蘇新美好生活再遞招股書(shū)：地方國(guó)資背景 年收益4.62億元凈利率僅12.2%

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)4月6日訊：4月4日，蘇州國(guó)資背景的蘇新美好生活服務(wù)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“蘇新美好生活”）再次向港交所遞交招股書(shū)，交銀國(guó)際為獨(dú)家保薦人。

股權(quán)：地方國(guó)企蘇高新全資持股

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)此前報(bào)道，蘇新美好生活成立于1994年，彼時(shí)為全民所有制企業(yè)，截至其成立日期，該公司由蘇州高新區(qū)管理委員會(huì)下屬機(jī)構(gòu)蘇州新區(qū)住宅建設(shè)管理辦公室（“蘇州住宅建設(shè)管理辦公室”）全資擁有。

重組后，蘇新美好生活由蘇高新公司全資擁有，而江蘇省財(cái)政廳間接持股10%，蘇州市虎丘區(qū)人民政府間接持股90%。

業(yè)務(wù)模式

據(jù)招股書(shū)披露消息，蘇新美好生活深耕長(zhǎng)三角地區(qū)，為蘇州地區(qū)城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)提供商，其市場(chǎng)排名第一。在物業(yè)管理服務(wù)方面，為公共基礎(chǔ)設(shè)施提供城市服務(wù)以及為商業(yè)物業(yè)及住宅小區(qū)提供基本物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)。另，協(xié)助地方政府及公共行政部門(mén)提供城市服務(wù)，以改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳铙w驗(yàn)及環(huán)境。

規(guī)模方面，最新招股書(shū)披露，截至2021年12月31日，蘇新美好生活已在中國(guó)訂約為77個(gè)項(xiàng)目提供公建項(xiàng)目管理服務(wù)、基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)及基本住宅物業(yè)管理服務(wù)，總合約建筑面積為790萬(wàn)平方米，其中，76個(gè)項(xiàng)目的在管總建筑面積超過(guò)670萬(wàn)平方米。截至同日，蘇新美好生活已訂約為九個(gè)項(xiàng)目提供市政基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)。

城市服務(wù)收益占比36.7%

收益方面，蘇新美好生活收益主要來(lái)自城市服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)租賃四方面。招股書(shū)披露，于2019年、2020年及2021年，蘇新美好生活的總收益分別為4.36億元、4.37億元及4.62億元，且三年內(nèi)利潤(rùn)分別為4360萬(wàn)元、4810萬(wàn)元及5650萬(wàn)元。

經(jīng)計(jì)算，蘇新美好生活三年來(lái)凈利率分別為10%、11%、12.2%。

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)獲悉，據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年已發(fā)布年報(bào)的49家港股物企，凈利潤(rùn)總計(jì)233.67億元，平均凈利潤(rùn)為4.77億元，平均凈利率取得13.76%，較2020年上市物企平均14.23%的凈利率水平，微降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

至此，蘇新美好生活凈利率低于已上市49家港股物企平均凈利率1.56個(gè)百分點(diǎn)。

其中，截至2021年12月31日止，蘇新美好生活來(lái)自城市服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)租賃收益占比分別為36.7%、44.2%、13.1%、6.0%。

超五成商業(yè)物業(yè)管理收益、近八成住宅物業(yè)管理服務(wù)收益來(lái)自關(guān)聯(lián)方

收益方面與母公司關(guān)系，招股書(shū)中蘇新美好生活指出，于2019年、2020年及2021年，我們向蘇高新集團(tuán)、其合營(yíng)企業(yè)及/或聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目提供基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益分別為人民幣9130萬(wàn)元、人民幣9430萬(wàn)元及人民幣9530萬(wàn)元，分別占我們基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)總收益的53.5%、54.2%及53.4%；我們向蘇高新集團(tuán)、其合營(yíng)企業(yè)及/或聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目提供基本住宅物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益分別為人民幣4510萬(wàn)元、人民幣4100萬(wàn)元及人民幣3360萬(wàn)元，分別占我們基本住宅物業(yè)管理服務(wù)總收益的84.3%、81.3%及78.3%。

