“小碧桂園”中梁的高增長(zhǎng)中斷，一年少了近3000名員工

3月30日晚間，千億房企中梁控股（02772.HK）披露2021年全年業(yè)績(jī)。

擅長(zhǎng)在長(zhǎng)三角三四線(xiàn)城市“降維打擊”的黑馬房企中梁，大體維持住了全年的銷(xiāo)售規(guī)模。2021年，中梁控股實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額1718億元，同比增長(zhǎng)約1.8%，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的95%。合約銷(xiāo)售均價(jià)約為12000元/平方米，比2020年的12500元/平方米略有下降。

利潤(rùn)方面，中梁控股的盈利能力降低。報(bào)告期內(nèi)中梁控股實(shí)現(xiàn)總收入761億元，同比增長(zhǎng)15.4%，長(zhǎng)三角城市的物業(yè)銷(xiāo)售收入占據(jù)半壁江山。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)毛利130億元，毛利率由2020年的21%下滑至17%。歸母凈利潤(rùn)27億元，同比下滑近三成，歸母凈利潤(rùn)率為3.5%，同比上一年下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。

中梁的杠桿相較上年同期有所壓降。截至2021年末，有息負(fù)債約402億元，同比下降26%，凈負(fù)債率35.4%，大降約30個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，現(xiàn)金流壓力仍然很大。截至期末，中梁控股現(xiàn)金及銀行結(jié)余276.1億元，同比減少約19%。

以“三道紅線(xiàn)”來(lái)看，中梁控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為75.8%，凈負(fù)債率35.4%，現(xiàn)金短債比大于1，繼續(xù)處于“黃檔”。

融資顯然變得困難。發(fā)債方面，中梁控股于2021年1月13日、2月1日、5月10日分別發(fā)行過(guò)面值2億美元、2.5億美元、3億美元的境外債券，而2021年下半年再無(wú)此類(lèi)動(dòng)作。

根據(jù)年報(bào)披露，中梁控股去年全年加權(quán)平均債務(wù)成本為9%，按年上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)。CFO游思嘉去年曾稱(chēng)，希望中梁的融資成本能降到8%以下，實(shí)際上并未實(shí)現(xiàn)。

對(duì)于融資情況，中梁控股稱(chēng)，中國(guó)房地產(chǎn)融資收緊，在2021年年中以后尤為明顯。去年年中以來(lái)，中梁控股采取措施應(yīng)對(duì)行業(yè)困境，加強(qiáng)銷(xiāo)售回款，節(jié)省開(kāi)支，管理負(fù)債并去杠桿，已經(jīng)用自有資金回購(gòu)合約12億美元的境外債券本金與利息。接下來(lái)，預(yù)期將繼續(xù)用經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)資金、資本支出和其他資本需求。

和發(fā)債類(lèi)似，在拿地方面，中梁的動(dòng)作也只集中于2021年上半年，重點(diǎn)投資長(zhǎng)三角三線(xiàn)城市也是中梁獨(dú)有的特色。

期內(nèi)，中梁土地投資額為526億人民幣，共獲取85個(gè)新項(xiàng)目，總建面1000萬(wàn)平方米，三線(xiàn)城市土地投資比例超過(guò)50%，來(lái)自22個(gè)集中供地重點(diǎn)二線(xiàn)城市的土地投資僅占17%。按區(qū)域劃分，長(zhǎng)三角占土地投資總額的54%。

中梁控股稱(chēng)，2021年下半年公司考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變得難以預(yù)料，土地投資維持在最低水平以保留現(xiàn)金。

2021年年底及2022年年初，中梁控股曾有大規(guī)模裁員傳聞。最新年報(bào)披露，截至2021年12月31日止，中梁控股集團(tuán)有合共10317名全職雇員，按年減少了2968人，人員減少率達(dá)到22%。2021年全年員工成本為20.65億元，同比減少1.88億元，人均成本為20萬(wàn)元。

中梁的資金緊張，還可以從中梁大股東近日出售中梁百悅智佳股權(quán)一事可見(jiàn)端倪。因?yàn)樵谌木€(xiàn)打法模仿碧桂園的高周轉(zhuǎn)，中梁曾被業(yè)界稱(chēng)為“小碧桂園”，近期中梁還把物業(yè)公司股權(quán)賣(mài)給了碧桂園服務(wù)。此前，中梁分拆旗下物業(yè)公司赴港IPO，已經(jīng)兩次遞表，于去年年底通過(guò)聆訊，中梁控股創(chuàng)始人楊劍夫婦是梁百悅智佳第一大股東。3月29日，碧桂園服務(wù)宣布收購(gòu)中梁百悅智佳93.76%的股權(quán)，總代價(jià)不高于31.29億元。收購(gòu)事項(xiàng)完成后，中梁百悅智佳將成為碧桂園服務(wù)的間接全資附屬公司。

近期，多家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)中梁評(píng)級(jí)，認(rèn)為其償還2022年債務(wù)具備一定風(fēng)險(xiǎn)。比如穆迪此前將中梁控股評(píng)級(jí)從“B1”下調(diào)至“B2”，展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，認(rèn)為在2023年6月底前，中梁控股約有11億美元的離岸債券到期，鑒于融資渠道減弱，預(yù)計(jì)中梁控股可能無(wú)法以合理的成本發(fā)行大規(guī)模新債券，為未來(lái)6-12個(gè)月到期的債務(wù)再融資。

3月初，惠譽(yù)也將中梁控股的長(zhǎng)期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B-”，高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B-”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”，展望“負(fù)面”。惠譽(yù)稱(chēng)該公司未來(lái)幾個(gè)月到期的資本市場(chǎng)債務(wù)再融資的不確定性增加，同時(shí)該行業(yè)的合同銷(xiāo)售額收窄趨勢(shì)比惠譽(yù)過(guò)去幾個(gè)月的預(yù)期更嚴(yán)重。其資本市場(chǎng)渠道仍然受限，惠譽(yù)認(rèn)為該公司可能不得不依靠合同銷(xiāo)售產(chǎn)生的現(xiàn)金來(lái)償還2022年到期的債務(wù)。

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