這家在管規(guī)模處在行業(yè)前列的物業(yè)服務企業(yè)，依舊保持市場外拓能力，不疾不徐。

報告期內(nèi)，雅生活錄得收入約77億元，較去年同期增長1.0%；錄得毛利15.74億元，凈利潤9.5億元，股東應占利潤8.39億元；毛利率為20.4%，凈利潤率為12.4%。

規(guī)模方面，截至2023年6月30日，雅生活在管面積及合約面積分別為5.75億平方米及7.62億平方米，分別較去年底增加2962萬平方米、3062萬平方米。

(資料圖片僅供參考)

第三方項目通過市場拓展方式迅速擴張，合約面積達6.14億平方米，新增合約面積超過3000萬平方米，較截至2022年12月31日止增長5.3%，占總合約面積的80.6%。

據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，雅生活管理層在業(yè)績會上表示，對下半年市場復蘇趨勢持樂觀態(tài)度，將結(jié)合不同業(yè)態(tài)根據(jù)實際情況有所側(cè)重，在集團“樹品牌、穩(wěn)發(fā)展、強能力、促融合”的戰(zhàn)略規(guī)劃框架中，穩(wěn)中求進。

強化外拓

上半年，雅生活收入結(jié)構進一步優(yōu)化，物業(yè)管理服務、業(yè)主增值服務和城市服務三大非周期業(yè)務整體收入為71.1億元，同比上漲7.2%，占比從2022年同期的87%提升至92%；凈利潤為8.4億元，占比從2022年同期的83%提升至88%。

受宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)周期影響，該公司外延增值服務上半年營收和利潤存在一定壓力，收入同比下降40.4%至5.9億元，但該業(yè)務在營收中占比從去年同期的13%下降至7.7%，利潤占比從17%降至12%，對整體收入結(jié)構影響逐步弱化。

非周期業(yè)務的增長主要得益于雅生活在市場拓展上取得的成績，截至2023年6月30日，該公司在管面積達5.75億平方米，同比增長5.4%，其中來自第三方的在管面積約4.8億平方米，占比為83.3%。

第三方項目已是雅生活主要面積來源，期內(nèi)第三方外拓項目轉(zhuǎn)化的新增在管面積約2660萬平方米，占上半年新增在管面積近九成，顯示其獨立市場化外拓能力不斷深化。

合約面積也較2022年12月31日增長了3062萬平方米，達7.62億平方米，其中，來自第三方項目面積約6.14億平方米，占比為80.6%，來自雅居樂集團和綠地控股的合約面積約為1.48億平方米。

從城市能級布局來看，雅生活在管面積中74.6%集中于一二線城市。從區(qū)域分布來看，有33.9%位于長三角城市群，18.8%位于粵港澳大灣區(qū)，9.2%位于山東半島城市群，8.7%位于成渝城市群。

受地產(chǎn)行業(yè)周期影響，住宅新房開發(fā)及交付節(jié)奏較為緩慢，物業(yè)管理企業(yè)涌向非住宅、存量住宅市場，并延伸至城市服務領域?qū)ふ野l(fā)展機會。

于雅生活而言，已在住宅、公建和商業(yè)辦公等細分業(yè)態(tài)建立先發(fā)優(yōu)勢，在管面積按業(yè)態(tài)劃分，住宅占比42.7%，公建占比45.5%，商業(yè)及其他占比11.8%。

非住業(yè)態(tài)的收入成為雅生活物管收入主要來源，上半年該項業(yè)務收入達52.67億元，占總收入比重68.4%，其中來自非住項目收入占比達40.2%，而住宅業(yè)態(tài)貢獻收入僅28.2%。

可見，雅生活已擺脫對住宅項目的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)而向全面市場化發(fā)展。

據(jù)投資者透露，雅生活管理層表示，增量住宅市場面臨一個長期下滑階段，雅生活將繼續(xù)沿著精品路線深耕，收縮整體對于增量住宅市場的選擇。對存量市場拓展則注重盈利能力與現(xiàn)金流，平衡風險回報。

面對市場競爭的新格局，雅生活持續(xù)發(fā)揮在公共建筑服務領域優(yōu)勢，協(xié)同成員單位的資源及經(jīng)驗優(yōu)勢，上半年陸續(xù)獲得廣州圖書館、深圳紅崗公園、溫州理工學院、青島農(nóng)業(yè)大學城陽校區(qū)、安徽醫(yī)科大學附屬巢湖醫(yī)院等項目。

