碧桂園又怎么了？又見項目地基坍塌，高負(fù)債高周轉(zhuǎn)下宇宙級房企問題頻發(fā)

碧桂園又出事了，而且還是連著好幾樁！繼上海（樓盤）售樓處倒塌之后，碧桂園杭州（樓盤）項目地基近日直接坍塌，殃及附近居民；另一邊是某部開誓師大會，集體喝雞血，令人驚嘆。

9000億債務(wù)壓頂，資產(chǎn)負(fù)債率接近90%，高額負(fù)債下這家宇宙級房企去桿杠壓力倍增。自4月集團(tuán)加快“高周轉(zhuǎn)”政策推出以來，盡管銷售業(yè)績喜人，但工程質(zhì)量問題和安全事故頻發(fā)讓各方對碧桂園的信心降至低谷。

杭州項目地基坍塌，200米大坑殃及周邊居民“我們這里都知道了，確實是碧桂園的項目出事了。有人說是因為新房限價，賣不出高價，房企就偷工減料。”杭州蕭山一位房地產(chǎn)行業(yè)人士向券商中國記者表示。

據(jù)微信公眾號“包郵區(qū)”消息，7月12日，杭州蕭山碧桂園前宸府項目邊上出現(xiàn)了一個大坑。當(dāng)天早上六點，已經(jīng)有人發(fā)現(xiàn)工地基坑坑壁上出現(xiàn)了裂痕;不到兩個小時，基坑邊緣路面塌陷。事故殃及前宸府旁邊居民樓，基坑的裂痕延伸到其地基，讓這棟三層小樓成了危房，十幾戶人家被疏散到賓館里。

更加令人擔(dān)憂，就在6月底，碧桂園上海一處售樓處剛剛發(fā)生過坍塌，造成一死9傷。據(jù)央視新聞，6月24日16:50分左右，上海奉賢區(qū)海灣鎮(zhèn)發(fā)生一起安全生產(chǎn)事故，一在建小區(qū)工地發(fā)生模架坍塌事故，目前已致1人死亡9人受傷。

據(jù)悉，發(fā)生坍塌的是位于上海市奉賢區(qū)海農(nóng)公路上的在建小區(qū)工地，目擊者稱：工地系碧桂園小區(qū)。當(dāng)?shù)匕脖O(jiān)部門介紹，發(fā)生坍塌的是一棟在建的售樓處樓房的6層層面，當(dāng)時，工人在6層做混凝土澆筑過程中，層面模架約300平米的范圍突然發(fā)生坍塌，導(dǎo)致多名工人被壓，現(xiàn)場工人隨即先期自救，并立即撥打報警電話求助。

漳州(樓盤)項目銷售喝雞血

這邊安全事故頻發(fā)，另一邊銷售人員瘋狂打雞血，甚至喝雞血……

昨日，網(wǎng)上有微博博主爆料，碧桂園名為御江府的樓盤召開誓師大會，員工集體喝雞血打氣。

“高周轉(zhuǎn)”成關(guān)注焦點

碧桂園的“高周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。為進(jìn)一步追求業(yè)績增長，提高周轉(zhuǎn)速度，碧桂園在4月接連發(fā)布多個文件。

4月5日，總裁莫斌簽發(fā)《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》;4月8日，碧桂園集團(tuán)專門開了“高周轉(zhuǎn) ”專題會議;網(wǎng)上流傳出了《集團(tuán)“高周轉(zhuǎn)”專題會會議紀(jì)要》。4月11日，莫斌再次簽發(fā)《關(guān)于提高集團(tuán)各單位工作效率、促進(jìn)項目高周轉(zhuǎn)的通知》和《關(guān)于項目報建高周轉(zhuǎn)的通知》。

據(jù)了解，在《關(guān)于提高集團(tuán)各單位工作效率、促進(jìn)項目高周轉(zhuǎn)的通知》和《關(guān)于項目報建高周轉(zhuǎn)的通知》中，碧桂園在設(shè)計環(huán)節(jié)要求，所有三四五線城市項目必須采用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，設(shè)計院接到營銷戶配及設(shè)計要求后，當(dāng)天內(nèi)出圖(通宵)。除辦公場地在總部的區(qū)域外，其他區(qū)域不得回總部向主席匯報方案，該工作由設(shè)計院代為進(jìn)行。在投資決策工作上，為節(jié)省時間，原則上區(qū)域投資決策工作不允許到總部進(jìn)行匯報，須通過視頻方式與集團(tuán)投資決策中心溝通。

