每日看點!綠景中國評級再遭下調(diào)流動性壓力居高不下，白石洲項目出路何在？

《港灣商業(yè)觀察》梁美燕

(資料圖片)

“綠景絕不躺平，保安全將會是接下來一年到一年半內(nèi)的首要的任務(wù)，這不僅僅是一個決心，而是公司有這樣的底氣保安全?！苯衲?月30日，綠景中國行政總裁兼執(zhí)行董事唐壽春于2021年業(yè)績會上如此說道。

自綠景中國地產(chǎn)（00095.HK)面臨償債壓力以來，白石洲項目就一直被擺在貨架上備受關(guān)注。

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七個月后再遭下調(diào)評級

9月19日，惠譽評級將綠景中國地產(chǎn)的長期外幣發(fā)行人違約評級自"B-"下調(diào)至"CCC"?；葑u同時將綠景的高級無抵押評級及其未償美元高級票據(jù)的評級自"B-"下調(diào)至"CCC"，回收率評級為"RR4"。

惠譽認為，綠景流動性吃緊，且其為即將到期資本市場債務(wù)（包括2023年3月10日到期的4.7億美元債券）進行再融資的能力存在不確定性。綠景目前在為將到期債務(wù)尋求再融資，但再融資出現(xiàn)任何延遲或致其償債能力承壓。

這是時隔七個月后，惠譽對綠景中國地產(chǎn)評級的再一次下調(diào)。這也一定程度說明了惠譽對綠景中國地產(chǎn)經(jīng)營壓力的持續(xù)擔(dān)憂。

惠譽表示，截至2022年上半年，綠景的凈債務(wù)攀升至274億元人民幣（2021年末為242億元人民幣），這是因為該公司產(chǎn)生了大量開發(fā)成本（包括為白石洲項目支付的約4.5億元人民幣購地款）以及10億元人民幣的利息成本。此外，就2022年5月可回售的14.6億元可轉(zhuǎn)換債券，綠景已兌付5.99億元人民幣，其余部分將于2023年5月到期。

“2022年下半年綠景的經(jīng)營性現(xiàn)金流仍將為負值，其原因是，惠譽預(yù)計綠景2022年下半年合同銷售額將與2022年上半年的水平相似，同時該公司繼續(xù)產(chǎn)生可觀的項目開發(fā)成本（包括將為白石洲項目支付的另外4.5億元人民幣購地款）以及持續(xù)的高額利息成本。此外，綠景在8月兌付了5.09億元人民幣的境內(nèi)債券?！被葑u稱。

早在今年2月份，惠譽就將綠景中國地產(chǎn)的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)從“B”下調(diào)至“B-”，展望“負面”；同時，還將綠景中國地產(chǎn)的高級無抵押評級以及碧璽國際有限公司發(fā)行的未償美元高級票據(jù)的評級從“B”下調(diào)至“B-”，回收率評級為“RR4”。

惠譽認為，綠景中國的流動性緊張和融資環(huán)境的壓力增加了其資本市場工具的再融資風(fēng)險，這些工具將在2022年到期或可回售。綠景中國的資本市場投資者一直是綠景中國的長期投資者，很可能預(yù)期白石洲項目的合約銷售將帶來較強的表現(xiàn)。因此，惠譽預(yù)計不會有太多人執(zhí)行回售權(quán)。

02

上半年流動性壓力未明顯改善

2022年已進入第四季度，白石洲的合約銷售是否能帶來較強的銷售表現(xiàn)，或存不確定性。但僅從上半年看，綠景中國地產(chǎn)業(yè)績?nèi)员憩F(xiàn)不佳。

綠景中國地產(chǎn)的收益主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營、綜合服務(wù)。報告顯示，上半年，綠景中國地產(chǎn)實現(xiàn)總收益為10.45億元，同比下降48.5%，主要由于來自出售待售物業(yè)的收益減少所致。

