商品房銷售降溫，房地產(chǎn)如何破局？

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2023年開年，由于疫情期間積壓需求釋放，市場短暫出現(xiàn)小陽春，但市場回暖基礎(chǔ)較弱，4、5月商品房銷售有所降溫。供應(yīng)端總量收縮、結(jié)構(gòu)錯配，需求端預(yù)期下行、購買受限，房地產(chǎn)該如何破局？

目前供應(yīng)端總量收縮，結(jié)構(gòu)性問題突出。當(dāng)下，市場有效供應(yīng)不足，新房供應(yīng)量下降。在結(jié)構(gòu)性問題上，區(qū)位、戶型、品質(zhì)上供需出現(xiàn)錯位。區(qū)位方面，購房者回歸理性，更注重通勤時間等居住功能屬性，需求逐步向核心區(qū)回流，而土地供應(yīng)郊區(qū)化難以有效匹配購房者需求。戶型方面，住宅同質(zhì)化現(xiàn)象、住房品質(zhì)的進(jìn)一步降低也都難以滿足當(dāng)前的購房需求。

需求端購房回歸理性，改善性需求成為主力。受城鎮(zhèn)化、人口遷移、消費(fèi)升級、改善需求增加等影響，中國中長期新增住房需求充足。且中國已基本告別住房短缺，購房回歸理性。購房需求向改善購房發(fā)展，改善群體成交成為主流。新需求群體的出現(xiàn)為產(chǎn)品提出新要求，大量置換需求等待釋放，但目前市場缺乏可匹配產(chǎn)品。同時，現(xiàn)存需求端部分政策限制購買力釋放，購房預(yù)期也亟待改善。

房地產(chǎn)破局需要供需兩端齊發(fā)力。從供應(yīng)端來看，企業(yè)與政策需同時優(yōu)化。企業(yè)方面，一要加快轉(zhuǎn)型升級腳步。根據(jù)市場需求優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在住宅配置、配套設(shè)施、運(yùn)營管理上提高品質(zhì)，以高品質(zhì)打動持幣觀望客群。二要加大力度盤活存量土地。針對出險企業(yè)項(xiàng)目，國央企、金融機(jī)構(gòu)以及優(yōu)質(zhì)民企應(yīng)承擔(dān)起社會責(zé)任，以收并購形式拆分、盤活存量項(xiàng)目，為市場供應(yīng)提供補(bǔ)給。針對開發(fā)周期長的存量資產(chǎn)，可引入專業(yè)團(tuán)隊(duì)，將項(xiàng)目從投資、開發(fā)、運(yùn)營三個維度分離，具有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)可通過代建方式與國資平臺公司合作，加快項(xiàng)目開發(fā)速度，企業(yè)以輕資產(chǎn)方式運(yùn)作盤活土地，達(dá)成雙贏。

政策方面，一是提升土地供應(yīng)質(zhì)量以帶動土地成交。調(diào)整新增的供應(yīng)土地區(qū)位結(jié)構(gòu)，增加核心區(qū)及優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)占比，提高房企拿地積極性，滿足改善客群對住房回歸核心區(qū)的需求。二是因地制宜，平衡需求、供應(yīng)與庫存。對于一線及熱點(diǎn)城市，對依然存在因限價而倒掛的項(xiàng)目，應(yīng)鼓勵企業(yè)推進(jìn)取證，加快推售。對于無倒掛市場平穩(wěn)的二線三線城市，應(yīng)以銷定產(chǎn)，設(shè)置土地供應(yīng)目標(biāo)，控制市場庫存處于合理區(qū)間。對于庫存較高的三四線城市，應(yīng)控制土地供應(yīng)量，維持市場穩(wěn)定。三是通過城中村改造騰挪土地增加供給。四是通過商辦用地調(diào)規(guī)等方式增加住宅供應(yīng)。

需求端來看，一是擴(kuò)大需求基本盤。放寬生育政策、鼓勵生育，并給予多孩家庭購房政策傾斜。二是放松需求限制。因城施策，根據(jù)不同城市現(xiàn)狀，優(yōu)化限購限貸等政策，支持需求釋放。具體來講：

一線城市人口眾多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，需求旺盛，但限購限貸政策較嚴(yán)格，有較大放松空間。限購方面，分區(qū)域優(yōu)化政策，放松非熱點(diǎn)區(qū)域限購限制。優(yōu)化非戶籍人口買房限購政策，降低需連續(xù)繳納社保年限。限貸方面，優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)降低二套房首付比例，支持合理的置換需求。結(jié)合市場實(shí)際房價，優(yōu)化調(diào)整普宅非普宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

二線城市政策已陸續(xù)放松，但在首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、限購等方面仍存在放松空間。限購方面，優(yōu)化非戶籍人口買房限購政策，降低連續(xù)繳納社保年限；擴(kuò)圍城市不限購區(qū)域；優(yōu)化限購具體細(xì)節(jié)，如二手房不限購、144㎡以上改善住宅不限購等。限貸方面，二線城市首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)多數(shù)已優(yōu)化，未來可進(jìn)一步下調(diào)利率、降低首付。

三四線城市已成為樓市政策松綁的前沿陣地，“因城施策”的利好政策工具箱或已能出盡出。未來地方政府可以從支持發(fā)展保障性租賃住房建設(shè)出發(fā)。一是金融端，為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營和管理提供支持，如鼓勵金融機(jī)構(gòu)支持企業(yè)發(fā)行用于保障性租賃住房建設(shè)的債券，創(chuàng)新相關(guān)的信貸產(chǎn)品。二是稅收端，鼓勵企業(yè)參與回購存量閑置房屋用作保障性租賃住房運(yùn)營，對該類企業(yè)提供優(yōu)惠稅收政策。三是配套端，加強(qiáng)和完善住房租賃的配套制度，建立國有平臺公司運(yùn)營管理市場房源轉(zhuǎn)化的保障性租賃住房。對保障性租賃住房方面的積極探索，有利于消化市場庫存，穩(wěn)定房價。

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