中報觀察 | 招商蛇口多元進階

觀點網(wǎng)8月28日晚間，招商蛇口發(fā)布2023年半年度報告。

上半年，招商蛇口繼續(xù)保持轉(zhuǎn)型方向，不僅實現(xiàn)盈利端的修復，也緊抓LPR下行窗口，置換債務實現(xiàn)降本。

中報顯示，2023年上半年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入514.42億元，雖同比下降10.63%，但仍實現(xiàn)歸母凈利潤超過14個點的增長，至21.53億元。

(資料圖片)

另外，期內(nèi)新增138億元公司債注冊，新增公開市場融資74.9億元，資金成本較年初降低24個BP，至3.65%。

據(jù)觀點新媒體觀察，招商蛇口在經(jīng)營端繼續(xù)夯實開發(fā)業(yè)務基本盤，并持續(xù)補強資管業(yè)務能力，培育未來業(yè)績增長的第二曲線。

增長牌面

從銷售端、土地端情況觀察，招商蛇口的“五強”目標正在悄然兌現(xiàn)。而土地新擴資源則聚焦北上深等一線城市及高能級重點城市，不斷夯實開發(fā)業(yè)務基本盤。

在2022年度報告中，招商蛇口預計2023年實現(xiàn)簽約銷售金額3300億元。本次中期數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)實現(xiàn)簽約銷售面積683.96萬平方米，同比增加40.30%；累計完成簽約銷售金額1664.36億元，按年增加40.07%，完成年度銷售指引比例五成以上。

截至6月末，招商蛇口全口徑簽約金額排名行業(yè)第五，較去年同期提升一位。與此同時，在觀點指數(shù)發(fā)布相關(guān)報告之中，該司上半年在新增全口徑土儲方面同樣實現(xiàn)排位提升，與簽約金額一道較去年提升一位，位列行業(yè)第五。

上半年，房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)出清尚未結(jié)束，房企業(yè)績在曲折中進行修復。城市間、企業(yè)間的分化持續(xù)加劇，優(yōu)質(zhì)資源向頭部聚集，招商蛇口也在抓住市場機遇，尋找進入未來長期增量的通道。

報告期內(nèi)，該司新增土儲投資呈現(xiàn)出區(qū)域聚焦、城市深耕的特點，投資圍繞“強心30城”、“核心6+10城”分檔，重倉核心城市。

1-6月，招商蛇口獲取25宗地塊，總計容建面約238萬平方米，權(quán)益地價345億元。其中“強心30城”投資金額占比100%，“核心6+10城”的投資金額占比達98%，資源投放進一步聚焦北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等重點城市。

觀點新媒體了解到，招商蛇口今年在北京市場的拓展上看，一批次土拍中累計獲取3宗項目，資金投入達87.8億。

此外，該批次最熱門的亦莊新城X47地塊在江蘇南通中皋置業(yè)搖號摘得后，現(xiàn)已引入招商蛇口入股合作，并由后者操盤。

接連在北京斬獲4宗優(yōu)質(zhì)土地，為招商蛇口在京業(yè)績增速與持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

上海作為今年房企投資意愿最高的城市之一，2017年招商蛇口就開啟了“重返上海”策略?，F(xiàn)如今在“重返”目標之上，招商蛇口迅速擴張，業(yè)務觸角進一步擴展至“上海核心”區(qū)域。

去年全年，招商蛇口在滬實現(xiàn)銷售金額超740億元，穩(wěn)坐當?shù)胤蓊~的頭把交椅。

在今年土拍中，招商蛇口在保持繼續(xù)投資獲地的基礎(chǔ)上，還通過聯(lián)合華發(fā)成為上海靜安北站新城地塊實施主體。

除了聚焦傳統(tǒng)土地招拍掛市場，招商蛇口積極以城市更新、收并購等為抓手多元拓展，報告期內(nèi)完成佛山南海寶華等舊改項目的落地。

經(jīng)過多年發(fā)展，招商蛇口形成招拍掛、收并購、舊改、輕資產(chǎn)等多元化的資源獲取方式，在做強夯實開發(fā)業(yè)務基本盤的同時，持續(xù)推動資產(chǎn)運營及城市服務業(yè)務的發(fā)展。