超六成在管物業(yè)來(lái)自關(guān)聯(lián)方

蘇新美好生活稱，于2019年、2020年及2021年，來(lái)自蘇高新集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的收益分別為人民幣3930萬(wàn)元、人民幣3710萬(wàn)元及人民幣4930萬(wàn)元，分別占我們總收益的9.0%、8.5%及10.7%。截至2021年12月31日，我們的41個(gè)在管物業(yè)乃由蘇高新集團(tuán)、其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)，總建筑面積為420萬(wàn)平方米，占我們?cè)诠芸偨ㄖ娣e的62.4%。

另，其續(xù)稱，于2019年、2020年及2021年，我們對(duì)獨(dú)立第三方所開(kāi)發(fā)物業(yè)的中標(biāo)率分別為94.1%、88.9%及92.3%。于2019年、2020年及2021年，我們向由獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商單獨(dú)開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益分別約占我們商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)總收益的45.8%、44.6%及44.5%，及分別約占我們住宅物業(yè)管理服務(wù)總收益的13.7%、19.7%及20.1%。

來(lái)自關(guān)聯(lián)方多個(gè)物業(yè)虧損

值得注意的是，招股書(shū)披露，于2019年、2020年及2021年，蘇新美好生活在管的13個(gè)、11個(gè)及11個(gè)物業(yè)分別產(chǎn)生物業(yè)管理服務(wù)虧損約人民幣520萬(wàn)元、人民幣530萬(wàn)元及人民幣480萬(wàn)元。

其中，2021年全年虧損主要來(lái)自關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目，來(lái)自蘇高新集團(tuán)的9個(gè)項(xiàng)目虧損為416.7萬(wàn)元、來(lái)自蘇高新集團(tuán)合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司1個(gè)項(xiàng)目虧損31.6萬(wàn)元、來(lái)自獨(dú)立第三方1個(gè)項(xiàng)目虧損30.7萬(wàn)元。

對(duì)于虧損原因，蘇新美好生活表示，產(chǎn)生該等虧損主要是因?yàn)槲覀儚南嚓P(guān)項(xiàng)目確認(rèn)的相對(duì)較低的物業(yè)管理收益不足以補(bǔ)足提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)花費(fèi)的成本。倘我們的服務(wù)成本意外增加，我們可向業(yè)主委員會(huì)建議上漲物業(yè)管理費(fèi)，同時(shí)協(xié)商重續(xù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。為維持所管理物業(yè)的盈利能力，我們已采取多項(xiàng)措施。

來(lái)自關(guān)聯(lián)方住宅物業(yè)管理毛利率僅為10.7%

此外，毛利率方面，截至2021年末，蘇新美好生活綜合毛利率為23.0%，較上年同比提升1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，來(lái)自城市服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)租賃服務(wù)毛利率分別為23.9%、18.1%、9.1%、84.1%。

值得一提的是，上年度，蘇新美好生活來(lái)自關(guān)聯(lián)方的住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率僅為10.7%，來(lái)自獨(dú)立第三方的毛利率為19.3%，很明來(lái)自獨(dú)立第三方的平均毛利率高于關(guān)聯(lián)方8.6個(gè)百分點(diǎn)。

IPO資金用途

招股書(shū)中，蘇新美好生活稱，募集資金將用于尋求選擇性收購(gòu)專注于向商業(yè)物業(yè)（如產(chǎn)業(yè)園、寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體）提供城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)的其他物業(yè)管理公司；并計(jì)劃優(yōu)先考慮位于上海、南通、無(wú)錫、常州、鹽城、嘉興以及上海周邊其他主要城市的物業(yè)管理公司，以進(jìn)一步鞏固我們的市場(chǎng)地位及競(jìng)爭(zhēng)力。其次，將用于尋求戰(zhàn)略性投資于垃圾集運(yùn)中心及為垃圾集運(yùn)中心提供運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)的公司；另，將用于擴(kuò)大及豐富我們的增值服務(wù)；以及一部分資金將用于進(jìn)一步開(kāi)發(fā)我們的智能物業(yè)管理系統(tǒng)，主要包括采購(gòu)及升級(jí)現(xiàn)有硬件以及軟件系統(tǒng)，以提高我們的運(yùn)營(yíng)效率及支持智慧物業(yè)管理解決方案；元將用于深化與中國(guó)及海外一流大學(xué)合作，培養(yǎng)及留住人才；及元將用于一般業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及營(yíng)運(yùn)資金，因?yàn)槲覀儠?huì)繼續(xù)擴(kuò)大我們的業(yè)務(wù)范圍及規(guī)模。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/劉青）

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