北京商辦房限購后的另類銷售途徑

自從2017年“3·26”新政出臺后，商辦項目回歸商業(yè)辦公屬性成為重要的樓市調(diào)查內(nèi)容之一，因此不得向個人出售的規(guī)定，使原本熱鬧的商辦銷售市場瞬間冷卻，商辦項目也成為開發(fā)商心中的“痛”。不過北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新型的銷售方式已經(jīng)在市場上悄然出現(xiàn)，即通過與機構(gòu)合作，為買房人注冊公司，從而讓普通購房人獲取購房資質(zhì)，從而達到銷售的目的。同時，一些項目也打出了“不限購”等宣傳口號。此外，一些代租機構(gòu)也進入到了商辦市場，試圖通過租賃來幫助購房人挖掘商辦的投資價值。在行業(yè)人士看來，種種手段違背了政策調(diào)控的初衷，擺在他們面前的依舊是圍繞“商辦回歸商業(yè)屬性”所可能展開的政策風(fēng)險。

點破賺足眼球的“不限購”謊言

在北京嚴格限制房地產(chǎn)購買資質(zhì)的調(diào)控之下，“不限購”的市場宣傳對于一些不具備資質(zhì)且具有購房需求的消費者而言，吸引力十足，不過，北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“不限購”的宣傳暗藏玄機。

消費者劉女士此前向北京商報記者爆料稱，接到一售樓處電話，宣傳該項目“不限購”，是否擁有北京戶口、是否滿足五年社?；騻€稅、名下有無房都不會受到影響。北京商報記者進一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，劉女士此前提到的樓盤，是位于平谷區(qū)的50年產(chǎn)權(quán)商業(yè)辦公項目，也就是消費者所熟悉的“商住”項目。不過，劉女士對此也提出了疑問，即便是商住項目也已在2017年限制向個人出售，該項目為何仍宣傳不限購呢？

劉女士所提到的限購政策指的是2017年北京市出臺的《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，該文件明確，開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。

正如政策所提，在建及在售的商辦類項目，銷售對象被嚴格限定為了事業(yè)單位或社會組織，而非個人。因此，有些商辦項目在銷售時所宣傳的“不限購”并非事實，也不符合政策制定。

“在購房人看來，不限購是好事，這意味著消費者的購房門檻大大降低，在北京擁有自己的不動產(chǎn)成為現(xiàn)實，但是此類宣傳很可能被認定為虛假宣傳。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進針對劉女士的擔(dān)心給出了提醒。

2017年5月，對于上述政策北京市住建委出臺了關(guān)于北京商辦限購政策的官方補充說明。說明內(nèi)容包括：一，在政策執(zhí)行前，已取得預(yù)售許可證、有實際成交并完成網(wǎng)簽的商辦類項目，開發(fā)商可保持現(xiàn)有設(shè)施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現(xiàn)有設(shè)施。二，已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應(yīng)符合政策要求。這里所提的政策要求是，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄或者在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。這一點基本與住宅限購相同。三，中介機構(gòu)可代理商辦類房屋的出租、出售業(yè)務(wù)，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用于居住或者其具備居住功能。

對此，北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示，北京市住建委發(fā)布的關(guān)于商辦政策的幾點說明透出一個原則，就是商辦類房屋如果現(xiàn)在是用來住的，還可以繼續(xù)住。但如果是拿來投資炒房的，再出售必須要符合限購。這意味著，不僅僅是作為新房的商辦項目受到嚴格的限購控制，再變身為“二手房”的存量商辦項目，再次交易之時仍然受到限購限制。

企業(yè)名義購買商辦的高成本風(fēng)險

“在建和在售的項目不得向個人出售”，北京商辦項目限購政策以此來強化商辦項目的辦公屬性。除了嚴格的限購之外，限購政策中還提到，開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米，不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準。

不過，一些在售的商辦項目卻通過“打擦邊球”的方法來應(yīng)對限購。北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些項目為了解決客戶的購買需求，同時解決客戶的購買困難，想到了為客戶注冊公司來繞開政策，達到購買目標。

例如，項目處找到專門承接代辦注冊企業(yè)的公司合作，可以為個人注冊公司，從而購買商辦項目。注冊公司企業(yè)法人可以是房主本人，以打消客戶“給別的公司買房”的疑慮。甚至客戶注冊公司所產(chǎn)生的費用都由開發(fā)商來承擔(dān)。

