惠譽(yù)稱中梁地產(chǎn)未來(lái)幾個(gè)月債務(wù)再融資不確定性增加

觀點(diǎn)網(wǎng)訊：2月28日，惠譽(yù)將中梁控股集團(tuán)有限公司的長(zhǎng)期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)從“B+”下調(diào)至“B-”，高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B-”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。展望“負(fù)面”。

評(píng)級(jí)行動(dòng)反映出，該公司未來(lái)幾個(gè)月到期的資本市場(chǎng)債務(wù)再融資的不確定性增加，同時(shí)該行業(yè)的合同銷售額收窄趨勢(shì)比惠譽(yù)過(guò)去幾個(gè)月的預(yù)期更嚴(yán)重。其資本市場(chǎng)渠道仍然受限，惠譽(yù)認(rèn)為該公司可能不得不依靠合同銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金來(lái)償還2022年到期的債務(wù)。

中梁控股未來(lái)6個(gè)月的離岸債券到期金額為8.91億美元(合58億元人民幣)，其中5月到期2.93億美元，7月到期4.48億美元，8月到期1.5億美元。

惠譽(yù)認(rèn)為，中梁控股的資本市場(chǎng)渠道仍然大面積受限，該公司依賴內(nèi)部現(xiàn)金資源來(lái)解決剩余到期債務(wù)。如果其市場(chǎng)渠道持續(xù)受限，該公司可能不得不依靠合同銷售收入來(lái)解決在岸和離岸資本市場(chǎng)的到期問(wèn)題。整個(gè)行業(yè)的房地產(chǎn)銷售都在走弱。

中梁控股報(bào)告的合同銷售在2021年下半年同比下降24%，在2022年1月同比下降39%。這在很大程度上與該行業(yè)一致。2021年，該公司總合同銷售額增長(zhǎng)2%，至1688億元人民幣，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)人氣低迷，加上該公司在三、四線城市的土地儲(chǔ)備集中度較高，惠譽(yù)認(rèn)為該公司在2022年可能會(huì)出現(xiàn)下滑。

資本市場(chǎng)渠道長(zhǎng)期承壓，且有該公司可能需要用手頭現(xiàn)金償還資本市場(chǎng)債務(wù)，或?qū)⒂绊懼辛嚎毓裳a(bǔ)充土地儲(chǔ)備的能力，導(dǎo)致業(yè)務(wù)狀況惡化?；葑u(yù)預(yù)計(jì)，如果該公司繼續(xù)將債務(wù)償還置于土地補(bǔ)充之上，到2022年，該公司的土地儲(chǔ)備年限將降至2.5年以下，到2023年將降至2年以下。如果中梁控股大幅削減土地費(fèi)用，土地儲(chǔ)備質(zhì)量也可能惡化。

2021年上半年，中梁控股依靠銀行貸款(占總貸款的50%)、信托貸款(30%)和美元債券(19%)融資。其所有非銀行貸款的到期日都不到兩年。任何信托貸款監(jiān)管政策的收緊都將進(jìn)一步限制中梁控股的財(cái)務(wù)靈活性。該公司表示，由于2021年下半年土地儲(chǔ)備活動(dòng)放緩，它已經(jīng)減少了非銀行在岸貸款敞口。

中梁控股的少數(shù)股東權(quán)益(NCI)/權(quán)益總額之比從2020年的64%略微增加到2021年上半年的66%，而少數(shù)股東權(quán)益凈債權(quán)/開(kāi)發(fā)地產(chǎn)凈資產(chǎn)從22%上升至25%。這就造成了潛在的現(xiàn)金漏損，以及公司將現(xiàn)金從項(xiàng)目層面轉(zhuǎn)移到控股公司層面的能力的不確定性。

惠譽(yù)認(rèn)為，該公司可能不得不依靠合同銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金來(lái)應(yīng)對(duì)資本市場(chǎng)到期的問(wèn)題。其資本市場(chǎng)到期償還的能力取決于市場(chǎng)對(duì)公司和行業(yè)的信心恢復(fù)，與融信中國(guó)控股有限公司相差無(wú)幾。

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