煙臺(tái)合作伙伴“揭竿而起”:萬(wàn)科少數(shù)股東B面
(原標(biāo)題:煙臺(tái)合作伙伴“揭竿而起”:萬(wàn)科少數(shù)股東B面)
最近,地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿萬(wàn)科被舉報(bào)了。
【資料圖】
有人的地方就會(huì)有江湖,有江湖的地方必然有紛爭(zhēng)。在暴利和亂象橫飛的地產(chǎn)行業(yè),有些利益糾葛本在所難免。
不過(guò),讓人驚掉下巴的是,以“大道當(dāng)然、合伙奮斗”為核心價(jià)值觀的三好生萬(wàn)科,是被自己的項(xiàng)目合作伙伴,也就是少數(shù)股東,實(shí)名舉報(bào)的,更夸張的是,舉報(bào)者竟然多達(dá)11家公司。
舉報(bào)信上說(shuō):在現(xiàn)實(shí)的合作中,煙臺(tái)萬(wàn)科公司利用優(yōu)勢(shì)地位,操控項(xiàng)目公司,肆意挪用項(xiàng)目公司資金、違規(guī)調(diào)取“資金池”資金用于借貸漁利,侵犯合作方的合法權(quán)益。
話說(shuō),這些年在營(yíng)收大增背景下,萬(wàn)科歸母凈利潤(rùn)大幅下降,而少數(shù)股東權(quán)益占比卻直線上升,侵蝕公司利潤(rùn),飽受詬病。
很多投資人將矛頭指向了內(nèi)部人控制,理由是2014年萬(wàn)科開始嘗試事業(yè)合伙人制度。這之前,少數(shù)股東損益與歸母凈利潤(rùn)之比維持在22%左右,隨著事業(yè)合伙人制度的推進(jìn),該指標(biāo)躍升至40%左右。
也就是說(shuō),每年少數(shù)股東的利潤(rùn)由之前占?xì)w母凈利潤(rùn)的兩成升至四成,翻了一番。
盡管萬(wàn)科的少數(shù)股東權(quán)益占比越來(lái)越高,侵蝕公司利潤(rùn)明顯,但少數(shù)股東也有明顯的分野,同名不同命。
那些出地、出錢的項(xiàng)目合作方,他們的權(quán)益也未必能得到保障,很多弱勢(shì)的少數(shù)股東終究沒(méi)有逃脫被收割的命運(yùn)。
真正的收益屬于萬(wàn)科的事業(yè)合伙人,與合伙人持股計(jì)劃相關(guān)的資管計(jì)劃,這些戴著面具跳舞的少數(shù)股東,才真正享受了高成長(zhǎng)的盛宴。
大多數(shù)情況下,這個(gè)世界的悲喜并不相通。
壹
先來(lái)說(shuō)說(shuō)這次的舉報(bào)信。
文末的落款是一串長(zhǎng)長(zhǎng)的名單:煙臺(tái)明迪投資、煙臺(tái)瑞拓投資、煙臺(tái)市百潤(rùn)置業(yè)、煙臺(tái)宸智商貿(mào)、煙臺(tái)宏宸、煙臺(tái)盈興、山東宸予錦商貿(mào)、煙臺(tái)博疆商貿(mào)、煙臺(tái)萬(wàn)林、煙臺(tái)佳宸房地產(chǎn)、煙臺(tái)盈泰等。
看著這一系列煙臺(tái)前綴的公司,很明顯,煙臺(tái)萬(wàn)科觸發(fā)了眾怒。
一切還得從萬(wàn)科的港城往事說(shuō)起。2008年金融危機(jī)過(guò)后,樓市從蕭條中復(fù)蘇。在4萬(wàn)億刺激計(jì)劃的暖風(fēng)下,煙臺(tái)土地市場(chǎng)井噴,樓市前景看好。萬(wàn)科、龍湖、中海、保利等一眾品牌房企先后殺入,攪動(dòng)樓市風(fēng)云。
萬(wàn)科進(jìn)入煙臺(tái)始于2009年。當(dāng)年12月11日,萬(wàn)科摘得芝罘區(qū)西海岸南側(cè)31萬(wàn)平方米地塊,耗價(jià)9.48億元,開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目叫海云臺(tái)。
煙臺(tái)萬(wàn)科的第一任總經(jīng)理林瞳治下,先后成功開發(fā)了海云臺(tái)、青年特區(qū)、御龍山,假日風(fēng)景、假日潤(rùn)園和萬(wàn)科城6大項(xiàng)目。
不過(guò),煙臺(tái)樓市的第一個(gè)霸主當(dāng)屬龍湖。2010年龍湖進(jìn)軍煙臺(tái),選擇偏僻的牟平,利用強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì),生造出一個(gè)養(yǎng)馬島養(yǎng)生概念區(qū)。煙臺(tái)的首個(gè)項(xiàng)目銷售額達(dá)30億元,成了2011年龍湖全國(guó)的銷冠。如一朵絢爛的煙花,綻放在煙臺(tái)上空。
