綠維文旅：產業(yè)地產是地產轉型的重要方向！

產業(yè)地產是地產轉型最重要的方向之一，后工業(yè)時代的文旅產業(yè)地產是未來最具價值的區(qū)域綜合開發(fā)模式。

什么是產業(yè)地產？

產業(yè)地產的概念最早在我國提出來是由聯東集團（產業(yè)地產商）在 2003 年首先提出的，它的概念是圍繞產業(yè)價值鏈微笑曲線打造產業(yè)價值鏈的綜合載體，將土地、產業(yè)、經濟有機地結合在一起。

產業(yè)地產沒有官方釋義和公認的定義，但是業(yè)界共識認為產業(yè)地產是指：

以產業(yè)為依托

以地產為載體

實現土地的整體開發(fā)運營

產業(yè)及產業(yè)鏈整合開發(fā)運營

產城融合整體開發(fā)運營

工業(yè)產業(yè)、高科技產業(yè)、商貿產業(yè)、生產性服務業(yè)、文化創(chuàng)意產業(yè)、會展產業(yè)、旅游產業(yè)、教育產業(yè)、健康產業(yè)、體育產業(yè)以及其他產業(yè)帶動的區(qū)域經濟的綜合開發(fā)運營模式。

產業(yè)地產的本質：產業(yè)主導并帶動的區(qū)域開發(fā)運營

產業(yè)地產的開發(fā)運營需要具備提地開發(fā)能力、房地產開發(fā)能力、產業(yè)整合能力、產業(yè)運營能力。

產業(yè)地產經過了三個階段的發(fā)展，走到今天已經成為“一二三產業(yè)融合+產居融合+產城融合”一體化發(fā)展的結構。

產業(yè)地產發(fā)展階段文旅產業(yè)地產的發(fā)展歷程

•我國文旅產業(yè)地產源于旅游地產，是旅游地產的升級發(fā)展。

•起源于20世紀90年代海南的分時度假酒店，近30年，經歷了2000-2006年的初步發(fā)展、2007-2013年的高速發(fā)展、2014-2016年的轉型回落，2016年后開始走向理性、健康發(fā)展之路。

•從跑馬圈地、全民參與，到大眾唱衰、轉型調整，如今的文旅地產模式逐漸清晰、發(fā)展走向理性、功能更加綜合、產業(yè)更加突出。

文旅產業(yè)地產是未來最具價值的區(qū)域綜合開發(fā)模式

綠維文旅董事長林峰博士認為

以文旅帶動文旅康養(yǎng)體教等綜合發(fā)展，有效結合地產業(yè)已經積累的企業(yè)資產規(guī)模、運作條件，帶動消費產業(yè)升級，覆蓋城鎮(zhèn)化，城鄉(xiāng)融合和鄉(xiāng)村振興，讓他們成為更有價值的推手和重要主體，將成為中國社會經濟發(fā)展的重要的領域。文旅產業(yè)產業(yè)地產對中國推動以第三產業(yè)消費引導的城鎮(zhèn)化發(fā)展具有重大意義，是基于產業(yè)發(fā)展帶動城鎮(zhèn)化，實現全國全域土地覆蓋下，生活質量升級、消費升級的重要抓手。

作為《文旅地產綜合評價標準（討論稿）》編制專家組組長，林峰博士正在積極推動《文旅地產綜合評價標準》的編制工作。綠維文旅正由規(guī)劃設計向運營集團轉型，可為文旅康養(yǎng)與鄉(xiāng)村振興的項目運營，提供顧問、培訓、招商、融資、營銷、托管、承包及全程孵化服務，有效推動文旅產業(yè)地產的發(fā)展。

他指出，文旅產業(yè)地產屬性為產業(yè)地產，以產業(yè)為依托，地產為載體；既注重文旅產業(yè)的發(fā)展，強調泛文旅生產和消費，又強調生活價值的營造。

一、文旅產業(yè)地產與與傳統的工業(yè)地產相比，其產業(yè)屬性與產業(yè)結構不同

首先，文旅產業(yè)的融合特征，是文旅為主導，文旅康養(yǎng)體教商七大產業(yè)融合一體化。

第二，文旅產業(yè)的產出特征，是“消費性服務業(yè)+創(chuàng)意智造產業(yè)+生產性服務業(yè)”。消費產業(yè)的帶動力是經濟發(fā)展的核心，文旅產業(yè)恰是消費產業(yè)的主力軍；批零結合的創(chuàng)意智造產業(yè)包括文創(chuàng)、鄉(xiāng)創(chuàng)等，形成定制化；物流園區(qū)、商貿市場等是生產性服務業(yè)。三種產業(yè)產出模式，構成不同的產業(yè)形態(tài)。

