多區(qū)舊改狂奔！增城哭了：你們的快樂我也想要

最近，廣州出臺舊改“12條”，鼓勵分片分期實施，利于加快舊改進程。

有政策的加持，很多區(qū)舊改已經(jīng)開始搶跑。

【資料圖】

但在這波“舊改東風”下， 增城似乎剎住了車，舊改進度進入冷靜期。

多區(qū)舊改東風猛刮

增城沒能趕上“快班車”？

近日，廣州住建局出臺舊改新政，明確同意率破80%即可分序開拆，并開展相關(guān)工作。

這意味著，接下來廣州舊改政策愈加明朗，穩(wěn)健開發(fā)是大勢所趨。

圖源：廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局

關(guān)鍵是，政策還提出鼓勵銀行融資擔保，優(yōu)化資金配置。

這將一定程度減輕合作企業(yè)資金壓力，對各方來說是個“雙贏”局面。

值此背景下，多區(qū)重點舊改項目狂奔了

比如，番禺舊改陸續(xù)有大動作，前有里仁洞舊改屢刷進展，后有沙溪舊改沖刺 7月實現(xiàn)同意率破80%。

日前，信基沙溪酒店用品城全面清租， 標志著沙溪舊改邁出關(guān)鍵一步。

海珠方面， 瀝滘村 相繼拆除4個舊改地塊，舉辦瀝滘片區(qū)教育建設啟動儀式，預計年內(nèi)將全面完成簽約。

五鳳村 啟動首批房屋復核，為改造實施方案的編制工作和拆遷補償做準備； 康樂鷺江片區(qū) 將在今年完成綜合整治和安置區(qū)建設工作。

瀝滘村拆遷現(xiàn)場圖

而在黃埔區(qū)， 永崗社區(qū)舊村、文沖舊村 迎來重新招商，趁著東風迅速重啟。

可以看出來，海珠、番禺和黃埔等多區(qū)重點舊改都動起來，頗有19年的光景。

在這波舊改東風下，增城靜悄悄的，更傳出多家房企退出舊改合作，和中心區(qū)形成鮮明對比。

就在日前，新塘鎮(zhèn) 新街村舊改 被爆出 俊發(fā)集團退出舊改 的消息 ， 相關(guān)工作暫停。 （來源：增城區(qū)領導留言板）

不僅如此，據(jù)時代財經(jīng)報道， 俊發(fā)集團、合匯集團此前已申請退出增城藍山村舊改。

目前停工狀態(tài)的還有 南坣村 ，由于前期拆建比超標，合作房企爆雷后，項目建設進度滯后，在2022年計劃名單中被標記為續(xù)建項目，首要解決資金問題。

增城航拍圖

事實上， 當前增城舊改真正進入“摘果子”階段的并不多。

新世界的塔崗村、大旺崗社和夏街村 、 合生操刀的翟洞村 、 大華的山田村 等優(yōu)質(zhì)舊改，進度頗為突出。

由 保利推進的中新村 ，則被納入2023年舊改名單，屬于“新開工項目”，在5月完成基礎數(shù)據(jù)調(diào)查成果補充公示，穩(wěn)步推進中。

而其他多數(shù)選手普遍進度寥寥，比如 城豐村、新湯村 繼去年合作房企退出后，至今仍未有房企接手。

總的來說，近兩年增城舊改工作進度乏善可陳。

一來，2022年初調(diào)整新規(guī)，舊改廢除合作企業(yè)規(guī)定，開發(fā)商不得不提前進場孵化。

二來，無論是廣州發(fā)改委發(fā)布的2022-2023年城市更新重點建設名單中，還是網(wǎng)傳的舊改“做地名單”，增城入選的 重點舊改少之又少 。

這在一定程度會影響增城舊改進度，未來2-3年不少舊改或?qū)⒚媾R“相對停滯”狀態(tài)，只有少數(shù)優(yōu)質(zhì)舊改能穩(wěn)步向前。

行情下行影響舊改降溫

加快利好兌現(xiàn)有望打破僵局

增城舊改降溫，究其原因有以下兩點：

1、增城一二手市場下行，土地流拍加速降溫。

從一手成交數(shù)據(jù)來看，增城5月網(wǎng)簽共1461套， 環(huán)比4月下跌19% ，對比4月少了近400套。

從二手數(shù)據(jù)來看，據(jù)貝殼指數(shù)，增城5月二手成交均價為1.4萬/平， 環(huán)比4月下跌2.3% ， 同比去年5月下跌10.6%。

圖源：貝殼指數(shù)

一二手市場下行，勢必房企拿地信心，樓市君統(tǒng)計了增城近6年的土拍情況。

從2018-2021年， 增城每年成交超20宗地塊。

至于2022年起，地塊成交數(shù)量已經(jīng)不能用腰斬來形容， 僅成交3宗。

土拍市場的遇冷，更反映著各大房企對于增城市場的信心不足。

2、開發(fā)商經(jīng)營壓力增大，謹慎接盤。

眾所周知，舊改是 高投入、長周期 的開發(fā)工作，對房企的資金實力要求很高。

在行情激烈的當下，許多企業(yè)資金流面臨挑戰(zhàn)，因此舊改停工、轉(zhuǎn)手新聞不斷，包括一些頭部房企：恒大、融創(chuàng)等。

近兩年房地產(chǎn)市場處在不停調(diào)整階段， 一手市場去化變緩，房企資金回款周期拉長。

因此，行業(yè)大背景也是增城舊改降速的原因之一。

盡管如此，從城市發(fā)展層面來看，增城城市更新工作卻是必要的，也是必然的。

從舊改數(shù)量來看，增城是廣州舊改一大主力， 數(shù)量位居全市第二 ，官方重視程度、對區(qū)域發(fā)展的重要性可想而知。

增城舊改對區(qū)域發(fā)展有重要意義，也體現(xiàn)官方重視程度和舊改的迫切性。

要扭轉(zhuǎn)增城全面降溫的局面，治理根本在于落實 城市規(guī)劃和經(jīng)濟產(chǎn)業(yè) 的支撐。

以區(qū)域產(chǎn)業(yè)聯(lián)動帶動經(jīng)濟發(fā)展，從而打破市場預期的僵局，隨著后續(xù)區(qū)域兌現(xiàn)落地，也能帶動信心恢復。

其實，增城政府在下一盤更大的棋，至少從去年就開始謀劃 廣州東部樞紐 的發(fā)展規(guī)劃，并把重點規(guī)劃落實到實處。

廣州東部樞紐中心規(guī)劃效果圖

把黃埔開發(fā)區(qū)和增城開發(fā)區(qū)合并，以東部樞紐之芯為核心，構(gòu)建全新“城市空間”。

這樣一來，黃埔開發(fā)區(qū)尖端產(chǎn)業(yè)就能與東部樞紐片區(qū) 金融科技、汽車、電子信息科技 三大千億產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢互補。

因此，增城大體量的舊改，將為城市開發(fā)提供土地儲備，也將引進產(chǎn)業(yè)，騰籠換鳥，給予市場信心。

對于村民而言，舊改補償能改善生活質(zhì)量，同時釋放購買力，推動市場的正向發(fā)展。

增城航拍圖

可以說，增城舊改需要多方力量共同推進，也相信在官方規(guī)劃引導下，多個舊改能重新踏上跑道。

那么，你又是怎么看呢？歡迎留言區(qū)討論！

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