資管進階

上半年，蛇口產(chǎn)園REIT擴募工作成功落地，完成注入光明科技園加速器二期項目，完善打造持有業(yè)務“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式，解決了資金回收慢，需要長期資金支撐的難題，助力資產(chǎn)運營業(yè)務再上新臺階。

2023年上半年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運營收入31.2億元，實現(xiàn)EBITDA16.6億元，兩項數(shù)據(jù)分別按年增長22.5%和26.1%。報告期內(nèi)，該司開業(yè)三年以上成熟運營期的項目EBITDA Margin至61%，同比微升0.2個百分點。

從資管業(yè)務的各業(yè)態(tài)上看，2023年上半年，招商蛇口集中商業(yè)運營收入為6.69億元，管理范圍內(nèi)集中商業(yè)在營項目36個，總經(jīng)營建筑面積約201萬平方米；在建及籌開項目42個，總經(jīng)營建筑面積約296萬平方米。

期內(nèi)，招商蛇口完成深圳會展灣花園里、徐州花園里等三個項目的開業(yè)，并新拓展杭州崇賢花園城重資產(chǎn)項目、佛山招商花園里輕資產(chǎn)項目。

寫字樓業(yè)務方面，招商蛇口在營項目29個，總經(jīng)營建筑面積約110萬平方米，其中80%布局在一線城市；目前在建項目14個，上半年實現(xiàn)寫字樓運營收入5.89億元。

此外，招商蛇口已完成蛇口產(chǎn)園REIT和招商局商業(yè)房托境內(nèi)外雙REITs平臺的打造，覆蓋產(chǎn)園、商業(yè)辦公等多種業(yè)態(tài)。主營的網(wǎng)谷、意庫和智慧城等產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品線已完成國內(nèi)15個核心一二線城市的布局，規(guī)劃經(jīng)營建筑面積233萬平方米。

具體來看，2023年上半年，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園在營項目30個，總經(jīng)營建筑面積約209萬平方米；產(chǎn)業(yè)園運營收入為5.07億元，實現(xiàn)EBITDA 2.27億元。另外，蛇口產(chǎn)園REIT擴募后，招商蛇口實現(xiàn)投資收益約8.06億元，正式建立“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動的格局。

通過產(chǎn)業(yè)資源對接等手段，招商蛇口園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集度較年初平均提高4.8個百分點，實現(xiàn)專業(yè)化主題園區(qū)打造再上新臺階的同時，繼續(xù)重資產(chǎn)拓展保障性租賃住房以儲備REITs的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)。

截至今年6月末，招商成功獲取上海松江新橋和合肥高新兩塊租賃用地，計容建面總計16.9萬平方米，新增房源4484間。期內(nèi)長租公寓運營收入為5.07億元，在管項目40個，經(jīng)營建筑面積超百萬平米，房源總數(shù)達2.66萬間。

目前，公募市場中已經(jīng)成功落地兩單租賃住房REITs上市，REITs試點也擴容至納商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域。從理論上看，已在行業(yè)深耕多年的招商蛇口，未來資管發(fā)展仍存在巨大的想象空間。

據(jù)觀點新媒體了解到，自去年“金融十六條”等支持政策發(fā)布以來，房地產(chǎn)行業(yè)政策面不斷寬松，國家對地產(chǎn)行業(yè)的支持同樣利好于物管行業(yè)的發(fā)展，但行業(yè)競爭將進一步加劇，機會與挑戰(zhàn)并存。

招商積余作為招商蛇口旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運營服務平臺，2023年上半年經(jīng)營業(yè)績實現(xiàn)穩(wěn)步提升的同時，持續(xù)做大在非住業(yè)態(tài)中城市服務這條細分賽道的市場份額。

據(jù)此前觀點新媒體報道，上半年，招商積余實現(xiàn)營業(yè)收入69.78億元，較上年同期增長23.58%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤4.19億元，較上年同期增26.65%，截至6月末，該司在管項目2011個，管理面積達3.3億平方米，持續(xù)做好城市服務大管家的角色。

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