天天百事通！高力洞察-對(duì)話ChatGPT, 探究老舊商務(wù)樓宇改造

近日，由美國人工智能實(shí)驗(yàn)室OpenAI推出的chatGPT吸引了全世界的關(guān)注，主要在于它超強(qiáng)的對(duì)話邏輯和專業(yè)知識(shí)未來可能取代很多人類的工作。基于此，高力國際就城市老舊商務(wù)樓宇更新的相關(guān)問題，與chatGPT進(jìn)行了一次對(duì)話，探究人工智能與積累實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)咨詢公司對(duì)于城市更新看法的異同之處，內(nèi)容如下：

(相關(guān)資料圖)

Hello, 我是一家國有企業(yè)的管理者，我們企業(yè)擁有一棟樓齡在20年以上的老舊商務(wù)樓宇，目前該商務(wù)樓宇租金水平較低，入駐企業(yè)品質(zhì)不高。為了國有資產(chǎn)的保值增值，現(xiàn)計(jì)劃進(jìn)行改造。想聽聽你的建議。

ChatGPT：非常感謝您的介紹，我可以給您提供一些關(guān)于如何進(jìn)行這個(gè)商務(wù)樓宇改造的建議：

1)??市場(chǎng)研究：在進(jìn)行改造前，建議進(jìn)行市場(chǎng)研究，了解該區(qū)域的商務(wù)樓宇租賃市場(chǎng)情況，了解租戶需求和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況。這將有助于確定改造后的樓宇在市場(chǎng)上的位置和價(jià)格。

2)??設(shè)計(jì)方案：確定改造的目標(biāo)和設(shè)計(jì)方案，需要考慮樓宇的基本設(shè)施、外觀、能源效率、環(huán)保等方面。根據(jù)租戶的需求和市場(chǎng)趨勢(shì)，考慮樓宇內(nèi)部空間的布局和設(shè)計(jì)，使其更加適合不同類型的租戶。同時(shí)，可以考慮使用可再生能源、節(jié)能設(shè)備等來提高樓宇的環(huán)保性能，這也能提高租戶對(duì)樓宇的滿意度。

3)??租戶管理：改造后需要吸引高品質(zhì)的租戶入駐，這需要進(jìn)行租戶管理。可以考慮招募專業(yè)的物業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)租戶的招募、入駐、維護(hù)等工作。此外，為租戶提供高質(zhì)量的服務(wù)和支持，例如定期維護(hù)、設(shè)備更新等，有助于提高租戶的滿意度和忠誠度。

4)??財(cái)務(wù)規(guī)劃：在進(jìn)行改造時(shí)，需要考慮財(cái)務(wù)規(guī)劃，包括改造成本、租金水平、回報(bào)率等方面?？梢钥紤]制定長期規(guī)劃和短期規(guī)劃，確定合理的改造計(jì)劃和租金調(diào)整方案，同時(shí)關(guān)注市場(chǎng)變化和租戶需求的變化，隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

以上是一些基本的建議，希望對(duì)您有所幫助。如果您有其他的問題或者需要更具體的建議，歡迎繼續(xù)提問。

高力觀點(diǎn)：ChatGPT為我們提供了物業(yè)更新改造的常規(guī)建議，但高力還可以根據(jù)我們實(shí)際的操作經(jīng)驗(yàn)提供一些補(bǔ)充。我們?cè)诳紤]進(jìn)行商務(wù)樓宇更新改造時(shí)，前期的準(zhǔn)備工作非常重要，需思路清晰，邏輯自洽，秉持運(yùn)營前置、結(jié)果導(dǎo)向的思維模式。

首先，明確物業(yè)更新改造的目的。以此為目標(biāo)導(dǎo)向，制定方案。

其次，明確項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)方向。根據(jù)后期要引進(jìn)的企業(yè)，提供符合他們使用需求的物業(yè)條件。

再次，進(jìn)行市場(chǎng)研究。了解區(qū)域內(nèi)運(yùn)營情況良好項(xiàng)目的租賃情況，清楚要達(dá)到此運(yùn)營情況，我們需要滿足哪些條件和標(biāo)準(zhǔn)。

最后，進(jìn)行財(cái)務(wù)測(cè)算。估算滿足后期良好運(yùn)營條件下，進(jìn)行改造的成本，可以實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)收益和回報(bào)率等。

1.??從改造主體來說，有哪些模式可以參考？

ChatGPT：從改造主體的角度來看，老舊商務(wù)樓宇的改造模式主要有以下幾種：

1)??國有企業(yè)自主改造：國有企業(yè)擁有商務(wù)樓宇的所有權(quán)，可以自主進(jìn)行改造。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是改造成本較低，改造效果可控，而缺點(diǎn)則在于可能缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步提高租金難度較大。

