“三支箭”出弓地產(chǎn)度過最難時光？43只地產(chǎn)債大幅反彈近一月漲幅翻倍

21世紀經(jīng)濟報道記者 葉麥穗 廣州報道“三支箭”齊發(fā)，地產(chǎn)行業(yè)終于將擺脫此前的融資困境，地產(chǎn)債大幅反彈，多只債券由于漲幅過大甚至集體被盤中臨停。自11月11日至今，有43只債券的漲幅超過100%，其中4只債券的反彈幅度甚至超過200%，不過需要提醒的是，雖然近期地產(chǎn)債反彈迅猛，但是多數(shù)仍沒有回到面值之上。面對地產(chǎn)債，市場多數(shù)觀點認為地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了“最難”的時光。

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多只地產(chǎn)債被臨停

近一個月，央行會同有關(guān)部門通過債券、信貸、股權(quán)等三個融資渠道，采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓寬融資途徑。

11月11日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，出臺十六條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。11月28日，證監(jiān)會發(fā)布消息稱，決定在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行。政策涉及恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策；進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

“第二支箭”也出弓。11月23日，交易商協(xié)會表示，中債增進公司出具對龍湖集團、美的置業(yè)、金輝集團等3家民營房企發(fā)債信用增進函，擬分別支持對應(yīng)企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，此舉意味著政策框架下增信項目的快速扎實落地。

在一系列利好政策預(yù)期和落地下，地產(chǎn)板塊出現(xiàn)大漲，多只地產(chǎn)債強勢上漲，盤中一度臨停。如世茂股份旗下的“20世茂G1”、11月14日、11月29日、11月30日因為漲幅過大被臨停，此外“20世茂03”、“21金科01”、“20旭輝01”、“20碧地01”、“20金科03”等多只債券也因為漲幅過大被盤中臨時停牌。

優(yōu)美利投資總經(jīng)理賀金龍對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，近期地產(chǎn)債普遍大漲，頻現(xiàn)臨停潮，這主要基于政策發(fā)力，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布的“金融十六條”政策，對于房地產(chǎn)市場的融資提供了極大的信心支撐，并且一系列政策大幅超預(yù)期，在REITs和PERE上有正面支持，這會促成不少地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流情況短期內(nèi)有明顯改善，維護可持續(xù)經(jīng)營，債券價格有望重回票面值。

43只地產(chǎn)債區(qū)間漲幅翻倍?

不少地產(chǎn)債的漲幅已經(jīng)翻了一番。根據(jù)同花順的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自11月11日至12月6日，有43只地產(chǎn)債券的漲幅超過100%，其中有4只的債券超過200%，漲幅最大的是H0陽城02，區(qū)間漲幅高達2319%。此外21金地MTN006和21金地MTN007的漲幅分別達到228%和223%，另外一只漲幅超過200%的地產(chǎn)債是21遠洋控股PPN001為211.32%。不過需要強調(diào)的是，雖然地產(chǎn)債經(jīng)過了一波迅猛的上攻，但是多數(shù)債券的價格仍在面值之下。

國泰君安房地產(chǎn)首席分析師謝浩宇則表示，涉房企業(yè)再融資放開，程度堪比2014年，考慮到目前的市場環(huán)境，將對目前的中小市值央國企帶來極大的利好。本次再融資放開，可以募集配套資金，對于房企降杠桿有極大的作用，但募集的資金，若用于存量項目，則不能用于擴張，因此，本次再融資的放開，更多的是有利于中小市值央國企，一方面，可以迅速擴大凈資產(chǎn)，解決有信用和運營能力、但考核之下難以高杠桿運轉(zhuǎn)的問題，另一方面，集團層面有資產(chǎn)注入的，可以盤活并注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，支持上市公司發(fā)展。

地產(chǎn)債在年底前實現(xiàn)自我救贖，也讓基金產(chǎn)品收復(fù)失地，有16只債券類基金近一個月的時間年內(nèi)漲幅由負轉(zhuǎn)正。一家私募基金的基金經(jīng)理對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“今年11月用了10%的倉位抄底了地產(chǎn)債，收益頗豐，目前產(chǎn)品的凈值已經(jīng)創(chuàng)了新高?！?/p>

展望后市，國海證券首席分析師靳毅表示，短期建議關(guān)注超跌穩(wěn)健民企地產(chǎn)債，重點建議關(guān)注逐步放開，商業(yè)、物業(yè)受益較多導(dǎo)致現(xiàn)金流改善的地產(chǎn)集團；中期建議關(guān)注地方國企和混合制房企債投資機會，一類是規(guī)模較小但股東背景實力強勁的國企；另外是業(yè)務(wù)版圖相對較大但區(qū)域安全邊際較高，同時具有一定業(yè)績預(yù)期的地方國企；長期建議關(guān)注央企和業(yè)績修復(fù)的國企、穩(wěn)健民企投資機會。

賀金龍則較為謹慎，他認為，目前多家百億債券私募錨定優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)債的投資機會，未來具備較大修復(fù)空間，但是也要關(guān)注政策落地的執(zhí)行情況和需求端能否真正修復(fù)，以及基本面數(shù)據(jù)的高頻次跟蹤。尤其注意過去經(jīng)營杠桿較高，并不在救助范圍內(nèi)的民營開發(fā)商，其實質(zhì)風(fēng)險尚未消除，部分地產(chǎn)債在政策后恢復(fù)投資級定價，后續(xù)修復(fù)空間也在邊際遞減，風(fēng)險收益性價比低。但從整體來看未來地產(chǎn)債投資機會大于風(fēng)險，政策端右側(cè)形成，銷售端是影響走勢需要持續(xù)關(guān)注的重要因素。

國泰君安固收資深分析師王宇辰也提示了風(fēng)險，他表示，地產(chǎn)政策的拐點，和地產(chǎn)債的拐點并不完全對應(yīng)。原因在于，債券的償付順序是地產(chǎn)所有的利益相關(guān)方中是靠后的。 從投資策略的角度來看，看好弱資質(zhì)央國企地產(chǎn)債的投資機會，對于民營和混合所有制地產(chǎn)債仍偏謹慎。

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