一直到2013年,煙臺(tái)萬(wàn)科憑借19億元銷售額,趕超后續(xù)乏力的龍湖,如愿登頂。此后兩年蟬聯(lián)煙臺(tái)房企銷售額冠軍。
以萬(wàn)科、龍湖為代表的品牌房企憑借雄厚的資金、先進(jìn)的管理理念、強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力野蠻又迅速地撕開煙臺(tái)樓市。
他們高歌猛進(jìn)的同時(shí),也意味著本土房企的節(jié)節(jié)敗退。
恰好這時(shí)候,煙臺(tái)萬(wàn)科向他們拋出了橄欖枝。
不得不說(shuō)的是萬(wàn)科當(dāng)時(shí)發(fā)生的那件大事。
2014年4月萬(wàn)科開始事業(yè)合伙人的嘗試,包括事業(yè)合伙人持股計(jì)劃和項(xiàng)目跟投制度,與此同時(shí),利用“小股操盤”的合作模式向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型的概念應(yīng)運(yùn)而生。
在競(jìng)爭(zhēng)激烈、融資難度增加、成本攀升的背景下,“小股操盤”可以有效利用外部資源,快速擴(kuò)大規(guī)模,搶占市場(chǎng)份額,為團(tuán)隊(duì)提供發(fā)展空間;同時(shí)也憑借更多的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提升品牌影響力,通過(guò)不同環(huán)節(jié)收益,進(jìn)一步反哺業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng),提高凈資產(chǎn)收益率……
2015年8月,隨著新任總經(jīng)理曾巍的到來(lái),這一做法快速在煙臺(tái)進(jìn)入落地實(shí)操。
郎有情妾有意,一拍即合。從此,煙臺(tái)萬(wàn)科駛?cè)肓艘粋€(gè)聯(lián)合當(dāng)?shù)胤科?,通過(guò)經(jīng)營(yíng)杠桿替代財(cái)務(wù)杠桿,做大做強(qiáng)的快車道上。
對(duì)比一下數(shù)據(jù),直觀而顯目。此前的2013~2015年,煙臺(tái)萬(wàn)科蟬聯(lián)三連冠,不過(guò)銷售額都在十億的量級(jí)。2016年、2017年銷售額分別達(dá)32億元、67億元,以一年一番的速度飛躍,刷新著煙臺(tái)銷售額紀(jì)錄。
不知不覺(jué)中,煙臺(tái)樓市的格局發(fā)生了變化,形成了萬(wàn)科一家獨(dú)大的局面。
此后幾年,萬(wàn)科牢牢占據(jù)銷售排行榜第一,年銷售額量級(jí)在四五十億元。
聰明的看官應(yīng)該明白,之所以高居煙臺(tái)樓市榜首,秘訣就藏在聯(lián)合開發(fā)中。
一切看起來(lái)都很美好。只不過(guò),在萬(wàn)科的野蠻生長(zhǎng)中,很多做法逐漸變了味。
貳
在萬(wàn)科與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作開發(fā)中,基于萬(wàn)科的上市公司信譽(yù)及綜合管理能力,合作方幾乎無(wú)一例外的選擇萬(wàn)科公司實(shí)質(zhì)運(yùn)營(yíng)合作項(xiàng)目公司。
并且萬(wàn)科很強(qiáng)勢(shì),合作項(xiàng)目的資金都由萬(wàn)科單方歸集。
這就給了萬(wàn)科足夠大的自由度和操作空間,巨大的誘惑之下,一切都可能發(fā)生。
各種讓人大跌眼鏡的操作上演了。
比如,舉報(bào)信上說(shuō):萬(wàn)科違反合同約定,將項(xiàng)目公司資金挪用給其關(guān)聯(lián)企業(yè),由關(guān)聯(lián)企業(yè)從事借貸業(yè)務(wù)。
有翔實(shí)的案例。萬(wàn)科與煙臺(tái)瑞拓投資有限公司合作的項(xiàng)目公司的賬上資金,2017年7月31日被挪用給天津萬(wàn)翔企業(yè)管理有限公司8000萬(wàn)元,2018年1月17日挪用給萬(wàn)鵬(北京)投資管理有限公司5000萬(wàn)元,2018年5月29日挪用給北京五和萬(wàn)科置業(yè)有限公司1000萬(wàn)元。
