中報觀察 | 正榮服務新舊交接期

觀點網(wǎng) 上半年，是正榮服務“新舊交接”的時期。

該公司于6月對外公告，控股股東歐宗榮將持有的正榮服務股份44.43%股權全部轉讓給兒子歐國偉和歐國強。

(資料圖片僅供參考)

那么，這一時期正榮服務業(yè)績表現(xiàn)如何？

8月25日，正榮服務發(fā)布2023年上半年未經(jīng)審核中期業(yè)績報告，截至2023年6月30日，公司實現(xiàn)收入6.07億元，與去年同期持平；溢利為1541萬元，而2022年同期溢利約923萬元，同比增長66.96%；母公司擁有人應占報告期內(nèi)溢利為1545萬元，同比增長約85%。

期內(nèi)毛利表現(xiàn)則欠佳，錄得1.57億元，較去年同期減少約18.9%；毛利率從去年同期31.9%降至25.8%。

拓展失速

根據(jù)公告，期內(nèi)正榮服務收入主要來自物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務、商業(yè)運營管理服務四大業(yè)務。

細分來看，物業(yè)管理服務仍是正榮服務最大收入來源。

報告期內(nèi)，該公司物業(yè)管理服務收入達到約4.03億元，占總收入的66.5%，相較于上年同期約3.55億元同比增長約13.7%。

有關收入增長得益于在管建筑面積增長，正榮服務稱由于與正榮地產(chǎn)持續(xù)合作及致力于擴大第三方客戶基礎所致。

但從外拓來看，上半年正榮服務的表現(xiàn)略顯遜色。

于報告期內(nèi)，正榮服務在管物業(yè)服務項目的數(shù)量擴展到378個，在管總建筑面積8071.4萬平米，較上年末凈增加58.6萬平米；合約項目數(shù)量為467個，合約建筑面積約1.1億平米，較上年末凈增加約50.4萬平米。

從區(qū)域來看，正榮服務在管面積地理分布已擴展至中國55座城市，其中長三角洲地區(qū)占物業(yè)管理服務的收入的半壁江山，在管面積2647.8萬平米，收入約2.3億元占比達到56.9%，這也與關聯(lián)公司正榮地產(chǎn)的布局范圍相一致。

上半年，正榮服務獲取了蘇州軌交11號線、福州新藥創(chuàng)制中心、鄂州航空物流產(chǎn)業(yè)園、九龍港廣場、九利廣場等優(yōu)質商辦、城市服務及商業(yè)運營管理項目。

非業(yè)主增值服務的收入則大幅減少，期內(nèi)為4170萬元，占整體收入約6.9%，相較于上年同期約1.04億元同比減少約60.1%，這主要由于協(xié)銷服務及額外定制服務等服務的需求量大幅下降所致。

其中，正榮服務協(xié)銷服務錄得收入從上年同期的5122.7萬元下滑至2405.7萬元；額外定制服務及商品銷售收入從上年同期3702.9萬元下滑至1321.5萬元。

另外，社區(qū)增值服務收入則有一定增長，上半年收入約9670萬元，占整體收入的15.9%，相較于上年同期約8400萬元同比增長約15.1%；來自社區(qū)增值服務收入的增長主要由于服務用戶數(shù)量增長以及提供的多樣化家居生活產(chǎn)品增加所致。

商業(yè)運營管理服務收入約6470萬元，占整體收入的10.7%，相較于上年同期約6250萬元，同比增長約3.5%。

于6月30日，正榮服務的商業(yè)運營在管項目數(shù)量達33個，在管總建筑面積達約170萬平方米，期內(nèi)商業(yè)運營在管項目位于福州、長沙、莆田、常州、泰興及西安等。

毛利承壓

正榮服務的毛利及毛利率在期內(nèi)表現(xiàn)則相對遜色。

期內(nèi)，正榮服務的毛利約為1.57億元，較2022年同期約1.93億元下降約18.9%；毛利率為25.8%，較2022年同期31.9%有所下降。

增值服務業(yè)務對物業(yè)企業(yè)而言并不穩(wěn)定，期內(nèi)正榮服務社區(qū)增值服務下降37.4百分點至30.3%，非業(yè)主增值服務的毛利率則下降9.7個百分點至4.9%。

相較之下，物業(yè)管理服務和商業(yè)運營管理服務的毛利率則相對穩(wěn)定，物業(yè)管理服務上半年的毛利率為22.9%，下降1.8個百分點；商業(yè)運營管理服務毛利率50.5%，下降3個百分點。

觀點新媒體獲悉，應收款規(guī)模是物業(yè)公司受關注的一個指標，一般而言，在管面積增加也會令這一指標提升。

貿(mào)易應收款項主要來自向業(yè)主提供的物業(yè)管理服務收入及非業(yè)主增值服務，截至2023年6月30日，正榮服務于報告期末基于繳款通知日期及扣除虧損撥備后的貿(mào)易應收款項為3.87億元，去年底約2.83億元，有一定增長。其中，絕大部分為一年內(nèi)賬齡，這一數(shù)額約為3.28億元。

與地產(chǎn)公司相比，物業(yè)公司的現(xiàn)金負債表現(xiàn)尚佳，截至期末，正榮服務現(xiàn)金及銀行結余為6.81億元，借款為9220萬元，須于一年內(nèi)償還的計息及其他借款8020萬元，一年后償還的借款1200萬元，并無任何未償還貸款資金、銀行透支及負債或其他類似債務、債權、按揭、抵押或貸款。

值得關注的是，截至2023年6月30日，正榮服務金額為1808.7萬元的銀行借款是以附屬公司江蘇省蘇鐵物業(yè)管理有限責任公司的70%股權作質押。

對正榮服務而言，需要面對的除了市場挑戰(zhàn)，還有管理層變動的壓力。

伴隨著新舊交接，正榮服務的一些高管也選擇辭去職務。其中，林曉彤因到退休年齡，辭任公司執(zhí)行董事、行政總裁、薪酬委員會成員及于上市規(guī)則項下的授權代表，由鄧歷接任。

資料顯示，鄧歷擁有逾21年公司營運管理及綜合管理等相關事宜方面經(jīng)驗，于2020年6月加入正榮地產(chǎn)，并于正榮地產(chǎn)附屬公司擔任多個高級管理職位。2020年6月-2023年2月，鄧歷曾任正榮地產(chǎn)蘇滬區(qū)域常務副總經(jīng)理及總經(jīng)理。2023年3月-2023年6月，鄧歷任正榮地產(chǎn)總裁助理，分管服務品質。

康宏為追求其他個人職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，辭任正榮服務執(zhí)行董事，這一職務由王威接任。

王威于2016年3月加入正榮商業(yè)，并擔任總經(jīng)理一職；自2021年6月30日起，正榮商業(yè)已為正榮服務的非全資附屬公司，王威同時升任為正榮服務總裁助理。

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