租金抵扣個(gè)稅被房東威脅漲房租 房東們的擔(dān)憂真的成立嗎？

“房東，我的租金要抵扣個(gè)稅。”“如果你抵扣個(gè)稅的話，那我就要漲房租。”

進(jìn)入2019年，新個(gè)稅法實(shí)施，住房租金等6項(xiàng)支出可以抵扣個(gè)稅了，這本是一件給居民減負(fù)的好事，但誰(shuí)料到，卻引發(fā)了房東、租客和中介的博弈，也引發(fā)了推漲房租的擔(dān)憂。

資料圖：市民在個(gè)人所得稅基礎(chǔ)信息采集點(diǎn)進(jìn)行相關(guān)信息登記。 中新社記者 殷立勤 攝

租金抵扣個(gè)稅被房東威脅漲房租

根據(jù)新規(guī)，在北京租房的小張可以稅前扣除1500元，在單位下發(fā)個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除信息表后，想到每月收入可以增加點(diǎn)錢(qián)，她便準(zhǔn)備填表。

按照信息表，要享受住房租金專項(xiàng)附加扣除，需要填報(bào)主要工作城市、租賃住房坐落地址、出租人姓名及身份證件類型和號(hào)碼，或者出租方單位名稱及納稅人識(shí)別號(hào)(社會(huì)統(tǒng)一信用代碼)、租賃起止時(shí)間等信息。

但房東知道這個(gè)消息后，卻給小張潑了一盆冷水。“如果你申報(bào)租金扣除，稅務(wù)局找我收稅的話，我會(huì)把錢(qián)加到房租上，目前房租是不含稅的價(jià)格。”

小張的遭遇并非個(gè)例。很多網(wǎng)友在社交媒體上反映，自己向房東索要其身份信息，但遭到拒絕，房東以提交信息后可能被征稅為由，規(guī)勸租客不要申報(bào)個(gè)稅租金扣除，甚至有房東還表示如果進(jìn)行扣除就要租客退房。

一邊是個(gè)稅可能抵扣幾十塊，另一邊是房租可能上漲幾百塊，權(quán)衡之下，很多租客為了避免與房東鬧僵而被掃地出門(mén)，被迫選擇不再申報(bào)租金支出扣除，無(wú)法享受到國(guó)家發(fā)放的個(gè)稅減稅紅包。

資料圖。中新網(wǎng)馬榕 攝

自如客們申報(bào)扣除也遭遇困擾

對(duì)于租住自如的租客來(lái)說(shuō)，他們想享受租金個(gè)稅抵扣，也遭遇了一番波折。

1月4日，媒體報(bào)道自如讓租客申報(bào)個(gè)稅房租抵扣時(shí)不填“組織”而填“房東個(gè)人”，自如管家的理由是：自如只是受業(yè)主委托代為管理，屬于第三方，不是出租方。

分析稱，這可以起到避稅的作用。“這對(duì)于已經(jīng)擁有200萬(wàn)租客，年租金收入超過(guò)10億的自如而言，能省下一筆不菲的稅費(fèi)支出。”

不過(guò)，1月4日晚，自如表示，填報(bào)個(gè)稅住房租金專項(xiàng)扣除可選擇“組織”，填寫(xiě)相應(yīng)公司信息。自如客服表示，為了更加順利地完成住房租金抵扣個(gè)稅申報(bào)，租客可根據(jù)與自如簽訂的租賃合同，選擇相應(yīng)公司進(jìn)行申報(bào)。

一位自如客抱怨：“本來(lái)我填了出租人是合同甲方自如，結(jié)果管家說(shuō)應(yīng)該填房主，費(fèi)了半天勁改成房主，結(jié)果就在剛剛又告訴讓改成自如。都啥時(shí)候了，還能改嗎?你們是耍租客呢?”

資料圖：北京市東城區(qū)聯(lián)合辦稅服務(wù)大廳?！⑽年?攝

房東們的擔(dān)憂真的成立嗎？

房租的專項(xiàng)附加扣除，一頭連著租客，一頭連著房東，中間可能還有房產(chǎn)中介。

對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的是抵扣能省下多少錢(qián)。而對(duì)于房主來(lái)說(shuō)，最為關(guān)心的就是租客申報(bào)的信息將來(lái)會(huì)不會(huì)成為向房東征稅的專項(xiàng)線索。

“房東擔(dān)心后續(xù)的稅費(fèi)問(wèn)題會(huì)轉(zhuǎn)嫁到自己身上，所以缺乏配合租客去抵扣的積極性。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說(shuō)，首先，按照目前個(gè)稅法的規(guī)定，房東收取的房租收入要按照財(cái)產(chǎn)租賃所得繳納個(gè)稅，這個(gè)和房客是否需要抵扣沒(méi)有直接關(guān)系，其次，房東也有義務(wù)協(xié)助房客完成房租個(gè)稅的抵扣，以擔(dān)心被稅務(wù)局追繳稅費(fèi)的理由來(lái)阻撓房客抵扣既不合理也不合法。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，住房租金抵扣個(gè)稅，的確很有多房東因?yàn)閾?dān)心稅務(wù)局追繳稅費(fèi)而通過(guò)漲房租的形式來(lái)彌補(bǔ)，這相當(dāng)于把稅費(fèi)的損失轉(zhuǎn)嫁到租金里面，這樣租客反而會(huì)承擔(dān)更多的租金帶來(lái)的生活與經(jīng)濟(jì)壓力。

