“限競(jìng)房”攪動(dòng)北京樓市 利潤(rùn)攤薄之下開發(fā)商靠什么賺錢

從2016年末開始，北京在土地出讓在“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”規(guī)則下產(chǎn)生了大量地塊。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》查詢中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自2017年起，北京供應(yīng)的“限競(jìng)房”項(xiàng)目合計(jì)超過60個(gè)，總供應(yīng)面積高達(dá)500萬平方米。預(yù)計(jì)2018年下半年將迎來集中入市。

由于限競(jìng)房在土地出讓時(shí)就提前鎖定了房?jī)r(jià)，那么，在利潤(rùn)攤薄的趨勢(shì)下，房企靠什么賺錢?

限競(jìng)房將集中入市

中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，2018年1~6月，TOP10房企獲取的住宅用地均含有“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的出讓條件，并適當(dāng)配有90/70、競(jìng)自持、共有產(chǎn)權(quán)房等多種限制條件。

而據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，自2017年起，北京供應(yīng)的限競(jìng)房項(xiàng)目合計(jì)超過60個(gè)，計(jì)算貨值超過了3000億元，總供應(yīng)面積高達(dá)500萬平方米。預(yù)計(jì)2018年下半年將迎來集中入市。

同時(shí)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從合碩機(jī)構(gòu)獲得的最新統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年6月至9月10日，北京限競(jìng)房總供應(yīng)9038套，面積93.5萬平方米;而同期商品住宅總供應(yīng)15561套，面積200.2萬平方米。這意味著在最近的3個(gè)月，北京限競(jìng)房的供應(yīng)數(shù)量已占到普通商品房的一半以上。

8月，包括瑞悅府限競(jìng)房、亦莊金茂府、華潤(rùn)理想國(guó)限競(jìng)房、中糧天恒天悅壹號(hào)、中海京西里限競(jìng)房、萬和斐麗限競(jìng)房、臺(tái)湖銀河灣等7個(gè)住宅項(xiàng)目成交額均額突破5億元大關(guān)，其中限競(jìng)房項(xiàng)目就有4個(gè)。不難發(fā)現(xiàn)，眾多限競(jìng)房的集中簽約成為北京新房成交市場(chǎng)的主力。

此外，共有產(chǎn)權(quán)住房也越來越成為北京樓市不可忽視的力量。

9月6日上午10點(diǎn)，石景山區(qū)的中國(guó)鐵建·玉景陽光正式開通網(wǎng)上申購(gòu)，這是石景山區(qū)首個(gè)正式開通網(wǎng)上申購(gòu)的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目。

據(jù)記者了解，今年石景山區(qū)還將有東下莊共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目開工建設(shè)并開通網(wǎng)申工作，可提供房源800余套。

根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站消息，目前北京市已經(jīng)完成或者正在進(jìn)行中的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目達(dá)73個(gè)，其中不乏碧桂園、萬科、恒大等頭部房企。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，共有產(chǎn)權(quán)非京籍房源也有打破30%限定的趨勢(shì)。8月30日，北京市海淀區(qū)最大的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目——永靚家園開始申購(gòu)登記。此次申購(gòu)與以往項(xiàng)目最大的不同是，沒有把供給非京籍房源數(shù)量“一 刀切”地劃定為30%。業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，這意味著北京共有產(chǎn)權(quán)房30%房源分配給非京籍的比例，不再各區(qū)、各項(xiàng)目“一刀切”，而是調(diào)整為根據(jù)各區(qū)各項(xiàng)目實(shí)際情況確定。

另外，根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，北京市各區(qū)計(jì)劃在2018年底完成共完成籌集、竣工保障性住房67900套，也將對(duì)房?jī)r(jià)起到一定的抑制作用。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，近兩月新房成交上揚(yáng)并未帶來價(jià)格的升高，7月北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌6.2%，8月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲2.2%，市場(chǎng)正在回歸理性。

千方百計(jì)“擠”利潤(rùn)

由于限競(jìng)房在土地出讓時(shí)就提前鎖定了房?jī)r(jià)，利潤(rùn)攤薄的趨勢(shì)下，房企為了最大限度地節(jié)約成本與互相競(jìng)爭(zhēng)，也是使出了渾身解數(shù)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期走訪北京高端住宅較集中的朝陽孫河區(qū)域發(fā)現(xiàn)，“偷面積”、高周轉(zhuǎn)等，是限競(jìng)房控制成本的主要“法寶”。

“今年1月拿地，9月底差不多就開盤，多等一天就多一天的成本。”首創(chuàng)遠(yuǎn)洋禧瑞春秋一名銷售人員告訴記者，該樓盤目前正在排號(hào)蓄客，有平層、疊拼、合院產(chǎn)品，均價(jià)6.9萬元/平方米，總價(jià)800萬~3000萬元不等。

而作為限競(jìng)房，“向地下要面積”也是一個(gè)常見的手法。

電建洺悅苑作為四環(huán)內(nèi)槍手限競(jìng)房，曾在8月底被媒體曝光，房源必須連同地下倉(cāng)儲(chǔ)一起購(gòu)買，此“霸王條款”經(jīng)媒體曝光后才予以取消。

以首創(chuàng)遠(yuǎn)洋禧瑞春秋的一個(gè)使用面積約近400平方米的疊拼產(chǎn)品為例，銷售人員表示，在房本中呈現(xiàn)出的將是地上住宅面積160平方米，70年產(chǎn)權(quán);地下倉(cāng)儲(chǔ)面積200平方米，50年產(chǎn)權(quán)。

而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者這注意到，地下倉(cāng)儲(chǔ)目前并不接受貸款，這也是購(gòu)房者需要承擔(dān)的隱形成本。

“拿地價(jià)6.1萬元/平方米，限價(jià)7.24萬元/平方米，價(jià)格比周邊二手房便宜1萬~2萬元/平方米，我們只能向下做面積才能有利潤(rùn)，把成本摳回一點(diǎn)點(diǎn)。”該銷售表示。

關(guān)鍵詞： 北京 樓市 開發(fā)商