同期，毛利為4.34億元，同比下降54.9%；本公司股東應(yīng)占盈利為6.31億元，同比下降1.1%；毛利率為41.6%。

可見，與去年同期相比，今年上半年上述各項核心數(shù)據(jù)均出現(xiàn)了不同程度地明顯下滑。

此前，《港灣商業(yè)觀察》也在《綠景中國中國地產(chǎn)的“小而美”尷尬：毛利大幅下滑，又遭負面評級》中，說明了近幾年經(jīng)營業(yè)績下滑的勢態(tài)。

截至今年上半年，綠景中國地產(chǎn)流動資產(chǎn)約465.35億元，銀行結(jié)余及現(xiàn)金約為27.44億元。流動資產(chǎn)凈值由2021年末約334.21億元減少至2022年上半年約241.81億元，公司稱減少乃主要由于將本金總額為4.7億美元的以美元計值的優(yōu)先票據(jù)由非流動負債重新分類至流動負債，及將列賬為發(fā)展中待售物業(yè)的白石洲項目若干商業(yè)部分轉(zhuǎn)撥至投資物業(yè)而導(dǎo)致發(fā)展中待售物業(yè)減少所致。

綠景中國地產(chǎn)的流動性壓力仍然很大。上半年，其經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額為-14.64億元，去年同期為-7.12億元。同期，流動負債約223.54億元，流動負債中的借貸為69.66億元，相比去年同期增加了5.66%。另外，流動負債中部分數(shù)據(jù)指標大幅增長。詳細看，優(yōu)先票據(jù)及債券為46.84億元，同比增加了121.28%。應(yīng)計費用、已收按金及其他應(yīng)付款項為21.73億元，同比大幅增加129.96%。

惠譽也在評級報告中表示，截至2022年上半年末，綠景持有可用現(xiàn)金不足以覆蓋其56億元人民幣的短期資本市場到期債務(wù)——包括2022年8月面臨回售的14億元人民幣境內(nèi)債券（其中8.91億元人民幣債券已展期至2023年8月）、2023年3月到期的4.7億美元（33億元人民幣）債券，以及2023年5月到期的9.11億元人民幣可轉(zhuǎn)換債券。

不過，綠景中國地產(chǎn)在半年報中也稱：“于本中期期間，本集團已償還貸款19.95億元，并提取新貸款34.07億元。于新提取的貸款中，8.55億元按介乎6.30%至11.00%的固定市場年利率計息，并須于1至5年內(nèi)分期償還; 及25.52億元按介乎2.08%至7.60%的可變市場年利率計息，并須于2至11年內(nèi)分期償還?！?/p>

03

白石洲項目是否仍有出路？

在流動性壓力和內(nèi)部現(xiàn)金流有限的情況下，綠景中國也在外部融資上有所行動。

惠譽在報告中說明，綠景目前正在與銀行協(xié)商，擬以其在深圳的投資物業(yè)為抵押向銀行申請額外貸款15億-20億元人民幣。綠景同時也在與境外基金投資者協(xié)商，擬以白石洲項目公司股權(quán)為抵押以獲得3億-5億美元貸款。前述貸款安排能夠覆蓋綠景將于2023年3月到期的債務(wù)，但在目前的市場環(huán)境下面臨較高的執(zhí)行風(fēng)險。

此前，綠景中國地產(chǎn)還向萬科出售項目股權(quán)。“6月，綠景與萬科達成協(xié)議，以23億元人民幣向萬科出售白石洲項目第三、四期20%的利潤權(quán)益。綠景于8月收到11億元人民幣對價款，預(yù)計將在2023年第一季度收到剩余價款12億元人民幣。出售項目股權(quán)所得資金將有助于抵消綠景的負向經(jīng)營性現(xiàn)金流，但其流動性預(yù)計仍將吃緊?！被葑u表示。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜對《港灣商業(yè)觀察》表示：“今年前三個季度，中國房地產(chǎn)市場下行壓力持續(xù)、行業(yè)信心仍處在低位，國慶黃金周市場表現(xiàn)也不好。因此從房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展預(yù)期上看，若白石洲項目2023年預(yù)售，能否帶來較強的銷售表現(xiàn)還存在較大的不確定性，這一方面與深圳樓市的整體狀況有關(guān)，另一方面也與項目采取的營銷策略有關(guān)?！保ǜ蹫池斀?jīng)出品）

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