前五名地產(chǎn)商負(fù)債近1.6萬(wàn)億 恒大發(fā)動(dòng)13萬(wàn)員工賣(mài)房

在樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊、融資渠道收緊、融資成本上升、去杠桿降負(fù)債的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的資金實(shí)力正在接受著嚴(yán)厲的考驗(yàn)，在融資渠道不斷受限的情況下，想方設(shè)法賣(mài)房促進(jìn)銷(xiāo)售回款成了地產(chǎn)商最好的選擇。

銷(xiāo)售額前5名開(kāi)發(fā)商，有息債務(wù)合計(jì)高達(dá)15850億元

“資金鏈緊張基本是各家房企面臨的共同難題。項(xiàng)目上的各個(gè)環(huán)節(jié)都是一環(huán)緊扣一環(huán)，一旦其中一個(gè)出現(xiàn)問(wèn)題，整個(gè)項(xiàng)目就面臨著崩盤(pán)的危險(xiǎn)。” 一名地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)澎湃新聞(www.thepaper.cn)表示，“看財(cái)報(bào)的話(huà)，大部分上市房企的銷(xiāo)售額都不錯(cuò)，但事實(shí)上大家的銷(xiāo)售規(guī)模增速已經(jīng)放緩了，加上現(xiàn)在借錢(qián)也難，現(xiàn)金流和債務(wù)問(wèn)題讓企業(yè)承受著不小的壓力，所以很多開(kāi)發(fā)商都把回款保證現(xiàn)金流歸為工作的重中之重。”

澎湃新聞從2018年上半年銷(xiāo)售額排名前5的開(kāi)發(fā)商的財(cái)報(bào)中發(fā)現(xiàn)，在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大漲、營(yíng)業(yè)收入大增和凈利上漲的同時(shí)，前五名開(kāi)發(fā)商的有息負(fù)債高達(dá)15850億元。

其中，中國(guó)恒大(03333.HK)達(dá)到6762億元，碧桂園(02007.HK)2945億元，萬(wàn)科集團(tuán)(000002.SZ，02202.HK)1794億，融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)2098億元以及保利地產(chǎn)2251億元。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為79.46%，相比一季度環(huán)比上漲0.6%，同比上漲1.44%。

資金是房企的命脈，高負(fù)債一直是房地產(chǎn)行業(yè)的“生存法則”，依靠高杠桿、高負(fù)債來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)張。但在面對(duì)去杠桿和融資渠道收緊的現(xiàn)實(shí)情況下，多數(shù)開(kāi)發(fā)商不約而同的選擇了減緩規(guī)模擴(kuò)張和去杠桿降負(fù)債的路徑。

據(jù)恒大研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，2018年下半年開(kāi)始，房企將逐步迎來(lái)償債高峰期。

截至2018年6月底，除民間融資和類(lèi)金融機(jī)構(gòu)貸款，房企有息負(fù)債余額約19.2萬(wàn)億，規(guī)模最大的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸，其次是委托貸款、信托融資、信用債、并購(gòu)貸、海外債和資產(chǎn)支持證券，分別為9.6萬(wàn)億、2.8萬(wàn)億、2.4萬(wàn)億、2.2萬(wàn)億、0.6萬(wàn)億和0.3萬(wàn)億。未來(lái)4年是兌付高峰。2018 下半年到2021年是集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬(wàn)億、6.1萬(wàn)億、5.9萬(wàn)億和3.4萬(wàn)億，2022年及以后總計(jì)僅0.9萬(wàn)億。其中，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款在未來(lái)4年集中到期;公司債2015-2016年集中發(fā)行，也從2018年下半年開(kāi)始密集到期。

恒大急增員工賣(mài)房指標(biāo)，大爺大媽“幫忙”到訪(fǎng)樓盤(pán)要價(jià)翻三倍

作為資金密集型的房企，快速賣(mài)房變現(xiàn)、迫切的回款成為房企應(yīng)對(duì)來(lái)自金融機(jī)構(gòu)債務(wù)償還壓力的渠道之一。