有不愿具名曾操盤過商辦項目的房企人士向北京商報記者表示，此類做法從操作的規(guī)范角度來說并不違規(guī)，從開發(fā)商的角度而言確實將項目出售給了合規(guī)的企業(yè)，而對于購房人來說，注冊公司的成本也并不高，因此雙方一拍即合?！安贿^，此類做法的風(fēng)險在于后續(xù)，政府是否會對購房人的企業(yè)資質(zhì)進行核準和長期監(jiān)管，個人維護企業(yè)身份的成本會不會高，尤其是對于再轉(zhuǎn)手，是否會產(chǎn)生不利影響等。畢竟商辦項目商業(yè)屬性的紅線不可逾越?！痹撊耸咳缡墙榻B。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，把購買主體從“個人”換成了“企業(yè)”看似規(guī)避限購新政，但身份性質(zhì)不同，購買和再出讓時的稅費成本也會大不一樣。以公司名義持有的商住房，上市交易時需要先結(jié)清房產(chǎn)稅和土地使用稅。公司產(chǎn)權(quán)商住房的房產(chǎn)稅和土地使用稅都是按年繳納，其中房產(chǎn)稅的繳納標準是房屋購買價格×70%×1.2%；土地使用稅的繳納標準是房屋面積×土地級別標準收費，土地級別收費標準從18-30元/平方米不等。

以一套面積50平方米、總價為80萬元左右的商住房為例，若以公司名義購買，則房產(chǎn)稅為6720元/年，土地使用稅最低為900元/年。按照期房的交易程序，若購房人購買四年后上市交易，交易前的持有稅費成本最低為30480元。同時，以公司名義購買的商住房進行轉(zhuǎn)讓交易，還需要繳納申報價3%的契稅、申報價萬分之五的印花稅、差額30%-60%的土地增值稅、差額5.6%的增值稅。

張大偉提醒，以企業(yè)資格購買商辦產(chǎn)品，持有和轉(zhuǎn)讓商辦物業(yè)，都包括顯著高于個人購買時需要承擔(dān)的稅費成本，購房人購買時需要算總賬。

以租賃過渡的政策模糊地帶

市場上也有種聲音認為，出售不易那么可以轉(zhuǎn)為出租，使得個人手中的商辦項目產(chǎn)生經(jīng)濟價值。畢竟，面積小、價格低的商辦項目也是租賃市場上比較受歡迎的物業(yè)類型。

北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在商辦項目限購之后，一批代商辦業(yè)主進行房屋出售的機構(gòu)已經(jīng)應(yīng)運而生。商住小業(yè)主陳晨（化名）向北京商報記者反映，近期他接到中介電話，稱業(yè)主可以將房屋委托給該公司代理出租，該公司按時支付給業(yè)主租金。

據(jù)陳晨介紹，他所購買的房屋位于順義區(qū)南法信，將于今年6月交房，現(xiàn)在就有中介公司愿意代理出租他的房屋，比起交房后自己去出租房屋，這種委托代理的方式更為省心，他現(xiàn)在正在考慮委托該公司代理出租的事情。

據(jù)該經(jīng)紀人介紹，他所在的公司只是負責(zé)“收房”，簽署房屋租賃代理合同的是一家名為“和悅家（北京）物業(yè)管理有限公司”的機構(gòu)。業(yè)主與和悅家簽署房屋租賃代理合同后，和悅家會為房屋配置家具家電等房屋內(nèi)用品，并以公寓形式對外出租。

上述經(jīng)紀人出示的租賃代理合同顯示，業(yè)主委托出租期限為自交房之日起五年，租金標準為在第一年基礎(chǔ)上每年遞增10%，支付方式是年付，第一年支付時間是簽署合同后，后四年是提前一個月支付。此外，每年有18天免租期，五年對應(yīng)的免租期就是3個月，業(yè)主需支付一定的代理費用，金額就是3個月的房租（以第一年租金標準計算）。

在陳晨看來，將房屋委托給代理機構(gòu)，一方面租房期間的問題不用自己去解決，另一方面也省去了自己出租需要添置家具家電的費用，聽起來是一個不錯的選題。據(jù)上述經(jīng)紀人介紹，他們公司準備在該小區(qū)收30套房，目前大多數(shù)業(yè)主愿意將房屋委托出租。