2)??與開發(fā)商合作改造：國有企業(yè)可以與專業(yè)的開發(fā)商合作，由開發(fā)商負(fù)責(zé)改造商務(wù)樓宇，最終由國有企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營和管理。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是利用開發(fā)商的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，可以實(shí)現(xiàn)改造效果的提升和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高，缺點(diǎn)在于改造成本較高，合作關(guān)系需要謹(jǐn)慎把握。

3)??委托管理公司改造：國有企業(yè)可以委托專業(yè)的管理公司進(jìn)行商務(wù)樓宇的改造和管理。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是利用管理公司的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，可以實(shí)現(xiàn)商務(wù)樓宇的規(guī)范化管理和運(yùn)營，進(jìn)一步提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，缺點(diǎn)則在于改造成本較高，委托管理風(fēng)險(xiǎn)需要謹(jǐn)慎評(píng)估。

4)??政府牽頭改造：政府可以牽頭進(jìn)行商務(wù)樓宇的改造，提高商務(wù)樓宇的品質(zhì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，最終將商務(wù)樓宇交給國有企業(yè)或者其他經(jīng)營管理主體進(jìn)行運(yùn)營和管理。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是改造成本較低，政府可以提供政策支持和財(cái)政補(bǔ)貼，缺點(diǎn)則在于政府主導(dǎo)過程，需要謹(jǐn)防政策風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，老舊商務(wù)樓宇的改造模式從改造主體來說有以上幾種，國有企業(yè)可以根據(jù)自身實(shí)際情況和市場(chǎng)需求選擇合適的改造模式。

高力觀點(diǎn)：ChatGPT提供的改造模式在實(shí)際過程中，有些運(yùn)用較少。根據(jù)我們實(shí)際參與的項(xiàng)目來看，一般改造的模式主要分為自主改造、社會(huì)資本參與改造以及純社會(huì)資本改造。其中自主改造對(duì)業(yè)主的專業(yè)性要求較高，如改造過程中對(duì)工程的專業(yè)把控以及后期招商運(yùn)營的專業(yè)管理。社會(huì)資本參與，則是與開發(fā)商合作，情況較多的是業(yè)主出租物業(yè)，由開發(fā)商來進(jìn)行物業(yè)的改造和運(yùn)營。純社會(huì)資本改造，一般是投資機(jī)構(gòu)收購物業(yè)后來進(jìn)行改造運(yùn)營或出讓。通常情況下，社會(huì)資本愿意參與或者收購的都是區(qū)位條件非常優(yōu)越的物業(yè)。因此對(duì)于國有企業(yè)來說，自主改造可以通過更新后物業(yè)的增值效益滿足國有資產(chǎn)增值的訴求，但同時(shí)需承擔(dān)前期較大的資金壓力和后期的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)資本合作或收購一般談判周期較長，不確定性因素較多，同時(shí)可能失去物業(yè)增值的機(jī)會(huì)，但無須承擔(dān)前期資金壓力。

2.??改造的流程有哪些？

ChatGPT：商務(wù)樓宇改造的流程一般包括以下幾個(gè)階段：

1)??前期準(zhǔn)備階段：確定改造目標(biāo)和需求，進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究和市場(chǎng)分析，選擇合適的改造模式，制定改造方案和預(yù)算，開展相關(guān)手續(xù)和資金籌集。

2)??設(shè)計(jì)階段：進(jìn)行方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)考慮改造過程中可能出現(xiàn)的技術(shù)和安全問題，如防火、抗震等問題。

3)??施工階段：確定施工隊(duì)伍和主要承包商，按照設(shè)計(jì)方案進(jìn)行改造施工，同時(shí)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控和安全管理，保證工程進(jìn)度和質(zhì)量。

4)??驗(yàn)收階段：進(jìn)行工程驗(yàn)收，包括技術(shù)驗(yàn)收和安全驗(yàn)收等。驗(yàn)收合格后，可投入使用。

5)??運(yùn)營階段：進(jìn)行商務(wù)樓宇的租賃和管理，保證商業(yè)運(yùn)營的正常進(jìn)行，同時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和資產(chǎn)保值增值。

在以上流程中，需要注意風(fēng)險(xiǎn)管理和利益協(xié)調(diào)，如資金和預(yù)算管理、進(jìn)度控制、安全和環(huán)保管理、市場(chǎng)需求和商業(yè)運(yùn)營等方面的問題，確保改造效果和投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)。

