“縮表出清”、增收不增利，上市房企市值2021年整體走低

2021年，房地產(chǎn)市場在密集調(diào)控及新冠肺炎疫情影響下逐漸降溫，加上個別企業(yè)流動性風(fēng)險爆發(fā)，投資者對房地產(chǎn)板塊風(fēng)險預(yù)期增加，房地產(chǎn)上市公司市值呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。5月20日，中指研究院發(fā)布“2022中國房地產(chǎn)上市公司研究成果”（以下簡稱“上市公司研究成果”）顯示，2021年，滬深上市房企和內(nèi)地在港上市房企市值均值為169.9億元和193.6億元，分別同比下降10.8%和32.9%。

綜合來看，2021年資本市場前高后低，三季度以后，資本市場整體震蕩走弱，房地產(chǎn)板塊抗跌性不如大盤，但是具有融資優(yōu)勢的經(jīng)營穩(wěn)健的龍頭企業(yè)、國央企、區(qū)域龍頭企業(yè)以及在多個賽道具有較強競爭力的企業(yè)表現(xiàn)平穩(wěn)；而上市物企的市值、市盈率則在“沖”至高位后，又出現(xiàn)明顯回調(diào)。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年，滬深上市房企、內(nèi)地在港上市房企平均市值分別為169.9億元和193.6億元。新京報資料圖片

內(nèi)地在港上市房企平均市值下降三成

在房地產(chǎn)行業(yè)市場進(jìn)入下行周期的時候，上市房企整體市值也在持續(xù)下降。上市公司研究成果顯示，2021年，滬深上市房地產(chǎn)公司市值均值為169.9億元，同比下降10.8%；內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司市值均值為193.6億元，同比下降32.9%。

整體市值下降的背后，是2021年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了“縮表出清”階段（“縮表”即收縮資產(chǎn)負(fù)債表，“出清”即通過加快資產(chǎn)的優(yōu)化配置等來實現(xiàn)供求平衡），房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模增速也進(jìn)一步放緩。其中，上市公司研究成果顯示，2021年，滬深上市公司總資產(chǎn)均值為2067.6億元，增速均值為6.8%，較上年回落6.7個百分點；內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為2470.2億元，同比增長均值為10.5%，較上年回落11.8個百分點。

中指研究院常務(wù)副院長黃瑜指出，滬深及內(nèi)地在港上市房企總資產(chǎn)增速創(chuàng)近年新低。隨著行業(yè)分化的進(jìn)一步加劇，前期保持高速發(fā)展的民企在放慢腳步，央企、地方國企則顯現(xiàn)出了較強的持續(xù)經(jīng)營能力。

此外，上市公司研究成果還顯示，2021年，滬深上市房地產(chǎn)公司營收增速與上年持平，而內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司營收增速略有提升，但凈利潤增速創(chuàng)新低，“增收少增利”現(xiàn)象加劇。其中，滬深、內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值分別為316.6億元、462.7億元，同比分別增長15.5%、17.7%，增速分別較上年持平和增加2.0個百分點；凈利潤均值分別為17.3億元、43.4億元，同比分別下降41.6%、18.0%，同比增速較上年減少38.2個和19.2個百分點。對此，黃瑜表示，隨著商品房銷售增速下行和新冠肺炎疫情持續(xù)，前期高地價、限房價等多重因素導(dǎo)致房企盈利能力持續(xù)下行。

不過，在金融監(jiān)管下，上市房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率出現(xiàn)下調(diào)，一方面縮減債務(wù)規(guī)模，另一方面加大股東投入，補充公司凈資產(chǎn)，有效降低了杠桿水平。

總體來看，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，“雖然房地產(chǎn)板塊振蕩下行，但是估值仍有提升空間。未來隨著房地產(chǎn)銷售回暖，上市房企的市值有望進(jìn)一步提升。”在他看來，聚焦產(chǎn)城融合的企業(yè)有較強產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力，具有較強的投資價值。

上市物企市值及市盈率均回調(diào)

眾所周知，近年來物業(yè)公司上市成為潮流。截至2022年5月13日，物業(yè)服務(wù)行業(yè)共有59家主板上市公司，其中55家在香港上市、4家在A股上市，另有6家已交表并在上市進(jìn)程中。

據(jù)黃瑜介紹，港股物業(yè)服務(wù)板塊總市值進(jìn)入2021年之后維持高位，6月末突破萬億港元，但受外部環(huán)境、關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)壓力傳導(dǎo)和前期市場高熱度引起的回調(diào)需求影響，隨后一路下降至4464.9億港元；市盈率也從年初的41.3倍，下降到13倍，但仍高于恒生指數(shù)9.1倍的整體水平。通過比較可以發(fā)現(xiàn)，其總市值與2020年8月水平相當(dāng)，而市盈率則回到2018年11月水平。

從目前來看，規(guī)模之爭依然是主旋律。上市公司研究成果顯示，截至2021年末，物業(yè)服務(wù)上市公司在管面積均值1.1億平方米，同比增速44.3%；第三方拓展面積占在管面積平均達(dá)到了57.1%，較2020年增加10.3個百分點。

由此可見，高速擴(kuò)張的管理規(guī)模助力物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場，而融資又多用于市場收并購相關(guān)業(yè)務(wù)，以加快規(guī)模擴(kuò)張，形成良性循環(huán)。

值得關(guān)注的是，上市公司研究成果顯示，2021年，物業(yè)服務(wù)上市公司毛利潤均值9.1億元，同比增長44.1%；凈利潤均值4.5億元，同比增長50.1%，其中以碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)和華潤萬象生活最為亮眼，其凈利潤分別約為43.5億元、25.7億元和17.3億元。

鑒于當(dāng)前物業(yè)服務(wù)板塊市盈率與2018年11月水平相當(dāng)，但經(jīng)營業(yè)績已遠(yuǎn)超當(dāng)初水平，黃瑜認(rèn)為，資本市場表現(xiàn)背離板塊基本面，其當(dāng)前的過度反應(yīng)孕育著未來價值向上回歸的動因，隨著外部環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)，物業(yè)服務(wù)板塊也有望進(jìn)入估值修復(fù)周期。

新京報記者袁秀麗

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