當前看點!快評｜儲架式中票一周受理500億，民營房企融資或迎來破冰曙光

紓困方向從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存。近期獲得融資支持的還是少量優(yōu)質(zhì)房企，這些企業(yè)原就是今年民營房企發(fā)債的主力軍。

◎? 作者 / 房玲、洪宇桁

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(資料圖)

11月17日，新城控股公告稱150億元的儲架式中期票據(jù)已獲中國銀行間市場交易商協(xié)會受理，成為“第二支箭”出臺后第三家儲架式融資被受理的房企。近期政府對民營房企融資的各項支持性政策出臺后對企業(yè)的融資產(chǎn)生了什么影響？我國民營房企的財務危機是否就將逐漸順利解決呢？?

政策利好消息頻出

民營企業(yè)融資環(huán)境有望大幅改善

今年下半年以來，政府持續(xù)加大對優(yōu)質(zhì)民營房企的政策支持力度，在8月19日交易商協(xié)會召集多家民營房企進行座談探討該方式之后，僅過了一周的時間龍湖集團就在8月26日成功發(fā)行了民企首筆15億元的中債增擔保中期票據(jù)。

但是截至到10月底，民營房企的中債增擔保中期票據(jù)成功發(fā)行的僅有6筆，總金額合計68億元，同時只涉及了6家房企相關企業(yè)。究其原因，主要是因為作為買方的銀行等金融機構對于房企債券的信心仍然不足，同時中債增擔保中票需要發(fā)行人通過實物資產(chǎn)或第三方進行反擔保的要求對于部分民營房企來說有一定難度。

為了進一步推進中債增對于優(yōu)質(zhì)民營房企融資的支持，10月27日央行副行長在調(diào)研中債增時提出要加大對民營房企債券融資支持力度。此后在11月3日，中國銀行間市場交易商協(xié)會和中房協(xié)也聯(lián)合中債增召集21家民營房企召開座談會，明確表示中債增將繼續(xù)加大對民營房企發(fā)債的支持力度，正在推進十余家房企的增信發(fā)債，包括金輝、新希望、雅居樂等，涉及金額約200億元。

11月8日中國銀行間市場交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)布，表示繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資；11月12日央行和銀保監(jiān)會又聯(lián)合發(fā)布了《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（“央十六條”），從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，為房企的經(jīng)營性融資以及“保交樓”專項融資提供了改善支持，紓困方向也從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。

一系列政策出臺之后，優(yōu)質(zhì)民營房企率先突進，龍湖集團在“第二支箭”出臺后的第三天就被交易商協(xié)會受理。此后一周左右時間，新城、美的、福星、中南也都紛紛宣布了“第二支箭”的融資計劃，這些企業(yè)擬申請的總規(guī)模就已經(jīng)達到了560億元。

與此同時，富力在11月10日完成了旗下全部境內(nèi)債的展期，總規(guī)模達到了135億元。由于企業(yè)在7月份就已經(jīng)完成了全部境外債的展期，富力因此成為了首家完成境內(nèi)外債券全部展期的內(nèi)房企業(yè)。富力完成全部債務展期，有利于提振資本市場的信心，再加上“央十六條”支持房企存量融資的合理展期，未來可能會有更多企業(yè)實現(xiàn)債務展期。

而在配股融資方面，近期房企也迎來突破的希望。11月15日碧桂園宣布擬配售14.63億股籌資38.72億港元，之后雅居樂也在16日宣布擬先舊后新配售2.95億股籌資7.83億港元。短短兩天之內(nèi)就有兩家民營房企宣布進行配股融資，這或許也是民營房企融資破局的一個方向。

融資破冰后政策傳導尚需時間

短期償債潮仍需注意

目前為止，近期獲得融資支持的還是少量優(yōu)質(zhì)房企，這些企業(yè)原就是今年民營房企發(fā)債的主力軍。根據(jù)我們對100家典型房企融資的監(jiān)測，民營房企融資規(guī)模的占比從2021年8月首次跌破50%之后持續(xù)下跌，到了2022年10月甚至僅有10%。2022年1-10月民營房企的累計融資總額僅為2291億元，同比減少了68%，其中債券發(fā)行規(guī)模僅有1376億元，同比減少了58%。剔除因為交換要約而發(fā)行債券的企業(yè)之后，2022年1-10月發(fā)行新債券的民營房企僅有11家，發(fā)行新債券共約552億元，其中發(fā)行量最多的是萬科、龍湖、碧桂園、濱江、美的置業(yè)、旭輝以及新城，目前被中債增首先認可的企業(yè)都在其中。

隨著利好政策的落地，這些優(yōu)質(zhì)房企可能將率先得到資金支持穩(wěn)定發(fā)展，而絕大多數(shù)民營房企還要等待政策效果的傳導，目前仍然面臨較大的到期壓力。

根據(jù)我們的監(jiān)測，2022年11月到?2023年上半年民營房企即將迎來一波較大規(guī)模的償債潮，到期債券總額約為3191億元，其中儲架式中票被受理的龍湖、新城和美的置業(yè)三家企業(yè)的到期規(guī)模卻僅有163億元。由此可見，財務狀況相對較好的民營房企面對償債潮時壓力并不大，但是對于其他的民營房企而言，即使有融資政策的支持也可能較難得到資本市場的認可，因此在面對償債潮時有較大的壓力。

整體看來，由于2021年下半年開始的流動性危機的影響，民營企業(yè)在2022年的融資情況可謂是舉步維艱，部分企業(yè)的正常運營都受到了影響。不過在近期不斷推出的利好政策支持下，民營房企的融資環(huán)境有望得到大幅改善。但是由于接下來民營房企仍將面臨一波較大規(guī)模的償債潮，因此短期內(nèi)大部分民營房企仍然需要開源節(jié)流積極自救，同時也可能需要政策給予進一步的支持。

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