高力觀點(diǎn)：ChatGPT提供的改造流程非常完備。我們可以看到這其中涉及到諸多環(huán)節(jié)，且每一個(gè)環(huán)節(jié)鏈接緊密，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的及時(shí)推進(jìn)和專業(yè)把控都關(guān)系到項(xiàng)目最終的呈現(xiàn)效果以及后期的運(yùn)營效益。因此，對(duì)于國有企業(yè)而言，有專業(yè)的PM來追蹤把控整個(gè)過程至關(guān)重要。

3.??對(duì)于國有企業(yè)而言，老舊商務(wù)樓宇改造的難點(diǎn)在哪？

ChatGPT：對(duì)于國有企業(yè)而言，老舊商務(wù)樓宇改造可能存在以下幾個(gè)難點(diǎn)：

1)??資金問題：老舊商務(wù)樓宇改造需要大量的資金投入，包括設(shè)計(jì)費(fèi)用、施工費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用、管理費(fèi)用等，而國有企業(yè)可能會(huì)受到財(cái)務(wù)預(yù)算等方面的限制，難以拿出足夠的資金進(jìn)行改造。

2)??管理問題：國有企業(yè)在商務(wù)樓宇改造中需要面對(duì)的管理問題也比較復(fù)雜，包括招標(biāo)、合同管理、質(zhì)量控制、驗(yàn)收等方面的問題，這需要有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和管理經(jīng)驗(yàn)的積累。

3)??政策和法律法規(guī)問題：老舊商務(wù)樓宇改造涉及到多個(gè)政府部門和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，需要國有企業(yè)與政府部門進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)，遵守相關(guān)規(guī)定和法律法規(guī)，避免違法違規(guī)。

4)??市場(chǎng)需求問題：商務(wù)樓宇改造需要考慮市場(chǎng)需求和客戶需求，國有企業(yè)需要了解市場(chǎng)和客戶需求的變化，進(jìn)行合理的改造方案設(shè)計(jì)和商業(yè)運(yùn)營管理。

5)??技術(shù)和安全問題：商務(wù)樓宇改造需要考慮技術(shù)和安全問題，如建筑結(jié)構(gòu)、防火、抗震等方面的問題，需要有專業(yè)的技術(shù)人員進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)和施工管理，保證改造效果和安全性。

因此，國有企業(yè)在老舊商務(wù)樓宇改造過程中需要面對(duì)多個(gè)難點(diǎn)和挑戰(zhàn)，需要綜合考慮各種因素，制定合理的改造方案和管理策略，確保改造項(xiàng)目的順利實(shí)施和效果的實(shí)現(xiàn)。

4.??面對(duì)這些難點(diǎn)，有什么解決方式？

ChatGPT：國有企業(yè)可以通過以下方式來解決老舊商務(wù)樓宇改造中的難點(diǎn)和問題：

1)??合理籌集資金：國有企業(yè)可以通過多種方式籌集資金，如政府扶持、銀行貸款、股權(quán)融資等，確保足夠的資金投入到商務(wù)樓宇改造項(xiàng)目中。

2)??引入專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)：國有企業(yè)可以考慮引入專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和顧問，進(jìn)行商務(wù)樓宇改造項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收和運(yùn)營管理，確保項(xiàng)目進(jìn)展和效果的實(shí)現(xiàn)。

3)??積極與政府部門溝通協(xié)調(diào)：國有企業(yè)需要積極與政府部門溝通協(xié)調(diào)，了解政策和法律法規(guī)的規(guī)定，確保改造項(xiàng)目的合規(guī)性和順利進(jìn)行。

4)??了解市場(chǎng)需求和客戶需求：國有企業(yè)需要了解市場(chǎng)和客戶需求的變化，制定合理的改造方案和商業(yè)運(yùn)營管理策略，滿足客戶需求，提高商務(wù)樓宇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和租金水平。

5)??提升技術(shù)和安全管理水平：國有企業(yè)需要提升技術(shù)和安全管理水平，通過引入專業(yè)技術(shù)人員、加強(qiáng)安全管理和監(jiān)督等方式，保證商務(wù)樓宇改造的技術(shù)和安全性能達(dá)到要求。

高力觀點(diǎn)：針對(duì)國有企業(yè)改造遇到的難點(diǎn)和解決方式，ChatGPT給出了良好的回答和建議。這其中引入專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)可以幫助國有企業(yè)解決物業(yè)更新改造過程中遇到的諸多難點(diǎn)，包括從前期準(zhǔn)備到后期運(yùn)營的全流程問題，推動(dòng)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。高力國際在這方面積累了豐富的操作經(jīng)驗(yàn)，以全生命周期的陪伴式服務(wù)保障項(xiàng)目的呈現(xiàn)效果以及業(yè)主方運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的建立，以專業(yè)的角色無縫切入最后以伙伴的方式完美退出。

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稿源：美通社

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