深圳樓市，破防了！

作者：余飛

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(資料圖片僅供參考)

流拍率66.7%

作為中國(guó)內(nèi)地樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，8月2日上演了讓人破防的一幕：

第一，三宗地塊，只賣出了1塊，兩塊流拍了，流拍率高達(dá)66.7%。

這是罕見一幕，要知道即便是在全國(guó)流拍率高峰時(shí)期的2021年第二輪和第三輪土拍中，在北京、長(zhǎng)沙、杭州等城市流拍率超過50%，沈陽、長(zhǎng)春流拍率超過70%的情況下，深圳當(dāng)初的流拍率都能保持在10%以內(nèi)。

現(xiàn)在居然超過了60%。

第二，一邊是海水，一邊是火焰。成交的那一塊地吸引了包括綠城、海信、中海、天健、招商、北京萃豐、東方雨虹、華發(fā)、中鐵粵海、越秀、保利、華僑城、港中旅、萬科、中建二局、華潤(rùn)、中鐵建、金茂、中能建和建發(fā)等房企角逐，最終被中鐵置業(yè)摘得。

8月2日，深圳推出了3宗宅地，其中兩宗在龍崗，一宗在寶安，總出讓面積4.058萬平方米，總規(guī)劃建面20.6萬平方米，總起始價(jià)46.32億元。

結(jié)果寶安的地塊被瘋搶競(jìng)拍，卻引起21家房企競(jìng)逐，經(jīng)過22輪競(jìng)現(xiàn)房銷售建筑面積后，被中鐵置業(yè)以34.06億元+3.55萬平方米現(xiàn)房面積競(jìng)得，成交樓面價(jià)為41385元/平方米，溢價(jià)率15%。

為何一邊是流拍率高達(dá)66.7%，一邊是房企搶紅了眼？

還是得從地塊本身來說。

被拍出的寶安地塊，雖然有競(jìng)現(xiàn)房銷售條件，但地塊位置好，位處寶安區(qū)新安街道，是寶安的中心片區(qū)。

地塊被羅田路、金科路、裕安西路、廣深沿江高速四條道路包圍，與新安中學(xué)高中部、海韻學(xué)校僅一路之隔，離寶安地鐵站800米左右。

同時(shí)，地塊所處的新安街道也是深圳的都市核心區(qū)。

在2021年深圳市發(fā)布的《深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年 規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中明確提到：

將寶安區(qū)的新安、西鄉(xiāng)街道，龍華區(qū)的民治、龍華街道，龍崗區(qū)的坂田、布吉、吉華、南灣街道等納入都市核心區(qū)。

最最吸引人的，還是周邊二手房的售價(jià)。

地塊周邊的深業(yè)新岸線、高發(fā)西岸花園的二手房單價(jià)大概在9至10萬元/平方米左右，也有少部分房源的單價(jià)為8萬多/平方米，而地塊的樓盤價(jià)封頂也才41385元/平方米，怎能不引發(fā)爭(zhēng)搶。

此外，在當(dāng)下冷卻的市場(chǎng)中，西部的寶安新房賣得最好。7月份深圳新房銷量中的一半以上，由寶安區(qū)貢獻(xiàn)。

來源：深圳住建局

同時(shí)，7月份深圳11個(gè)區(qū)中10個(gè)區(qū)的網(wǎng)簽量都在下跌，唯有寶安不但保持增長(zhǎng)，還是大幅增長(zhǎng)，環(huán)比上漲了145%。主要是沙井片區(qū)的鴻榮源咖御府大賣所致。

02

流拍背后

再看流拍的兩宗龍崗地塊，都在寶龍街道。

這兩塊地，沒有一家房企報(bào)名，導(dǎo)致流拍的根本原因有二：

第一，地塊周邊周邊工業(yè)區(qū)較多，距離最近的地鐵站南約地鐵站有一公里。

第二，與深圳當(dāng)下的行情直接相關(guān)。

最關(guān)鍵的是，現(xiàn)在行情不好，開發(fā)商都是勒緊褲腰帶過日子，對(duì)每一筆錢都精打細(xì)算，不敢亂拿地，現(xiàn)在敢于拿地的，都是家里有礦的房企，而且也只敢拿優(yōu)質(zhì)地塊。