澎湃新聞從獲得的一份恒大集團(tuán)《2018年“金九銀十”銷(xiāo)售政策及全員營(yíng)銷(xiāo)重大獎(jiǎng)勵(lì)辦法》的文件中看到，恒大集團(tuán)在2-3月份的全員營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)房的活動(dòng)中累計(jì)成交金額達(dá)到170億元。在集團(tuán)13.7萬(wàn)員工中，90%的員工、共12.2萬(wàn)人參與了全員營(yíng)銷(xiāo)，合計(jì)推薦到訪(fǎng)514萬(wàn)組，合計(jì)推薦成交15765套，金額170億元，共計(jì)有10907名員工獲得傭金及獎(jiǎng)勵(lì)，合計(jì)發(fā)放傭金及獎(jiǎng)勵(lì)3.03億元。其中，最高個(gè)人獎(jiǎng)勵(lì)高達(dá)97萬(wàn)元。

值得一提的是，此次恒大在員工推薦購(gòu)房方面對(duì)于員工的獎(jiǎng)勵(lì)也比以往的力度要大。文件內(nèi)容顯示，若客戶(hù)交齊首期款簽署合同之后，除原有1%傭金給予員工額外1%傭金獎(jiǎng)勵(lì)，即按成交總額的2%計(jì)發(fā)傭金。

恒大幾乎每年都會(huì)進(jìn)行兩次規(guī)模不同的全國(guó)性促銷(xiāo)，一次在春季，另一次則在樓市的“金九銀十”之前。

一名知情人士對(duì)澎湃新聞表示，“公司要求在9月30日之前，員工要完成60個(gè)名額的到訪(fǎng)指標(biāo)，即帶人實(shí)地到樓盤(pán)簽到訪(fǎng)問(wèn)。3月份的時(shí)候還只讓完成30個(gè)指標(biāo)，這次直接翻倍了。”該知情人士直言不諱的說(shuō)道。“三月份的時(shí)候?yàn)榱送瓿芍笜?biāo)不得不去找外援，比如找大爺大媽來(lái)排隊(duì)幫簽到，價(jià)格是10塊錢(qián)一個(gè)人，現(xiàn)在我們的指標(biāo)名額提高了，大爺大媽的價(jià)格也抬高了，最便宜的也要35塊錢(qián)一個(gè)人了。”

澎湃新聞在網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，目前有專(zhuān)門(mén)從事恒大到訪(fǎng)簽到任務(wù)的團(tuán)隊(duì)，稱(chēng)加急單可當(dāng)天完成，價(jià)格為50元/人，正常三天左右完成，價(jià)格為35元/人。商家稱(chēng)，總銷(xiāo)量3萬(wàn)余次，三月回訪(fǎng)全部通過(guò)。

有分析人士表示，恒大通過(guò)恒房通賣(mài)房，主要是想要獲取更多的有效購(gòu)房用戶(hù)，在這些潛在的購(gòu)房用戶(hù)中實(shí)現(xiàn)購(gòu)房成交。但員工為了完成指標(biāo)不被扣罰獎(jiǎng)金，不得不采取購(gòu)買(mǎi)無(wú)效用戶(hù)的做法，實(shí)際上對(duì)于增加恒大購(gòu)房成交量并無(wú)多大實(shí)際用處。

恒大集團(tuán)董事局主席許家印更是在內(nèi)部會(huì)議上直接提出，讓員工務(wù)必重視，排名倒數(shù)后三位的董事長(zhǎng)要總結(jié)失敗經(jīng)驗(yàn)并做檢討。

按照恒大集團(tuán)的規(guī)定，將集團(tuán)各中心、部(室)、地區(qū)公司、各產(chǎn)業(yè)集團(tuán)及下屬單位劃分為三大板塊，按照員工人均推薦到訪(fǎng)量及人均推薦成交套數(shù)進(jìn)行綜合排名考核。

另一名知情人士稱(chēng)，恒大有一套評(píng)分考核體系，即成交占比70%，到訪(fǎng)占比30%，成交占的比重更大。但是如果大家都沒(méi)有成交，就要把到訪(fǎng)的量往上堆來(lái)保證完成指標(biāo)。

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