萬(wàn)科與煙臺(tái)百潤(rùn)置業(yè)有限公司合作的項(xiàng)目公司于2018年11月26日挪用給萬(wàn)鵬公司1.5億元。
萬(wàn)科與煙臺(tái)宸智商貿(mào)有限公司合作的項(xiàng)目于2019年1月挪用給萬(wàn)鵬公司1.5億元。
僅這3個(gè)項(xiàng)目就挪用資金4.4億元,挪用這些資金短的3年,有的至今沒(méi)有收回。
企查查顯示,萬(wàn)鵬公司的股東是北京萬(wàn)科。萬(wàn)翔公司股東是萬(wàn)鵬公司和天津萬(wàn)城企業(yè)管理中心(有限合伙),后者的合伙人是萬(wàn)鵬公司和北京萬(wàn)科。北京五和萬(wàn)科置業(yè)有限公司股東是天津恒京企業(yè)管理有限公司,后者的股東是北京萬(wàn)科和北京五和萬(wàn)科置業(yè)有限公司。
盡管股權(quán)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜,不過(guò),這些公司經(jīng)穿透后都是萬(wàn)科公司。
換句話說(shuō),煙臺(tái)萬(wàn)科私自把合作項(xiàng)目公司的資金挪用給了萬(wàn)科北京區(qū)域的其他公司。
某種意義上說(shuō),萬(wàn)科小股操盤的項(xiàng)目公司完全成了自己說(shuō)了算的自家后院,合作方成了被借名和頂雷的“白手套”。
煙臺(tái)萬(wàn)科的做法,不過(guò)是露出的冰山一角而已。這種灰色操作已成了秘而不宣的常態(tài)。
萬(wàn)科合作方的朋友說(shuō),類似操作不僅僅發(fā)生在煙臺(tái),全國(guó)也很普遍,經(jīng)初步了解山東省威海市、青島市,河北省秦皇島市、石家莊市都發(fā)現(xiàn)了大范圍的挪用。
萬(wàn)科在全國(guó)有數(shù)百上千個(gè)項(xiàng)目,以此推算每年挪用的資金量級(jí)令人咋舌。
合作開發(fā)本應(yīng)是一個(gè)互惠共利的模式,但操盤者萬(wàn)科時(shí)不時(shí)耍一下花槍。如何平衡和維持與合作方的關(guān)系、如何隱藏關(guān)聯(lián)交易的安排,是一件考驗(yàn)技術(shù)和藝術(shù)的活。
總歸,紙里包不住火。
熟悉萬(wàn)科的看官可能記得,2021年11月,萬(wàn)科對(duì)執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官劉肖進(jìn)行通報(bào)批評(píng)、降級(jí)以及扣減2018、2019年度的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金各500萬(wàn)元的處罰。
這一被罰事件,起源是唐山公司的一個(gè)合作項(xiàng)目的股東沖突,原始股東涉嫌遭強(qiáng)迫融資交易利益受損,舉報(bào)了合作中萬(wàn)科的一系列違規(guī)操作,引爆了一個(gè)游走在灰色領(lǐng)域的萬(wàn)科“放貸”業(yè)務(wù)。
此番,煙臺(tái)萬(wàn)科挪用合作項(xiàng)目公司的資金又何其相像?值得一提的是,唐山公司和煙臺(tái)公司同為時(shí)任北方區(qū)首劉肖管轄。
這份舉報(bào)信揭開了萬(wàn)科合作開發(fā)的隱秘一角,背后那條灰色利益鏈條影影綽綽。
當(dāng)合作項(xiàng)目公司治理失效時(shí),那些弱勢(shì)的少數(shù)股東或淪為特定利益主體“利潤(rùn)轉(zhuǎn)移”的工具。
曾幾何,萬(wàn)科是一家業(yè)績(jī)優(yōu)秀、治理優(yōu)異、令人尊敬的公司,之前的寶萬(wàn)之爭(zhēng)將多年的美名擊得粉碎,如今亂象紛呈的煙臺(tái)萬(wàn)科遭遇了少數(shù)股東的舉報(bào),將最后一塊遮羞布徹底揭開了。
隨著雙方對(duì)薄公堂,萬(wàn)科的違規(guī)操作已經(jīng)引起了監(jiān)管的注意。
一家煙臺(tái)萬(wàn)科合作公司的人士稱,他們已將萬(wàn)科違反金融管理法規(guī)、擾亂金融秩序等問(wèn)題反映至央行,前不久已接到央行深圳分行的來(lái)電,總行已將此事批到央行深圳分行辦理。
溪云初起日沉閣,山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。
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