中國(guó)國(guó)際稅收研究會(huì)學(xué)術(shù)委員、理事汪蔚青表示，在申報(bào)租金扣除時(shí)，新規(guī)只是要求留存房租合同等備查，并沒(méi)有要求提供完稅發(fā)票和付款記錄，本身政策已經(jīng)考慮很周到，釋放了最大的制度善意，就是為了方便租客能順利享受到租金扣除，但很多房東借機(jī)威脅漲房租，對(duì)于這種行為可以根據(jù)租賃合同條款的約定來(lái)主張自己的權(quán)利，也可以直接向稅務(wù)部門(mén)舉報(bào)。

個(gè)稅資料圖。中新網(wǎng)記者 李金磊 攝

個(gè)人出租住房納稅真的很高嗎？

很多房主也被一些網(wǎng)絡(luò)文章提到的高額計(jì)稅數(shù)字嚇住了，更不愿意去配合租客申報(bào)住房租金扣除。

在近日刷屏的一篇文章中，有房東算了一筆賬：你拿我的信息去申報(bào)個(gè)稅抵扣，過(guò)不了幾天稅務(wù)部門(mén)就會(huì)通知我去開(kāi)發(fā)票，單房產(chǎn)稅一項(xiàng)就需要交納360元(全額租金3000元乘12%)，這還沒(méi)算增值稅和附加稅等!你申請(qǐng)住房租金專項(xiàng)附加扣除能省100元，我至少要墊進(jìn)去500元。

那么，個(gè)人出租住房真的繳稅很高嗎?到底要繳多少稅呢?

張波介紹，個(gè)人出租住房需要繳納的稅目非常多，包括增值稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加等。一般來(lái)說(shuō)，稅務(wù)部門(mén)為了簡(jiǎn)化計(jì)算，會(huì)設(shè)定一個(gè)綜合稅率。不同省市和地區(qū)的差異較大，有的省市個(gè)人出租房屋稅收綜合征收率低至4%。

汪蔚青表示，很多地區(qū)對(duì)于個(gè)人出租住房按一個(gè)較低的綜合稅率簡(jiǎn)易征收房租的稅金。比如北京和上海，一般是按照房租的5%綜合稅率來(lái)征收。

也就是說(shuō)，假如北京一個(gè)房東出租住房，每月房租收入3000元，按照5%綜合征收稅率，實(shí)際繳納稅款只有150元，納稅數(shù)額遠(yuǎn)沒(méi)有網(wǎng)絡(luò)文章中計(jì)算的那么高。

租金抵扣最高每月可省675元個(gè)稅

根據(jù)租房城市不同，住房租金扣除標(biāo)準(zhǔn)分為1500元、1100元、800元三檔。如果是直轄市、省會(huì)(首府)城市、計(jì)劃單列市以及國(guó)務(wù)院確定的其他城市，每月扣除1500元。

除以上城市外，市轄區(qū)戶籍人口超過(guò)100萬(wàn)人的城市，則每月扣除1100元;市轄區(qū)戶籍人口不超過(guò)100萬(wàn)人(含)的城市，則每月扣除800元。

按月?lián)Q算后的綜合所得稅率表。

舉個(gè)例子，在北京租房，租金3000元，扣除三險(xiǎn)一金后月薪1萬(wàn)元，在個(gè)稅起征點(diǎn)為5000元情況下，沒(méi)有專項(xiàng)附加扣除，每月需繳納個(gè)稅(10000-5000)×10%-速算扣除數(shù)210元=290元。

在享受到1500元的住房租金扣除后，每月繳納個(gè)稅降至(10000-5000-1500)×10%-速算扣除數(shù)210元=140元，也就是每個(gè)月增加150元到手收入。

根據(jù)按月?lián)Q算后的綜合所得稅率表，如果你是北上廣深租房，也就是享受1500元扣除，那么最低每月可省下個(gè)稅45元，最高可省下675元。也就是工資越高，租房抵扣減少的個(gè)稅越多。

如何讓租客順利享受租金抵扣？

嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)建議針對(duì)此類問(wèn)題繼續(xù)觀察，若是房東不愿意配合租客抵扣稅費(fèi)，估計(jì)稅務(wù)部門(mén)還需要提供一些比較簡(jiǎn)便的操作辦法，即簡(jiǎn)化流程。同時(shí)后續(xù)租賃市場(chǎng)發(fā)展中機(jī)構(gòu)類房源租賃會(huì)增多，這個(gè)是可以回避房東不配合的尷尬。

張波認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)的確存在對(duì)于個(gè)人房源出租監(jiān)管的漏洞，對(duì)個(gè)人出租房源查收稅款的難度也較大，這就在一定程度上造成了許多出租房并沒(méi)有繳納相應(yīng)稅費(fèi)，也需要建立和健全對(duì)于租金個(gè)稅繳納的監(jiān)管制度。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，其實(shí)過(guò)去很多房東偷稅漏稅，從長(zhǎng)期看，出租房交稅是必然的。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，中國(guó)的個(gè)人房東沒(méi)有納稅習(xí)慣，也不會(huì)進(jìn)行租賃合同的登記備案，這存在歷史的原因。租房抵扣個(gè)稅，應(yīng)該讓租戶是從中受益的，從這個(gè)角度考慮問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)可以考慮有一個(gè)過(guò)渡期的安排。

他還建議，可考慮與正在推進(jìn)的房地產(chǎn)稅立法進(jìn)行銜接，比如同樣征收房地產(chǎn)稅，個(gè)人房東出租房屋如果去備案和繳稅的話，可以酌情讓他們少交一點(diǎn)，要給予一些優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)這些房東愿意去租賃合同備案，但這是一個(gè)很慢的推進(jìn)過(guò)程。

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