房企，瘦死的駱駝比馬大

文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

(資料圖)

大約在半個(gè)月前，云南迎來了少數(shù)民族的狂歡節(jié)日火把節(jié)，熱鬧的節(jié)日氛圍在昆明新螺螄灣國際商貿(mào)城亦有展現(xiàn)。

整個(gè)商貿(mào)城被裝飾的五彩斑斕，場地中央燃起篝火，熊熊燃燒的火焰映照著夜空，各個(gè)民族的傳統(tǒng)舞蹈和歌曲表演奪人眼球，場面十分歡樂。

這是新螺螄灣商貿(mào)城所舉辦的首屆火把狂歡節(jié)，背后的主辦單位，是“云南王”俊發(fā)集團(tuán)。現(xiàn)場歡樂的氣氛，還是難以掩蓋俊發(fā)集團(tuán)當(dāng)下的窘迫：新螺螄灣多處地塊正被逐一侵蝕。

近日，俊發(fā)集團(tuán)旗下中豪置業(yè)再度出讓一宗8.55萬平宅地，轉(zhuǎn)讓價(jià)格19.79億元，受讓方為云南匯奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“匯奧地產(chǎn)”）。昆明官渡區(qū)自然資源局發(fā)布了這一消息。

據(jù)悉，中豪置業(yè)轉(zhuǎn)讓地塊為為彩云城A12地塊，是其于2019年拿下的新螺螄灣“總價(jià)地王”中的其中一宗土地，目前尚未開發(fā)。

而在去年5月，中豪置業(yè)還曾轉(zhuǎn)讓過位于新螺螄灣彩云城A10和A14兩宗住宅用地，合計(jì)轉(zhuǎn)讓價(jià)達(dá)26.65億元?？“l(fā)曾斥巨資買回的中豪置業(yè)及新螺螄灣地塊，現(xiàn)已經(jīng)無力再繼續(xù)持有了。

新螺螄灣成敗

通過出售新螺螄灣的部分地塊，俊發(fā)回籠了不少資金。

2019年，中豪置業(yè)以92億底價(jià)攬獲昆明官渡區(qū)新螺螄灣片區(qū)11宗地，其中含616畝住宅用地和173畝商業(yè)用地。攬地的價(jià)格刷新了昆明土地拍賣成交總價(jià)紀(jì)錄，成為當(dāng)年新的全國總價(jià)“地王”?？“l(fā)近一年多來前后出售的三幅地塊，均在其中。

拿下地塊時(shí)，彩云城A12地塊成交價(jià)為14.78億元，彩云城A10和A14兩宗地塊的成交總價(jià)則為19.2億元，三幅地塊合計(jì)成交價(jià)近34億元。而俊發(fā)出售三幅地塊的總價(jià)達(dá)到46.44億元，僅三四年時(shí)間，溢價(jià)12.44億元。

接盤俊發(fā)地塊的，雖不是同一家企業(yè)，但他們有一個(gè)共同點(diǎn)：都是剛成立的小公司。

此番接盤彩云城A12地塊的成立于今年7月，注冊資金100萬元，最終由劉安、曹旭擁有。而此前接盤彩云城A10和A14地塊的公司分別為云南元澈及云南璽佳，兩家公司均成立于去年4月，注冊資金同樣是100萬元。

俊發(fā)與新螺螄灣的淵源，起于2017年。彼時(shí)的中豪置業(yè)，正處于資金鏈斷裂的險(xiǎn)境，當(dāng)年虧損近110億，總負(fù)債達(dá)418億元，瀕臨破產(chǎn)。俊發(fā)集團(tuán)化身白武士，攜手奧斯迪實(shí)業(yè)共同成立昆明俊奧商業(yè)有限公司，開啟了中豪置業(yè)的重組工作。

由此，俊發(fā)將中豪置業(yè)的螺螄灣國際商貿(mào)城收歸麾下，并將項(xiàng)目更名為俊發(fā)·新螺螄灣國際商貿(mào)城。據(jù)了解，螺螄灣市場現(xiàn)經(jīng)營面積約310萬平米，目前經(jīng)營戶近4萬戶，每天流動(dòng)人口約20萬人。

之后，由俊發(fā)控制的中豪置業(yè)又再新螺螄灣片區(qū)豪擲92億拿下了11宗地，似乎是要在這片區(qū)域大干一場。

然而，俊發(fā)集團(tuán)在螺螄灣的闊綽出手卻為日后的經(jīng)營埋下隱患。截至 2021 年末，俊發(fā)有息負(fù)債 369 億元，其中螺螄灣占138 億元，俊發(fā)還累計(jì)向該項(xiàng)目投入了171億元的自有資金。

流動(dòng)性待解

俊發(fā)流動(dòng)性問題的爆發(fā)，是在去年4月份。4月23日，俊發(fā)旗下孫公司“云南瑞玖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”發(fā)布了一則延長期說明，宣布中建投信托.安泉560號(hào)（俊發(fā)林泉雅苑）集合資金信托計(jì)劃自動(dòng)進(jìn)入6個(gè)月延長期，至2022年10月23日止。

3個(gè)月后，俊發(fā)境外債務(wù)未按期支付一筆1303.5萬美元利息，但仍有30天寬限期。

據(jù)了解，俊發(fā)違約的債券為2.37億美元優(yōu)先票據(jù)，票息11%，到期日為2022年12月24日。在去年12月，該筆債券已經(jīng)正式宣告本息違約。

俊發(fā)的債務(wù)壓力不單出現(xiàn)在境外債務(wù)。在境內(nèi)債方面，主要由俊發(fā)地產(chǎn)全資子公司俊發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“俊發(fā)集團(tuán)”）發(fā)行，目前存續(xù)債券兩只，為18俊發(fā)01及19俊發(fā)01，存續(xù)規(guī)模40億元。

18俊發(fā)01曾于去年10月現(xiàn)逾期，涉及逾期未支付利息1.6億元，而后獲成功展期；19俊發(fā)01則應(yīng)于今年3月13日到期，彼時(shí)俊發(fā)再次宣稱將對(duì)其進(jìn)行展期。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年6月底，俊發(fā)集團(tuán)短期借款及一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債約達(dá)233億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅24.56億元。

當(dāng)市場下行，銷售的不順更是讓俊發(fā)集團(tuán)雪上加霜。2022年俊發(fā)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額為116億元，同比下跌76.19%，行業(yè)排名由2021年同期的第57位下跌至第101位。

不過，得益于在云南多年的深耕，俊發(fā)在當(dāng)?shù)氐匿N售還算可觀。2022年俊發(fā)云南區(qū)域全年銷售額為55.94億元，雖從榜首滑落，但仍居前三。今年上半年在昆明地區(qū)，俊發(fā)仍達(dá)成11.53億的銷售業(yè)績，位列全市房企第八，銷售面積約14.61萬平，排名第五。

交付方面，此前數(shù)據(jù)顯示，2023年1-5月合計(jì)交付項(xiàng)目6個(gè)，共計(jì)4926戶。

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