在《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》中，碧桂園明確集團(tuán)大運營工作組牽頭，各中心線條配合做好高周轉(zhuǎn)工作，大運營工作組組長有經(jīng)濟(jì)決策權(quán)，人事任免權(quán)，可先新后奏，過程中不斷做好經(jīng)驗和教訓(xùn)的總結(jié)及培訓(xùn)，不斷提高周轉(zhuǎn)速度和投資轉(zhuǎn)化率。

此外，為進(jìn)一步提速高周轉(zhuǎn)，碧桂園也出臺了新的針對三四五線城市項目總的獎勵處罰辦法。辦法規(guī)定，項目摘牌到開工超過40天，項目總將撤職。如項目摘牌即開工，獎項目總20萬，每推遲1天，獎勵遞減1萬，20天開工，獎勵為0，第21天開工罰款1萬，逐天遞增，40天開工，罰款20萬，41天開工即撤職。如果35天內(nèi)(含35天)展示區(qū)開放，獎勵20萬;35天后開放，不獎不罰。開工工期小于3個月獎勵20萬;3個月到4個月之間，獎勵10萬;4個月到5個月，不獎不罰;5個月到6個月罰款10萬;6個月到7個月，罰款20萬;工期大于7個月，項目總撤職。

“客觀來講，碧桂園規(guī)模比較大，問題容易放大。高周轉(zhuǎn)下的低質(zhì)量樓盤，這種現(xiàn)象其實在行業(yè)內(nèi)是比較多的，也是大家都質(zhì)疑的。從品質(zhì)上來說，碧桂園從來都不和高品質(zhì)沾邊，這一波還是抓住了三四線城市的改善型需求，一直給人感覺都是比較野蠻的模式。”有房地產(chǎn)行業(yè)人士向記者表示。

“碧桂園的房子質(zhì)量是差很多，高周轉(zhuǎn)以后更加明顯，比萬科其實也差不少。反正我是不會買碧桂園房子的。之前有朋友買了，收房后發(fā)現(xiàn)空調(diào)無法安裝，幸好趕緊賣掉了。”一位大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。“精耕細(xì)作的公司規(guī)模一般都不大。”

銷售額新高背后現(xiàn)高負(fù)債隱憂

如果單從銷售業(yè)績看，碧桂園的確增速驚人。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園5月銷售創(chuàng)歷史新高，當(dāng)月合約銷售金額為人民幣771.6億元，同比增長92.6%，較前月環(huán)比增長10.9%;合約銷售面積為790萬平方米，同比增長67.7%。

2018年1-5月公司實現(xiàn)銷售3346.8億元，銷售面積3529萬平米，同比分別增長37%、29.4%。5月單月公司實現(xiàn)銷售771.6億元，銷售面積790萬平米，同比分別增長92.6%、67.7%，5月單月銷售均價9767元/平米，同比增長14.8%。低線城市市場的高景氣帶動公司銷售保持高增速，2017年公司銷售中來自三四線項目占比約為58%，2018年前四個月分別為70%、68%、71%、66%。在港股房企中，碧桂園年內(nèi)銷售額率先突破3000億關(guān)口，緊隨其后的是中國恒大和萬科地產(chǎn)，累計銷售也已突破2000億。

對比國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)反差會更加明顯。2018年1-5月全國商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%，增速較1-4月提高1.6個百分點。1-5月商品房累計銷售額48778億元，同比增長11.8%，較1-4月累計同比擴(kuò)大2.8個百分點。

然而，高額銷售增長背后卻是碧桂園節(jié)節(jié)攀升的負(fù)債水平，在經(jīng)濟(jì)去杠桿大環(huán)境下，這樣的情況令人多少有些擔(dān)憂。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年年末，碧桂園總資產(chǎn)為10496.69億元，總負(fù)債為9330.57億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%。

金融去杠桿背景下，融資成本上升，高負(fù)債對任何企業(yè)來說都會有不小資金壓力，即便是宇宙級房企。2017年12月15日，上交所披露了碧桂園公司債的募集說明書：發(fā)行總額不超過200億元(含)。其中150億元擬用于長租項目，剩余用于償還銀行貸款。不過，5月28日，上交所信息披露，碧桂園擬發(fā)行的200億元公司債再度中止。此前2月7日，該公司債項目曾被更改為“中止”狀態(tài)。

而從碧桂園的股價走勢圖上，也可以看到，這家去年一路走牛的內(nèi)房股近三個連續(xù)下跌，自年初高點跌幅已經(jīng)超過30%。

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