5月超40城樓市風向標：放松限購、降房貸、激活二手房

“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求?！弊?月29日中央政治局會議定調(diào)后，各地“因城施策”的房地產(chǎn)政策進入密集優(yōu)化與加速落地期。

據(jù)機構(gòu)不完全統(tǒng)計，今年5月以來，超40個城市發(fā)布了60余條相關(guān)樓市政策，其中不乏熱點的二線城市，比如杭州、南京等。而且政策調(diào)整的城市數(shù)量還在與日俱增，用“井噴”來形容也不為過。

如果說三四月份的政策還是試探性的放松調(diào)控，那么5月以來的政策不僅數(shù)量多，而且力度大。具體來看，政策調(diào)整從微降房貸利率、提高公積金額度，升級到強二三線城市打出限購、限售放松的組合拳。部分城市順勢將政策回歸至上輪調(diào)控加碼前，如東莞的限購、二手房增值稅等政策均回歸至2020年。

對此，保利投顧研究院分析認為，近期各地樓市政策逐漸寬松，具有放寬購房資格、激活二手市場和降低房貸門檻三個特征。而縱觀全國城市的政策寬松效果，單一力度有限的政策松綁難以對市場產(chǎn)生本質(zhì)性的影響，需要限購、限售、限貸、公積金、稅費優(yōu)化等政策組合拳綜合作用，從而提振市場信心、帶動市場回升。

放松限購形式多樣

限購政策在我國已實施10年多的時間，一直是熱點城市的必備調(diào)控政策。那么，在此輪調(diào)控放松中，很多城市縮小限購范圍，比如南京、無錫、合肥、中山等。其中，南京在一個月內(nèi)兩次放開限購，限購取消區(qū)域擴大至江北全域、江寧大部分區(qū)域。而一些三四線城市，則是直接取消限購政策，其中句容明確取消外地戶籍限購。

限購政策調(diào)整還集中在對非戶籍購房者的社保認定放寬。比如，無錫非戶籍購房從2年社保要求縮短至6個月，而蘇州對外地戶籍社保要求也縮短至3年內(nèi)的連續(xù)6個月。

此外，部分城市針對特定人群增加了購房套數(shù)，涉及人才、養(yǎng)老投親、多孩家庭可增多購房名額。比如杭州推出的“杭三條”，明確符合條件的三孩家庭，限購的住房套數(shù)增加1套，而且在參加公開搖號購房時，還可以參照“無房家庭”優(yōu)先搖號。

在一定條件下，部分城市在限購套數(shù)核定方面也出現(xiàn)放松。在成都，遠郊房產(chǎn)不計入中心城區(qū)家庭限購套數(shù)。而廣東中山的老舊住房、湖南長沙用于租賃住房的存量房均不計入家庭限購套數(shù)。

從增值稅、限售放松激活二手房

在激活二手房交易上，最為明顯的是增值稅“5改2”。其中，從5月1日起，無錫個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年。

據(jù)保利投顧研究院分析人士介紹，2021年杭州、東莞陸續(xù)出臺了增值稅“2改5”的政策，如今運行約1年再現(xiàn)松綁。

各地通過限售放松也在一定程度上激活二手房市場，使得部分房源可以提前上市。比如福建三明等取消限售，浙江金華限售時間從取證滿3年縮短為網(wǎng)簽滿3年，而江蘇泰州的限售從2年縮短至1年……這樣的政策達到支持置換改善需求釋放的效果。

值得一提的是，一些城市的二手房限購門檻降低，比如杭州取消外地戶籍購買二手房的社保/個稅要求，由4年內(nèi)連續(xù)48個月縮短至1年內(nèi)連續(xù)12個月。這既是放松限購，也是為了激發(fā)二手房市場的交易。

不少城市降低房貸門檻

在各地的政策中，降低房貸門檻最為常見，數(shù)量也最多。

保利投顧研究院分析稱，從整體來看，目前全國部分城市的房貸利率降至相對低位。而5月15日，央行表態(tài)首套利率最低LPR-20BP。這也意味著多數(shù)城市仍有下調(diào)的空間。

從各地來看，首套房首付的比例在不同程度地降低，尤其是非限購城市首套房首付最低2成，中山、江門非限購區(qū)等普遍已經(jīng)落地執(zhí)行。

另外，降低房貸門檻還表現(xiàn)在二套房首付認定放松，其中，揚州、長春均“認貸不認房”，首貸已結(jié)清，二次貸款購房可執(zhí)行首套政策。

更多城市提高公積金貸款額度以及降低首付的比例，比如金華、嘉興均提高了公積金貸款額度；蘇州市區(qū)有房無貸首付比例由50%調(diào)整為40%，有貸首付比例由80%調(diào)整為50%；常熟首貸首付比例由30%降至20%；沈陽二套房最低首付比例由50%降低至40%。

除此之外，還有一些城市采用購房補貼的方式吸引人才，最為典型的是河南鶴壁，明確在2022年內(nèi)購買新建商品住宅補貼契稅的50%，中級及以上專業(yè)技術(shù)職稱或本科及以上學歷人員可補貼契稅的100%。從補貼內(nèi)容來看，形式各有不同，針對的人群也不同。

新京報記者袁秀麗

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