對于商辦業(yè)主以出租過渡的想法，嚴躍進也給出了提醒：“商辦房業(yè)主在出租房屋時，一定要注意規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險。從當(dāng)前商住政策看，商住的使用方式受到了較為嚴厲的監(jiān)管，即不允許和居住功能掛鉤。當(dāng)然有一點是政策本身相對含糊的，即是否可以出租。如果按過去的政策看，鼓勵商業(yè)項目參與租賃業(yè)務(wù)本身也有類似的規(guī)定。如果從這個角度看，進行租賃也說得通。”嚴躍進進而提醒，未來機構(gòu)代理出租現(xiàn)象將越來越多，業(yè)主在選擇時，應(yīng)該注意代理機構(gòu)的資質(zhì)，同時也要研究合同細節(jié)，比如對于租金的相關(guān)約定以及關(guān)于合同存續(xù)期間雙方的權(quán)利及義務(wù)，還有關(guān)于違約條件的界定及違約責(zé)任的細節(jié)。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也表示，將房屋委托給代理機構(gòu)，主要看租金收益，每年是否有一定比例的提升，還有對室內(nèi)的保護性條款等。

不可逾越的商辦用途紅線

除了“打擦邊球”的銷售方式外，北京商報記者從劉女士處還獲悉，她所提的商辦項目除了宣傳“不限購”外，對于“居住屬性”的推廣也十分賣力?！皹I(yè)主可以根據(jù)自己后期的需要進行裝修設(shè)計，既可以作為辦公空間使用，也可以隔成兩層作為居住使用。每套房源都擁有獨立衛(wèi)生間，客戶居住、辦公都非常方便。當(dāng)前北京商辦政策的確對項目銷售有所限制，但銷售后如何使用，將是業(yè)主的自由，政府干預(yù)的可能性基本不存在?！眲⑴咳缡菑?fù)述銷售人員的介紹。

“按照北京‘3·26’新政的規(guī)定，本輪調(diào)控重要目標之一就是讓商辦類物業(yè)去除居住功能。從政策內(nèi)容上可知，商辦類產(chǎn)品已被管理部門明令禁止在宣傳邀約過程中提及居住功能，此類項目銷售人員的口頭邀約行為有頂風(fēng)作案的嫌疑?！眹儡S進稱。

對于北京房地產(chǎn)市場來說，商辦類項目此前一直是不可忽略的重要存在。中原地產(chǎn)的一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以北京市場2016年1月1日截止到2017年3月23日的所有居住功能屬性物業(yè)看，合計成交90112套，其中商住類公寓接近5萬套，占比大約為54.7%。

張大偉解釋，商住項目之所以如此受歡迎，緣起于2011年北京市的樓市限購政策以及住宅的高端化趨勢?！吧套№椖恳驗橥恋貙傩耘c住宅土地相比有溢價，一般計算，商業(yè)地塊樓面價是同區(qū)域住宅樓面價的一半左右，而且不具備住宅的配套，一般市場價是同區(qū)域商品房住宅價格的50%-60%，而且不限購。所以從2011年全國執(zhí)行非常嚴格的一二線城市限購，給了商住公寓市場空間，被限購抑制了的投資需求和部分剛需，進入了商住房市場?！睆埓髠ミM而介紹，從出租角度看，商住房的價值與住宅類似，所以租售比比住宅要高很多。另外從套總價角度看，商住房一直活躍在總價200萬元以內(nèi)，這樣就使得商住房的投資屬性非常強。商住項目雖然要求一半首付，但很多依然總價在100萬元上下，這也吸引了大量的剛需買房群。

如今，在政策的規(guī)范之下，商辦類項目正在強化商辦屬性，從而擠掉從前的投資屬性。中央財經(jīng)大學(xué)教授尹飛表示，長期以來，北京市一直對商業(yè)、辦公類項目違規(guī)居住用途的行為進行管控和風(fēng)險提示。從2011年起，相關(guān)部門曾經(jīng)出臺了多個文件，規(guī)范商業(yè)、辦公類項目的開發(fā)、建設(shè)、銷售行為，防止變相“商改住”。最近這五六年里，北京相關(guān)部門下發(fā)的關(guān)于防止變相“商改住”的文件就有四五個。另外，在網(wǎng)簽合同的明顯位置，北京市住建委也對購買商業(yè)辦公類房屋的規(guī)劃用途、使用年限、雙方責(zé)任以及存在的風(fēng)險進行了明確的提示。消費者對自己購買的商品房性質(zhì)、用途等，也要有清晰的認知，以更好地保護自身權(quán)益。

北京商報記者 彭耀廣

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