樓市政策優(yōu)化放大招 三部門合力推動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”

“認(rèn)房不認(rèn)貸”終于來了。

8月25日，《證券日?qǐng)?bào)》記者從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(下稱“通知”)，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。

(相關(guān)資料圖)

當(dāng)日，北京某房產(chǎn)中介告訴記者：“從下午到現(xiàn)在，已經(jīng)連續(xù)接了六七個(gè)關(guān)于相關(guān)消息的咨詢電話，且多數(shù)都是近期有購(gòu)房意向的改善型購(gòu)房需求客戶?！?/p>

利好兩類購(gòu)房群體

“認(rèn)房”“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)認(rèn)定首套房或二套房的標(biāo)準(zhǔn)。

通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，從目前的市場(chǎng)環(huán)境來看，樓市投機(jī)現(xiàn)象減少，自住型住房需求占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位。因此，為進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，此時(shí)推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策可謂正當(dāng)其時(shí)。

從今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，盡管前期已陸續(xù)出臺(tái)了諸如降低購(gòu)買首套住房首付比例、貸款利率，以及改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免等樓市調(diào)控優(yōu)化措施，但從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的商品房銷售數(shù)據(jù)來看，樓市的復(fù)蘇似乎需要更大力度的政策支持，“認(rèn)房不認(rèn)貸”也成為近來呼聲最高的選項(xiàng)。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，這是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升中的一個(gè)重磅政策。在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情形下，部分有過貸款記錄的購(gòu)房者，換房時(shí)會(huì)被認(rèn)定為二套房，進(jìn)而導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)首付比例和利率明顯偏高，購(gòu)房成本加大。按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，只要名下無房，就能被認(rèn)定為首套房。這就使得一些有過貸款記錄的購(gòu)房者，也可以享受到首套房標(biāo)準(zhǔn)，降低購(gòu)房成本。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙稱，此次三部門明確推動(dòng)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，顯然將利好兩類購(gòu)房群體，一類是常住地有一套貸款住房且準(zhǔn)備置換的改善型購(gòu)房群體；另一類則是在常住地以外的其他城市有過房貸記錄，但本地?zé)o房的剛需購(gòu)房群體。隨著后續(xù)相關(guān)政策的進(jìn)一步落地執(zhí)行，未來這兩類購(gòu)房客群購(gòu)買房屋時(shí)，均將按照首套房的房貸利率進(jìn)行計(jì)算，既可降低購(gòu)房成本，也有助于提升市場(chǎng)活躍度。

一線城市跟進(jìn)概率較大

“認(rèn)房不認(rèn)貸”無疑為核心城市優(yōu)化樓市調(diào)控政策打開了空間。

“預(yù)計(jì)多數(shù)二線城市將較快跟進(jìn)落地，一線城市同樣存在政策調(diào)整預(yù)期?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，由于一線城市房屋總價(jià)高且首套房與二套房首付比例差距較大，若政策跟進(jìn)執(zhí)行，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較為明顯的帶動(dòng)作用。

僅以北京為例，若跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，那么，購(gòu)房者購(gòu)買二套房可能適用首套房首付比例，即普宅可從60%降至35%，非普宅可從80%降至40%。以總價(jià)600萬的非普宅房源為例，據(jù)陳文靜測(cè)算，購(gòu)房者的首付款金額將從480萬元直接降至240萬元。此外，調(diào)整后，購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)二套房也可能適用首套房利率，即從5.25%降至4.75%。按一線城市二套房平均貸款本金400萬元計(jì)算，月供額將從23984元降至22809元，減少1175元。因此，對(duì)于北京等地的有房有貸改善型購(gòu)房群體，以及無房有貸的剛需性購(gòu)房群體來說，這一政策十分值得期待。

例如，家住北京市豐臺(tái)區(qū)西南四環(huán)的張先生就十分關(guān)注這一政策。此前，張先生在老家貸款買過一個(gè)婚房，彼時(shí)北京尚未執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。而等到張先生計(jì)劃在北京買房時(shí)，“認(rèn)房又認(rèn)貸”以及非普二套房高達(dá)80%的首付比例，讓他望而卻步。張先生稱，若后續(xù)北京真能執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，購(gòu)房節(jié)奏肯定會(huì)加快。

8月25日，《證券日?qǐng)?bào)》記者從北京某大型國(guó)有銀行信貸處獲悉，目前該行尚未收到執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的通知。

“總的來說，雖然目前市場(chǎng)各方對(duì)于‘認(rèn)房不認(rèn)貸’落地的呼聲很高，且本次三部門的表態(tài)也為后續(xù)的政策落地做好了鋪墊，但預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)全國(guó)‘一刀切’現(xiàn)象?！睆埐ū硎荆痪€城市落地的節(jié)奏可能偏慢。

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，由于目前一些大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在冷熱并存情況，且對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策執(zhí)行的呼聲較高，預(yù)計(jì)一線城市有望在8月底至9月初陸續(xù)出臺(tái)新的房貸政策。

王小嬙也認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行背景下，預(yù)計(jì)一線城市跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的概率較大。

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