同時，雅生活憑借公共服務的經(jīng)驗優(yōu)勢持續(xù)深化城市服務業(yè)務布局，以輕資產(chǎn)模式在廣東、山西、河北、內(nèi)蒙古等地持續(xù)獲取106個城市管家項目，合同總額為74億元，年化合同額為17億元，進入城市47個。

在深圳，繼中標龍崗區(qū)橫崗街道城市服務項目后，于期內(nèi)中標龍崗區(qū)園山街道城市管家服務項目，項目年化金額超過人民幣1億元，形成區(qū)域服務協(xié)同。

根據(jù)環(huán)境司南統(tǒng)計顯示，雅生活上半年城市服務項目拓展合同額和年化合同額均位列行業(yè)前十。期內(nèi)，城市服務收入近6.74億元，較2022年同期增長5.0%，占總收入比重提升至約8.7%。

增值服務曲線

相比毛利率較低的物管服務，增值服務由于頗具前景的增長空間，一直被視為物業(yè)行業(yè)的第二增長曲線。

雅生活的業(yè)主增值服務目前已是第二大收入來源，上半年收入達11.7億元，同比增長7.7%，占總營收比重15.2%，貢獻毛利超兩成。

中報顯示，業(yè)主增值服務的增長主要由于把握疫情后服務需求機會增長機遇，深耕家庭生活服務，全面布局團餐業(yè)務等，生活及綜合服務和機構類增值收入均取得增長。

在增值服務板塊，雅生活堅持“平臺+生態(tài)”戰(zhàn)略，全面梳理業(yè)主增值服務版圖，完善政企客戶服務和小區(qū)客戶服務業(yè)務體系，為不同的服務場景提供專業(yè)的增值服務解決方案。

中報顯示，雅生活業(yè)主增值服務主要包括生活及綜合服務、家裝宅配服務、空間運營及其他服務、機構類增值服務。其中生活及綜合服務增長顯著，收入為5.75億元，較2022年同期的4.18億元增長37.3%，占業(yè)主增值服務收入約49.2%。

生活及綜合服務包括物業(yè)維修、家政服務、庭院園藝、小區(qū)團購、快遞配送、度假旅行、小區(qū)二手租售服務、綜合咨詢服務等。期內(nèi)，雅生活重點夯實家政保潔、維修、旅游等服務的深度運營能力；家政服務品牌“51家庭管家”的月度充值額屢破新高，上半年總充值額同比實現(xiàn)增長。

機構類增值服務包括餐飲、通勤、物資采購等公建特色增值服務，以及商企定制、會務、企業(yè)集采和零售等商辦業(yè)態(tài)的特色增值服務。

期內(nèi)，雅居樂成立團餐公司“樂美膳”，快速布局市場拓展能力。機構類增值服務收入較2022年同期增長12.6%至2.01億元，占業(yè)主增值服務收入的約17.2%。

據(jù)了解，樂美膳短短半年內(nèi)已在全國各地快速落子，其中包括國家級高新區(qū)科技園廣州白云益云科技園智慧員工餐廳等多個高量級項目。

面對巨大的存量和新增剛需市場，雅生活將與美餐圍繞“物業(yè)+團餐”新服務模式，提供一站式、全鏈條、數(shù)字化餐飲解決方案，全方位構建業(yè)主美好城市生活服務場景，開辟全新的融合物業(yè)服務市場。

機構類增值服務的增長也得益于雅生活持續(xù)打磨商企、商辦服務產(chǎn)品線，上半年中標中國移動多個標段，以及中海石油（中國）有限公司天津分公司等大型企業(yè)項目，獲取中國鐵建臨港大廈、三航科技大廈項目等。

在市場環(huán)境變化且充滿挑戰(zhàn)的背景下，向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型是當下大多物企的必由之路。

據(jù)投資者透露，雅生活首席執(zhí)行官李大龍表示，對于雅生活這樣擁有比較大規(guī)模體量以及具備成熟市場化團隊的企業(yè)而言，更需要堅持市場化發(fā)展方針，從追求規(guī)模增長向追求質(zhì)量增長轉(zhuǎn)變。

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