人才落戶短期帶動(dòng)購(gòu)房需求 搶人還是搶房?
半年多前,北京上班族葛靖因低門(mén)檻吸引人才的“海河英才”計(jì)劃成功落戶天津。他的生活并沒(méi)有因此發(fā)生太多改變:他和妻子依舊在回龍觀地區(qū)租房,照樣一大早擠地鐵到中關(guān)村上班。只是,很快他在天津購(gòu)入了一套房。
與他一樣,徹夜排隊(duì)落戶的人變成了天津各大樓盤(pán)里的購(gòu)房人,一度帶火了當(dāng)?shù)貥鞘小?/p>
有“天津故事”在前,更多人對(duì)近來(lái)大城市放寬或取消落戶限制的政策心存顧慮:落戶限制取消了,人才進(jìn)來(lái)了,如饑似渴的樓市會(huì)不會(huì)又被熱錢盯上?被引入城市的,到底是人才,還是炒房客?
人才落戶短期帶動(dòng)購(gòu)房需求
葛靖在天津買的房產(chǎn)很快對(duì)外出租,用來(lái)補(bǔ)貼小兩口在北京的租金。“我這就算天津人才了?”他也有些恍惚。
作出這樣的選擇也實(shí)屬無(wú)奈。他在北京一家不錯(cuò)的高科技企業(yè)上班,收入不錯(cuò)、前景也不錯(cuò)。但一線城市嚴(yán)格的落戶限制和不斷攀高的房?jī)r(jià),讓他不得不把目光轉(zhuǎn)向周邊的二三線城市。“天津教育資源不錯(cuò),即使沒(méi)法落戶北京,也比回河北老家強(qiáng)。”他說(shuō)了實(shí)話,這么做不為自己,而是為以后的孩子。
天津樓市隨之大熱。來(lái)自諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示,此前每月僅幾千套新房成交量的天津,在政策發(fā)布的2018年5月已經(jīng)飆升至9000余套,此后的6月到8月更是突破了萬(wàn)套以上。
根據(jù)國(guó)家發(fā)改委近日印發(fā)的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》,城區(qū)常住人口100萬(wàn)到300萬(wàn)的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區(qū)常住人口300萬(wàn)到500萬(wàn)的Ⅰ型大城市要全面放開(kāi)放寬落戶條件,并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。這也意味著,全國(guó)更多城市或效仿天津。
“放寬戶籍制度一定程度上打破了限購(gòu)門(mén)檻,也就意味著更多的人可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),對(duì)一些住房供給本身不足的城市造成沖擊。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)說(shuō)。在這一輪落戶政策寬松的背景下,近幾年部分二線城市紛紛出臺(tái)了人才引進(jìn)政策,短期吸引了一定購(gòu)房需求。除了天津,西安在實(shí)施人才落戶政策后,落戶人口大增,房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯好轉(zhuǎn),房?jī)r(jià)也快速上漲。
人才引進(jìn)新政刺激效果分化
落戶放寬意味著人可以進(jìn)來(lái),人進(jìn)來(lái)就勢(shì)必會(huì)帶來(lái)購(gòu)房需求——眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)如饑似渴,重磅政策一出,一向靈敏的開(kāi)發(fā)商就嗅出新的生機(jī)。
“我們也知道政策是為了城市發(fā)展,但目前還是只看到了政策有推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能。”石家莊一知名樓盤(pán)銷售對(duì)記者說(shuō)。一個(gè)月前,石家莊出臺(tái)“零門(mén)檻”落戶政策。石家莊此舉也被解讀為調(diào)控松綁。世聯(lián)行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,2019年年初,石家莊整體可售面積約620萬(wàn)平方米,去庫(kù)存“壓力山大”。
在業(yè)內(nèi)看來(lái),這類政策也將對(duì)城市群發(fā)展有較為明顯的導(dǎo)向作用,“尤其會(huì)影響成渝、哈長(zhǎng)、長(zhǎng)江中游、北部灣、中原、關(guān)中平原、蘭州西寧、呼包鄂榆等城市群的規(guī)劃力度。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō),從后續(xù)成長(zhǎng)性來(lái)看,長(zhǎng)江中游以及關(guān)中平原或是后續(xù)可以重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。換句話說(shuō),這些有望成為房企未來(lái)重點(diǎn)進(jìn)軍的區(qū)域。
如何平衡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城鎮(zhèn)化水平、人才需求和穩(wěn)定樓市的關(guān)系,考驗(yàn)著不同城市的管理者。
“對(duì)基本面較好的二線城市會(huì)帶來(lái)利好。”許小樂(lè)認(rèn)為,對(duì)于部分仍有購(gòu)房社保繳納年限的城市,其購(gòu)房需求短期內(nèi)可能會(huì)有所增加;而經(jīng)濟(jì)基本面略差、人口吸引力不足的城市,影響相對(duì)較弱。常住人口300萬(wàn)至500萬(wàn)的大城市,全面放寬落戶條件,并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制的新政,將使得濟(jì)南、青島、杭州等城市迎來(lái)利好,而西安、鄭州等城市落戶政策門(mén)檻已經(jīng)很低,人口引進(jìn)紅利已在2018年被消耗掉一部分。
此外,對(duì)于超大城市和特大城市,雖然要求加大落戶規(guī)模,但對(duì)于北京和上海來(lái)說(shuō)落戶將依舊困難,需求難以短期內(nèi)釋放。“深圳、南京、武漢等城市,人口仍有流入空間,長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生利好。”許小樂(lè)說(shuō)。
戶籍限制放松須防借機(jī)炒作
來(lái)自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示,截至目前,2019年發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶等政策的城市已經(jīng)超過(guò)50個(gè)。
“從力度與數(shù)量看,都刷新了歷史紀(jì)錄。特別是二三線城市,人才落戶、補(bǔ)貼購(gòu)房等政策發(fā)布井噴。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō),這些城市吸引來(lái)了很多購(gòu)房者,甚至有可能出現(xiàn)炒房客借助人才政策購(gòu)房落戶的可能性。
因“人”而起的樓市波動(dòng)很快受到了更嚴(yán)厲的調(diào)控。仍以天津?yàn)槔?ldquo;海河英才”行動(dòng)計(jì)劃公開(kāi)之后不足一個(gè)月,天津市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。
有了前車之鑒,未來(lái)將享受到落戶政策紅利的城市應(yīng)先做好準(zhǔn)備,應(yīng)對(duì)可能帶來(lái)的樓市影響。許小樂(lè)說(shuō),在放開(kāi)戶籍限制時(shí),也應(yīng)該適當(dāng)增加住房建設(shè)用地供應(yīng),實(shí)行“人地掛鉤”,避免供需矛盾擴(kuò)大;繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)管控,防止借機(jī)炒作,造成短期市場(chǎng)波動(dòng)。
與此同時(shí),這次政策發(fā)布也明確了租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶的概念,甚至提到了“壓實(shí)地方政府主體責(zé)任”的概念。嚴(yán)躍進(jìn)表示,后續(xù)在租賃住房和落戶方面,各地可能會(huì)有更多的政策鼓勵(lì)內(nèi)容,利好租賃用戶的權(quán)益保障。
人才對(duì)城市的作用應(yīng)該是拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,而不是炒熱房地產(chǎn)業(yè)。“人才政策不能成為房地產(chǎn)調(diào)控的窗戶,限購(gòu)關(guān)上了投資炒房的大門(mén),太寬松的人才引進(jìn)政策又來(lái)擴(kuò)大購(gòu)房窗口。”張大偉說(shuō)。(記者 曹政)
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