其中，文創(chuàng)智造業(yè)是文創(chuàng)和智造結合形成的一個新概念和新方向，是一種新型的產業(yè)類型。文創(chuàng)智造業(yè)企業(yè)多是小規(guī)模生產、特色化生產的企業(yè)，包括文創(chuàng)產品、文創(chuàng)店鋪、文創(chuàng)工坊、文創(chuàng)公司等，小批量、定制化、體驗性、可與C端形成良好的互動性，這與大批量生產的生產型制造業(yè)有本質的區(qū)別。

文創(chuàng)智造業(yè)通過體驗化、互動化和參與化形成文創(chuàng)活動、文創(chuàng)表演、藝術演藝化等，從而實現生產過程與消費過程的有效結合。在發(fā)展過程中形成了工坊模式、體驗式模式、DIY模式等多種發(fā)展模式，形成了精油制造、肥皂制造、陶藝制造等多種新業(yè)態(tài)模式，同時，也形成了畫家村、音樂小鎮(zhèn)、藝術小鎮(zhèn)等多種類型。

文創(chuàng)智造業(yè)可以在文旅小鎮(zhèn)、文旅綜合體、旅游目的地、文旅創(chuàng)意產業(yè)園、文旅康養(yǎng)村莊，通過文創(chuàng)化和智能化形成新型產業(yè)模式，帶來消費模式升級、消費方式的變化，形成對未來的引領和帶動。

第三，文旅產業(yè)的聚集特征，是“產業(yè)融合聚集（園區(qū)）+消費業(yè)態(tài)聚集（商區(qū)）+產居融合聚集（綜合區(qū)）+產城融合聚集（新城區(qū)）”。

二、文旅產業(yè)地產意義重大

林峰博士強調，后工業(yè)時代的文旅產業(yè)地產是未來最具價值的區(qū)域綜合開發(fā)模式。文旅產業(yè)地產符合后工業(yè)時代的“高質量發(fā)展+高品質生活+產業(yè)結構升級+區(qū)域綜合協調發(fā)展”的發(fā)展方向。

文旅產業(yè)地產以地產作為一個賦能結構和整合結構，實現產業(yè)鏈整合、產業(yè)空間整合、產業(yè)業(yè)態(tài)整合、資產整合、投融資整合，從而實現區(qū)域綜合開發(fā)的效果。

文旅產業(yè)地產具有引領性和代表性，在未來中國經濟發(fā)展中具有重要發(fā)展前景和引領作用的發(fā)展方向。

1、文旅地產去房地產化，進一步回歸文旅產業(yè)本質

我國產業(yè)地產在發(fā)展中，受到發(fā)展方向、發(fā)展經驗、規(guī)劃建設等因素的影響，依舊存在許多問題。文旅地產需要破除部分“借產業(yè)地產之名，行房地產之實”的行為。

產業(yè)地產領域的龍頭企業(yè)大多是從住宅房地產企業(yè)轉型而來，在產業(yè)地產開發(fā)過程中，部分企業(yè)依舊沿用住宅房地產的開發(fā)思維，缺乏對產業(yè)發(fā)展的專業(yè)規(guī)劃，導致其又回到傳統地產的粗放開發(fā)模式，最終導致項目的失敗。文旅產業(yè)地產是真正的去房地產化，回歸產業(yè)的本質。

文旅產業(yè)地產不同于普通的住宅和商業(yè)地產，是文旅產業(yè)和生活功能相結合的綜合項目。文旅產業(yè)的導入，更好的匹配了服務功能和娛樂休閑功能，可以更好的為居住賦能提質。而居住人口的聚集能更好的支撐文旅產業(yè)本身的發(fā)展，形成良好的循環(huán)效應。

2、文旅產業(yè)地產強調文旅產業(yè)的功能性和帶動性

文化和旅游產業(yè)在區(qū)域經濟發(fā)展中具有很強的推動作用。雖然，對于文旅的需求在當前階段受到壓制，但是擁抱大自然、求知求異的需求沒有消失，甚至會在疫情結束后產生反彈。疫情后人們追求健康生活更加會希望融入大自然，享受生態(tài)宜居的良好環(huán)境，文旅地產將迎來新的發(fā)展。

文旅對于地產而言是賦能，也是整合，文旅產業(yè)地產以地產作為一個賦能結構和整合結構，實現產業(yè)鏈整合、產業(yè)空間整合、產業(yè)業(yè)態(tài)整合、資產整合、投融資整合，從而實現區(qū)域綜合開發(fā)的效果。