現(xiàn)在的深圳市場(chǎng)是怎樣？

一言以蔽之，新房與二手房都賣不動(dòng)，房?jī)r(jià)都在下降。

新房方面，過去兩年的成交量都在低位徘徊，7月份新房網(wǎng)簽了3156套。環(huán)比略有增長(zhǎng)，這主要是寶安區(qū)的功勞。上面已經(jīng)說到，7月份深圳11個(gè)區(qū)的成交量都在下跌，唯有寶安大幅增長(zhǎng)。

但3156套的量，從深圳歷史縱向看，仍是底部。

平穩(wěn)時(shí)期，深圳每月新房成交都在5000套左右，巔峰時(shí)期一個(gè)月賣出過8365套。

而維持3000多套新房網(wǎng)簽的背后，是開發(fā)商讓利跑量。

7月下旬，位于光明區(qū)、龍華區(qū)的宏發(fā)悅見傾湖、宏發(fā)悅見公園里、合正觀瀾匯三期、鴻榮源尚云花園開盤，四個(gè)項(xiàng)目開盤的折扣分別是89折、91折、86折、93折。

盡管給出了較大的價(jià)格優(yōu)惠，但是購房者買單并不積極，開盤去化率均不算好，合正觀瀾匯三期開盤去化率為40%、鴻榮源尚云去化率52%，宏發(fā)悅見公園里開盤去化率為19.5%。

二手房方面，成交量一路下跌。

樂有家數(shù)據(jù)顯示，7月深圳二手住宅過戶量2259套，環(huán)比下跌6%。

7月份二手住宅網(wǎng)簽量2999套，再次跌破3000套，環(huán)比下跌了6%。

更為關(guān)鍵的是，這都是房?jī)r(jià)一直在下降之下的局面。

深圳房?jī)r(jià)從2021年年初見頂以來，已經(jīng)下跌了2年半時(shí)間，目前整體均價(jià)已經(jīng)回到了2018年的水平。

各區(qū)方面，深圳下轄的區(qū)全線下跌。

跌幅最大的是羅湖下跌5.4%，福田下跌4.1%，南山下跌2%，龍華下跌4.6%，寶安下跌4.9%，龍崗下跌了5.4%，鹽田下跌了5.5%，光明下跌了12.5%，坪山下跌了7.7%。

光明區(qū)跌幅最大，其次是坪山、鹽田、龍崗。

90個(gè)片區(qū)中，只有7個(gè)片區(qū)沒有下跌，其余都在下跌，下跌片區(qū)占比92%。

其中半年價(jià)格跌幅超過10%的片區(qū)有南山區(qū)的后海（下跌16%），光明區(qū)的公明（下跌15.5%），龍華區(qū)的紅山（下跌13.6%），龍崗區(qū)的百鴿籠（下跌11%），龍崗區(qū)的大芬（下跌12.1%），坪山區(qū)的坪山街道（下跌10.2%）。

03

放松調(diào)控，深圳快了

土地流拍高企背后，折射出了當(dāng)下房企的朝不保夕和市場(chǎng)成交量的舉步維艱。

7月份，百強(qiáng)房企銷售操盤金額為3504.3億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模創(chuàng)近年新低。與此同時(shí)，單月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降，環(huán)比降低33.5%，同比降低33.1%，同比降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大五個(gè)百分點(diǎn)。累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)，1-7月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額34124.4億元，同比降低4.7%。

Top50強(qiáng)房企中，7月份銷售金額，僅華僑城、城建集團(tuán)量?jī)r(jià)保持正增長(zhǎng)，其余都在下跌，而且有10家房企環(huán)比跌幅超過了50%。

