開源證券：住建部定調一線城市表態(tài)，核心城市寬松政策可期

樂居財經 李禮8月2日，開源證券發(fā)布房地產行業(yè)點評報告。

事件：住建部部長倪虹召開企業(yè)座談會，一線城市住建委積極表態(tài)

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據新華社 27 日晚間消息，住建部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上說，要繼續(xù)鞏固房地產市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。此后北京、深圳、廣州、上海市住建部門相繼表態(tài)，將結合本市實際情況推進落實，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

支持住房需求，降低購房者資金壓力

2022 年以來，三四線和非核心二線城市的“四限”基本已放開，核心二線城市限購、限售和公積金政策均有所放松。據開源證券統(tǒng)計，自 2022 年以來，一二線城市因城施策涉及限貸調整層面 48 次，非核心一二線城市首套房首付比例基本降至 20%。2022 年以來，LPR 經歷了四次下調，在此基礎上房貸利率調降明顯，年內超 40 城首套房貸利率下限降至 4%以下。根據貝殼研究院數據，7 月百城首套主流房貸利率平均為 3.90%，二套主流房貸利率平均為 4.81%，均較 6 月下降10BP。分城市看，一線城市首二套房貸利率分別為 4.50%、5.03%，仍存在一定下調空間。整體來看，開源證券認為調降首付比例和貸款利率、置換購房稅費減免均能減輕購房者資金壓力，進一步促進剛性和改善性住房需求。

核心城市認房認貸標準有望調整

開源證券認為本次住建局提出的個人住房貸款“認房不用認貸”調整措施主要針對核心城市。據開源證券統(tǒng)計，2022 年以來一二線城市中，杭州、天津、鄭州、寧波、東莞、長春、銀川、南昌、蘭州 9 座二線城市對認房認貸標準做出調整。目前包括 4 個一線城市在內，一二線城市中仍有超 15 座城市實行“認房又認貸”政策，因城施策框架下后續(xù)預計更多城市將實行個人住房貸款“認房不用認貸”政策，釋放改善購房需求，此外開源證券認為核心城市限購政策亦有望邊際放松。

投資建議

繼政治局會議提出適時調整優(yōu)化房地產政策，因城施策用好政策工具箱后，住建局進一步明確寬松政策的調整方向，政策指引更加詳細。同時一線城市陸續(xù)表態(tài)釋放了因城施策往高能級城市擴散的信號，開源證券認為三季度或將是重要的政策窗口期，核心一二線城市的房地產政策有望持續(xù)寬松。開源證券持續(xù)看好投資強度高、布局區(qū)域優(yōu)、機制市場化的強信用房企。受益標的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、中國海外發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、越秀地產等優(yōu)質央國企；（2）萬科 A、金地集團、新城控股、美的置業(yè)等財務穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。

風險提示：（1）行業(yè)銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大；（2）調控政策超預期變化，行業(yè)波動加劇。

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