文旅地產以文旅產業(yè)為依托，將充分調動文旅產業(yè)的融合特征，以文旅為主導，實現文旅康養(yǎng)體教商七大產業(yè)融合一體化。

3、文旅小鎮(zhèn)和文旅綜合體將是最重要的開發(fā)形式

文旅地產本身對于房地產企業(yè)資金、規(guī)模、品牌都有一定的要求。疫情的發(fā)生，讓房地產行業(yè)的集中度不斷地提升，對于品牌房企加速兼并收購，進一步做大做強有促進作用。這有利于疫情結束后，品牌房企對于文旅產業(yè)地產的投資和開發(fā)。文旅小鎮(zhèn)和文旅綜合體將成為文旅地產最重要的開發(fā)形式。

文旅綜合體，為建設用地在40公頃-100公頃之間的產居融合項目，是基于一定的文旅資源與土地基礎，以文旅休閑為導向進行土地綜合開發(fā)，以互動發(fā)展的文旅吸引核、休閑聚集區(qū)、文旅地產社區(qū)為核心功能構架，以相關配套設施與延伸產業(yè)為支撐保障，形成的文旅休閑聚集區(qū)。

文旅小鎮(zhèn)，為建設用地在100公頃以上的產居融合項目，是以開發(fā)當地具有價值的自然或人文景觀為基礎，以整體景區(qū)化為核心特質，以休閑核心為增長極，以旅游產業(yè)綜合發(fā)展為目的的一種社會化的政府支持與市場化運作相結合的就地城鎮(zhèn)化模式，與特色小鎮(zhèn)要求一致。

4、文旅產業(yè)地產能夠最大程度地提升土地價值

一方面，以旅游產業(yè)為引擎的泛旅游產業(yè)集群具有較強的消費帶動能力，并能夠有效推動服務產業(yè)聚集發(fā)展，帶動土地升值，衍生出商業(yè)地產及休閑度假地產等高利潤項目，成為區(qū)域發(fā)展中最重要的新型動力。

另一方面，文化產業(yè)中的文創(chuàng)領域具有比較大的消費促進作用，并且文創(chuàng)帶動的不僅僅是消費產業(yè)，還有很多TO B端的生產性服務業(yè)，如影視、文創(chuàng)生產等。將文化和旅游產業(yè)與產業(yè)地產模式相結合，基于地產的優(yōu)勢發(fā)展主導產業(yè)，融入生活服務設施，促進生活品質升級，這是文旅產業(yè)地產的發(fā)展邏輯。最終，實現文旅產業(yè)的聚集，形成“產業(yè)融合聚集（園區(qū)）+消費業(yè)態(tài)聚集（商區(qū)）+產居融合聚集（綜合區(qū)）+產城融合聚集（新城區(qū)）”。

5、文旅產業(yè)地產將引領新一輪新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢

追求低密度、高綠化率、高質量環(huán)境的居住空間與文旅地產的發(fā)展高度契合。疫情后，養(yǎng)老人群更加注重居住區(qū)域的醫(yī)療條件，更加注重獨立的戶外活動空間，注重居住地區(qū)的環(huán)境和服務管理；追求高質量生活的人群，也對旅居生活有了新的需求。

城市人群在城市郊區(qū)、鄉(xiāng)村購置房產，這既是文旅產業(yè)地產的發(fā)展機遇，也將引領新一輪新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。

產業(yè)融合協同發(fā)展論壇

第十二屆中國房地產科學發(fā)展論壇于2021年7月5-7日在武漢舉行。產業(yè)融合協同發(fā)展論壇作為第十二屆中國房地產科學發(fā)展論壇的主要內容深受行業(yè)關注，由中國房地產業(yè)協會城市開發(fā)專業(yè)委員會、商業(yè)文化旅游地產委員會、產業(yè)協作專業(yè)委員會聯合承辦，探討各產業(yè)與房地產的融合發(fā)展，拓寬開發(fā)理念。協助政府和企業(yè)分析產業(yè)發(fā)展趨勢，促進企業(yè)對接匹配項目，促進資源共享，更加高效的推動產業(yè)的落地。

綠維文旅董事長林峰博士應邀參加產業(yè)融合協同發(fā)展分論壇，做主持發(fā)言，并將與來自京東健康、散花書院、街景智能制造等企業(yè)嘉賓在圓桌論壇探討文旅IP如何支持商業(yè)、旅游、文化項目案例。

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