開發(fā)商手中沒錢，還欠著不少錢，這是深圳這樣的城市都遭遇高流拍率的主要原因之一。

這一流拍率之下，估計(jì)深圳的放松調(diào)控動(dòng)作會(huì)加快，最晚可能下周就會(huì)發(fā)布。

在中央在7月24日的重要會(huì)議上對(duì)樓市做了全新定調(diào)，之后住建部更是明確指定了三個(gè)放松方向后（1、降首套房首付、降利率；2、改善型住房換購稅費(fèi)減免；3、“認(rèn)房認(rèn)貸”改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”），北上廣深均作出了應(yīng)答，均表示會(huì)接下來會(huì)調(diào)整政策，更好滿足剛性與改善群體住房需求。

一線城市放松調(diào)控，的確能夠推動(dòng)一波成交，但這些成交不足以撼動(dòng)房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)。

因?yàn)楫?dāng)下房地產(chǎn)遇到的問題是系統(tǒng)性的問題，包括保交樓、房?jī)r(jià)高收入低、居民負(fù)債表太高、失業(yè)率高企、信心與預(yù)期缺失等等。

在預(yù)期和信心缺失之下，當(dāng)下有一部分買得起的人，由于對(duì)未來充滿迷惘，不敢下手。一方面擔(dān)心自己買在了高位，一方面擔(dān)心買了之后，未來被辭退或者降薪，還不起房貸咋辦。

更重要的，還是高房?jī)r(jià)與低收入之間的鴻溝天塹，這一條讓很多人只能是空有需求沒有實(shí)力的無效需求。

以深圳來說，房?jī)r(jià)與收入嚴(yán)重背離。后臺(tái)很多讀者說，不要老抱怨現(xiàn)在的房?jī)r(jià)收入比，十年前二十年前，房?jī)r(jià)收入比一樣很高。

但從房?jī)r(jià)收入走勢(shì)來看，十幾二十年前買房，的確也不容易，但遠(yuǎn)沒有現(xiàn)在這么離譜。一個(gè)普通工薪階層，想要在深圳買房，需要不吃不喝40年以上才行，算上吃喝，按照現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，這輩子都沒希望。

還有讀者說，現(xiàn)在很多城市都在降房?jī)r(jià)，但降價(jià)都賣不出去，說明只能漲價(jià)。

這種邏輯看似沒毛病，但其實(shí)是大錯(cuò)特錯(cuò)?，F(xiàn)在中心城市不是降價(jià)賣不出去，而是降得不夠。

過去的房?jī)r(jià)漲得太過即便跌幅很大，還是沒有多少人買得起。比如深圳一套800萬的房子，降至500萬，降幅達(dá)到了37.5%，力度已經(jīng)夠大了吧，對(duì)于普通人來說，500萬和800萬，都是無法逾越的高峰。

高房?jī)r(jià)與低收入之間的鴻溝天塹，在當(dāng)下就業(yè)與失業(yè)率仍充滿不確定性的當(dāng)下，被進(jìn)一步放大。今年二季度開始樓市猛回頭，就是這個(gè)原因?qū)е滦枨笊系那帱S不接。

正如本號(hào)強(qiáng)調(diào)的，現(xiàn)在上至中央下至地方所有的舉動(dòng)，都是為了阻擋房?jī)r(jià)硬著陸，是為了讓房?jī)r(jià)跌得慢一些，改變不了房企下行的趨勢(shì)。

人口見頂下降，城市化速率見頂放緩，新生兒人口一年比一年少，收入和就業(yè)不確定性加大，高房?jī)r(jià)與低收入的鴻溝沒有縮小，供大于求。

當(dāng)下樓市面臨的是一個(gè)系統(tǒng)性問題。這些利空因素，正在全面施壓樓市，這一輪調(diào)整周期時(shí)間不會(huì)短。

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